每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于“邦地產(chǎn)”微信公眾號real-estate-circle）

對于19日-22日召開的中央經(jīng)濟會議提出的“未來將取消房地產(chǎn)交易的過時限制”，很多人關(guān)注的是限購取消，卻很少人注意到，還有一項重要的房地產(chǎn)交易限制，也將慢慢成為過時限制，那就是小產(chǎn)權(quán)房交易。

放開小產(chǎn)權(quán)房的信號

最近，上海就完成了農(nóng)用地信托融資的首單：

周浦農(nóng)業(yè)投資管理有限公司將371.766畝土地承租權(quán)作為標(biāo)的物，交由交銀國信，進而將土地轉(zhuǎn)租給專業(yè)的運營方——上海界浜蔬果專業(yè)合作社，由其開發(fā)周浦花海生態(tài)園并進行后續(xù)運營管理。

這是小產(chǎn)權(quán)房交易合法化的信號?。∮心居小?/p>

眾所周知，小產(chǎn)權(quán)房土地性質(zhì)屬于農(nóng)村集體建設(shè)用地，之前交易的最大障礙是農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)。因為農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民只享有使用權(quán)，不得買賣、不得質(zhì)押，即使轉(zhuǎn)賣小產(chǎn)權(quán)房也不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)，而且行為實屬違法，這也是小產(chǎn)權(quán)房合法化的最大障礙。

但近些年來，隨著我國農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力的迅速發(fā)展和城鎮(zhèn)化進程的加快，原先的農(nóng)業(yè)經(jīng)營體制已不適應(yīng)我國工業(yè)化、城鎮(zhèn)化發(fā)展的新要求。

而且現(xiàn)在連農(nóng)用地都可以借助信托，交易土地承租權(quán)，那么農(nóng)村的集體建設(shè)用地顯然更具備交易可能，小產(chǎn)權(quán)房合法化又近了一步。

借助信托釋放小產(chǎn)權(quán)房價值

不過，雖然現(xiàn)在農(nóng)村集體建設(shè)用地已經(jīng)開始試點流轉(zhuǎn)，依然土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變(目前流轉(zhuǎn)后土地還是集體土地)等問題還有待明確，但這已經(jīng)給了小產(chǎn)權(quán)房很大想象空間：

具體做法就是借助土地使用權(quán)信托。通過經(jīng)營權(quán)的交易，成立資產(chǎn)管理公司，在廣大農(nóng)村或者城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)，找一些類似于農(nóng)家樂的生態(tài)旅游設(shè)施用地，統(tǒng)一集中收購小產(chǎn)權(quán)經(jīng)營權(quán)，由資產(chǎn)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，同時給予當(dāng)?shù)剞r(nóng)民以租金收益，再通過信托資金的支持將規(guī)模進一步擴大。

其中又可以有幾種途徑：

?純粹融資，信托計劃標(biāo)的是轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)房經(jīng)營權(quán)下租金的收益。把收租進行暫時性讓步，信托計完成后對項目進行回購，部分償還信托本金和利息，及農(nóng)民部分的收益部分還了之后，就是自己收益了。

?資產(chǎn)管理公司以十個項目進一步成立運營公司，讓信托公司入股，這個時候信托公司不是純粹融資通道，而是股權(quán)投資方，直接進入到公司運營，可以設(shè)立相關(guān)計劃，進行融資，向運營公司提供股東貸款和借款，具備土地所有權(quán)的人將土地及地上建筑物托給信托公司，進行施工、開發(fā)、籌措資金，并進行運營招租和管理，能幾何倍增長收益和效率。

其實早在2013年，黨的十八屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》明確提出，在堅持和完善最嚴格的耕地保護制度前提下，賦予農(nóng)民對承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能，允許農(nóng)民以承包經(jīng)營權(quán)入股發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。鼓勵承包經(jīng)營權(quán)在公開市場上向?qū)I(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)流轉(zhuǎn)，發(fā)展多種形式規(guī)模經(jīng)營。

農(nóng)村土地整治可以流轉(zhuǎn)以后，國家成立類似于住房保障銀行的機構(gòu)，可以收宅基地（農(nóng)民通過宅基地的轉(zhuǎn)換，把地給銀行），收了地之后，積少成多把地轉(zhuǎn)手給資本，再引進一些產(chǎn)業(yè)，這樣的路有很大現(xiàn)實意義。

去庫存最可能的手段

在中央經(jīng)濟工作會議上，去庫存是明年的五大任務(wù)之一。讓農(nóng)民買房，是解決庫存的一項辦法，而農(nóng)民要想在三四線城市買房也沒那個經(jīng)濟實力，如果小產(chǎn)權(quán)房可以交易，農(nóng)民的購買力將得到釋放，往大了說，可以激發(fā)農(nóng)村的潛在增長力，這對去庫存也是一個很好的推動力。

農(nóng)民一旦有了錢，就有了進城落戶的資本，目前三、四線城市是高庫存集中地區(qū)，往往也是農(nóng)民工入城的首選地區(qū)。如果降低三四線城市戶籍準入制度，同時在購房補貼等方面給予農(nóng)民工與市民同等的待遇，庫存問題便解決有望。所以說，土地可以流轉(zhuǎn)的意義不止于增加一種交易物類型這么簡單。

但需要注意的是，三條基本底線：第一，不能改變土地所有制，即農(nóng)民集體所有。第二，不能突破耕地紅線;第三，不能損害農(nóng)民的基本權(quán)益。

編輯：王婷婷 審核：楊羚強 終審：蔡戰(zhàn)波