每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡

瑞安謀求上市的腳步似乎從未停歇，但近來，上市受阻的瑞安卻通過頻頻售賣核心資產(chǎn)的方式來快速套現(xiàn)。12月12日，許久未露面的瑞安集團(tuán)主席羅康瑞現(xiàn)身上海，出席瑞安旗下虹橋天地的開幕儀式。12月18日，瑞安房地產(chǎn)發(fā)布公告稱，瑞安房地產(chǎn)發(fā)展（作為買方）與Taipingqiao116（作為賣方）訂立股份購買協(xié)議，折合總價(jià)約為43.63億港元。自此，瑞安獲得了太平橋項(xiàng)目全部股權(quán)，而TPD也終于完成了歷史使命。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，瑞安選擇此時(shí)出手應(yīng)該是和其手中擁有寬裕的資金有關(guān)。

自今年以來，瑞安通過出售企業(yè)天地三期已累計(jì)套現(xiàn)127億元。羅康瑞曾在不同場(chǎng)合多次表示，公司將出售成熟穩(wěn)定的非核心商業(yè)物業(yè)，以提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。而瑞安通過賣樓回籠資金的目的是將資金投入到商業(yè)綜合體開發(fā)中去。未來一線城市的舊樓改造將成為中國(guó)新天地?cái)U(kuò)張購物中心等商業(yè)體的主要模式。

一波三折的收購

此前的2013年9月，瑞安房地產(chǎn)曾與TPD達(dá)成一項(xiàng)協(xié)議，約定雙方進(jìn)行資產(chǎn)置換，TPD將原先投資持有的瑞安瑞虹新城、重慶天地、武漢天地等地多個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)置換成太平橋116項(xiàng)目的全部股權(quán)。一年后的2014年8月，TPD的31名投資人打折出售了他們持有的部分股份。據(jù)當(dāng)時(shí)媒體報(bào)道，這主要源于瑞安房地產(chǎn)動(dòng)遷緩慢，使得TPD基金投資人蒙受不小損失。據(jù)外媒估算，他們的損失高達(dá)60%，自此，TPD與瑞安房地產(chǎn)的摩擦被公之于眾。而TPD基金運(yùn)營(yíng)方曾表示其投資人已經(jīng)不指望拿回全部本金，投資人可能拿回70%~81.5%的本金。

業(yè)內(nèi)人士表示，TPD已經(jīng)投了瑞安項(xiàng)目很多年，如今，羅康瑞套現(xiàn)了一大筆資金之后，正是TPD解套的最好時(shí)機(jī)，因此太平橋重新回到瑞安也在情理之中。

而羅康瑞和瑞安對(duì)太平橋也有難以割舍的情懷，早在2005年，羅康瑞就表示，瑞安正在開發(fā)的太平橋地區(qū)西藏路段將建四個(gè)大劇院。羅康瑞認(rèn)為上海應(yīng)該多建設(shè)優(yōu)秀的諸如大劇院這樣的設(shè)施，還應(yīng)該有各類博物館、美術(shù)館、畫廊、藝術(shù)創(chuàng)作中心，可以讓游客多在上海逗留。

但目前來看，羅康瑞構(gòu)想的太平橋劇院遲遲未見身影，反倒是虹橋天地建起了一個(gè)演藝中心。

據(jù)悉，太平橋116項(xiàng)目未來開發(fā)的產(chǎn)品是住宅，其位置緊鄰人氣高的新天地，此前瑞安房地產(chǎn)在這一帶的翠湖天地大獲成功，未來住宅銷售應(yīng)該不成問題。未來翠湖天地四期的入市價(jià)應(yīng)該在15萬元/平方米。

繼續(xù)上市之路？

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，在瑞安集團(tuán)的業(yè)務(wù)比例中，商辦項(xiàng)目比例近六成，其中辦公樓占比32%，零售商業(yè)項(xiàng)目占26%。而長(zhǎng)期受困于資產(chǎn)周轉(zhuǎn)緩慢的瑞安，整體只有2%~3%的回報(bào)。而這也對(duì)中國(guó)新天地的上市產(chǎn)生了直接影響。

2013年，瑞安單獨(dú)拆分成立了子公司中國(guó)新天地，其成立的目的就是上市，瑞房把旗下的商辦物業(yè)資產(chǎn)包劃撥至中國(guó)新天地，其中就包括企業(yè)天地、虹橋天地的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)包，以期獲得合理估值后上市。

羅康瑞稱，計(jì)劃將瑞安三年內(nèi)凈資產(chǎn)負(fù)債率降低至50%，提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，在強(qiáng)化公司資產(chǎn)負(fù)債表的同時(shí)提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。瑞安正在積極改變現(xiàn)有資產(chǎn)組合以及經(jīng)營(yíng)模式。

一直以來，估值太低，是瑞安選擇不上市的主要原因。實(shí)際上，以商業(yè)地產(chǎn)為主的瑞安在資本市場(chǎng)獲得七八倍的估值已經(jīng)不易，但羅康瑞顯然不滿足于這一點(diǎn)，一直看重效率最大化的瑞安，似乎不愿吃短期的虧。業(yè)內(nèi)人士表示，瑞安不注重規(guī)模只重效益，這與內(nèi)地房企注重規(guī)?；淖龇ú煌?。

12月12日，瑞安在大虹橋的一個(gè)商務(wù)綜合體虹橋天地迎來開幕，羅康瑞親自到場(chǎng)，由于出售企業(yè)天地三期而回流現(xiàn)金，這讓瑞安的凈資產(chǎn)負(fù)債率有了明顯降低，綜上利好使得羅康瑞看上去心情不錯(cuò)。

未來，新天地將更多在一線城市尋找商業(yè)綜合體開發(fā)商機(jī)，尤其是舊項(xiàng)目改造的商機(jī)，公司將不再區(qū)分核心或非核心的商業(yè)資產(chǎn)，以合理的估值、合適價(jià)格，加快出售商業(yè)資產(chǎn)，以釋放利潤(rùn)。

截至目前，瑞安已經(jīng)累計(jì)在新天地和瑞虹新城的拆遷上投入200億元，并在此項(xiàng)目上艱難前行了5年之久，如今，終于到了云開霧散的時(shí)候?，F(xiàn)在，瑞安已基本擺脫了舊改的泥潭，迎來豐收之年，如今，瑞安手上還有1000多萬平方米土地，可售貨值至少600億元，但給予瑞安的時(shí)間依然不多，隨著房地產(chǎn)收益越來越低，資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)估值勢(shì)必走低，選擇合理的上市時(shí)機(jī)就成了瑞安的關(guān)鍵。

編輯：隋丕寧 審核：劉雪梅 終審：蔡戰(zhàn)波