每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 包雨朦    

◎每經(jīng)記者 包雨朦

上海交通大學房地產(chǎn)金融俱樂部主任王成感嘆：“這已經(jīng)是一個房地產(chǎn)為金融打工的時代了?！?/p>

其實，資本與企業(yè)創(chuàng)始人、經(jīng)理人之間的沖突在各行各業(yè)都有不可調(diào)和的一面。此前轟動上海灘的上海家化內(nèi)斗風波，就源于資本大股東平安信托的進駐。最終，執(zhí)掌家化28年的葛文耀被平安信托罷免了董事長職務，前總經(jīng)理王茁也被解聘。王茁在內(nèi)部郵件中痛斥平安信托“清理門戶”，稱其為資本的“傲慢與短視”。

平安、安邦、前海等資本股東未來成為房企實際控制人時，資本與職業(yè)經(jīng)理人的沖突會不會改變企業(yè)原有的運營、考核方式，進而作用于房企的產(chǎn)品？又將會在企業(yè)內(nèi)催生怎樣的化學反應？

兩種訴求的沖突

資本與職業(yè)經(jīng)理人對利益的偏好和風險結(jié)構(gòu)是不一樣的。資本與企業(yè)管理層最大分歧在于，管理層更多地把企業(yè)當作長期的基業(yè)來做，資本則傾向于中短線的投資，在短期內(nèi)要看到回報。

對此，王成表示，金融業(yè)的思維是互聯(lián)網(wǎng)化的，而房企的思維是工業(yè)化的，二者的沖突是思維方式的不同。

“險資對于收益的考量與他們的風險和資金結(jié)構(gòu)要匹配，但終究還是要看特定時間段的凈資產(chǎn)收益率（ROE）。這個目標與管理層做品牌、做產(chǎn)品在特定時間段是有矛盾的，這個矛盾也許會影響到房企對特定品質(zhì)的追求?！鳖Ｐ殴芾碜稍兛偛醚﹀奈恼J為，“長期的產(chǎn)品研發(fā)和品牌形象的建立，這些耗時耗力的項目不是險資關(guān)心的。”

在薛迥文看來，這一考核目標的變化給房企未來帶來的最大變數(shù)將體現(xiàn)在拿地上，“險資掌控下的房企拿地會更為謹慎，未來的投資或許會縮減?！庇纱丝磥恚U資會謹慎評估是否參與高價地塊的爭奪，對于投資回報周期長的城市和區(qū)域也會謹慎進入。

業(yè)內(nèi)人士普遍認為，險資青睞的產(chǎn)品是能夠給企業(yè)帶來短期充?，F(xiàn)金流的產(chǎn)品，還能帶來較高的估值，從而幫助險資加大杠桿進行再融資，同時也能在股價上有所反映。而這些一旦與房企管理層原本的產(chǎn)品理念沖突，就會在企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)生摩擦。

管理層與險資相互妥協(xié)？

“留給經(jīng)理人和資本解決問題的時間沒有那么長，在我看來也就是三年。他們也未必有耐心做這事情，最終的解決方式或許是簡單粗暴的。”薛迥文說，資本、經(jīng)理人一拍兩散是一種可能；另一種可能是企業(yè)核心管理層達成某種利益上的妥協(xié)，形成某種股權(quán)讓渡的方案。

王成則認為，從企業(yè)長遠利益看，這種產(chǎn)品觀念的不一致，最終都會調(diào)和?！捌髽I(yè)說到底都是要為股東服務。資本的回報率和企業(yè)經(jīng)營不是絕對沖突的。險資的資金成本較低，從某種意義上來說，他們可能更愿意以價格和品質(zhì)來獲得市場的認可?！?/p>

“險資不是來輸血的，是來搶錢的?！毖﹀奈谋硎?，險資會繼續(xù)盯上那些流動性比較好、容易變現(xiàn)的地產(chǎn)資產(chǎn)和現(xiàn)金流。實質(zhì)上，險資看中的不是房企的品牌力和產(chǎn)品力，而是企業(yè)的變現(xiàn)能力。險資的風險偏好與股市投資者或銀行借貸都不一樣，是在利用風險和投資結(jié)構(gòu)的不匹配來獲取優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

“萬科有沒有王石，對險資來說不那么重要，重要的是萬科的土地資產(chǎn)?！毖﹀奈恼f，管理層最大的悲劇就是把公司送上了標準化運營的軌道后，自身存在的價值就不大了，因為已經(jīng)把個人能力沉淀為組織能力。

在王成看來，運營和財務指標健康的百強房企，以及在資本市場價值被低估的藍籌股會繼續(xù)受到險資的追逐。