自2014年“央四條”提出開(kāi)展房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）試點(diǎn)后，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的進(jìn)程明顯加快，而2015年，顯然成為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化破冰之年，龍頭房企在今年的金融運(yùn)作手段，讓人眼花繚亂。萬(wàn)科聯(lián)手鵬華基金發(fā)起國(guó)內(nèi)首只公募REITs，萬(wàn)達(dá)與快錢(qián)公司合作發(fā)布眾籌理財(cái)產(chǎn)品“穩(wěn)賺1號(hào)”……其中，世茂聯(lián)合博時(shí)資本、匯添富資本的兩筆房地產(chǎn)ABS產(chǎn)品，可能成為中國(guó)地產(chǎn)金融史上的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。 7月10日,“博時(shí)資本--世茂天成物業(yè)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”獲上海證券交易所無(wú)異議函，意味著全國(guó)首單物業(yè)費(fèi)資產(chǎn)證券化項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“世茂物業(yè)費(fèi)ABS”)正式出爐。12月8日，“匯添富資本-世茂購(gòu)房尾款資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“世茂購(gòu)房尾款A(yù)BS”）在上海證券交易成功掛牌，全國(guó)首單購(gòu)房尾款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品因此誕生。 易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，世茂的這次尾款證券化更可能引起房地產(chǎn)金融的一場(chǎng)革命。 將大大改善整個(gè)行業(yè)的現(xiàn)金流水平 事實(shí)上，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化在行業(yè)內(nèi)的討論已有十來(lái)年，但這十余年來(lái)一直沒(méi)有大的突破。 但是，今年卻完成了破冰之旅。世茂房地產(chǎn)連續(xù)推出的兩項(xiàng)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，并均獲中誠(chéng)信證券評(píng)估有限公司給予AAA評(píng)級(jí)，給業(yè)界帶來(lái)啟迪，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的內(nèi)容遠(yuǎn)遠(yuǎn)不僅涉及房地產(chǎn)本身。 世茂集團(tuán)聯(lián)合博時(shí)資本推出的國(guó)內(nèi)首單物業(yè)費(fèi)ABS，以物業(yè)費(fèi)收入為基礎(chǔ)資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。業(yè)界人士認(rèn)為：“物業(yè)費(fèi)ABS對(duì)應(yīng)的物業(yè)費(fèi)市場(chǎng)容量很大，有望成為交易所證券化產(chǎn)品的重要組成部分之一?！? 相較于物業(yè)費(fèi)ABS，購(gòu)房尾款A(yù)BS帶給業(yè)界的震動(dòng)更為震撼。丁祖昱認(rèn)為，由于購(gòu)房尾款占據(jù)比例巨大，世茂的購(gòu)房尾款A(yù)BS將大大改善房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流。目前，房地產(chǎn)行業(yè)前7強(qiáng)房企的銷(xiāo)售規(guī)模在千億以上，前10強(qiáng)能達(dá)到600億元以上。占據(jù)總房?jī)r(jià)10%的購(gòu)房尾款規(guī)模至少有60億~100億元的規(guī)模，完全能做成上千億的市場(chǎng)。而購(gòu)房尾款資產(chǎn)證券化，還可以進(jìn)一步發(fā)展為銀行按揭款的資產(chǎn)證券化。 目前，銀行貸款從申請(qǐng)到最終審批有三個(gè)月左右的周期，把這三個(gè)月周期也做成證券化的話(huà)，實(shí)際市場(chǎng)規(guī)模還會(huì)更大。 更低的負(fù)債率&更高的收益率 世茂物業(yè)費(fèi)和購(gòu)房尾款的兩單ABS雖然目前規(guī)模不大，但意義深遠(yuǎn)，該模式能幫助世茂大幅降低公司的資產(chǎn)負(fù)債率，提升企業(yè)的整體收益水平。 解決房企回款率，一直是地產(chǎn)商的痛點(diǎn)。根據(jù)業(yè)界專(zhuān)家介紹，龍頭房企的回款率一般在80%~90%，個(gè)別房企的回款率甚至只有70%上下。但世茂的購(gòu)房尾款A(yù)BS產(chǎn)品，卻能夠有效解決開(kāi)發(fā)商的上述痛點(diǎn)，不僅有效降低企業(yè)的資金負(fù)債率，增加流動(dòng)資金，還能有效提升公司的凈資產(chǎn)收益率。 9月16日，世茂成功發(fā)行第一期境內(nèi)公司債人民幣60億元，票面年利率3.90%。10月16日，世茂發(fā)行第二期公司債14億元，票面利率4.15%。融資成本的下降、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度的提高，將進(jìn)一步提升世茂的凈資產(chǎn)收益率。 房地產(chǎn)業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)小額貸款公司 今年10月份，世茂獲批籌建房地產(chǎn)行業(yè)首個(gè)互聯(lián)網(wǎng)小額貸款公司。根據(jù)渝兩江金發(fā)【2015】35號(hào)文件批復(fù)，世茂控股有限公司獲準(zhǔn)于2015年開(kāi)始獨(dú)資籌建重慶市小額貸款有限公司。 互聯(lián)網(wǎng)小額貸款公司通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)獲取客戶(hù)，客戶(hù)覆蓋面更廣，審批更靈活，手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)便，能使更多小微企業(yè)和消費(fèi)者享受到便捷的金融服務(wù)。網(wǎng)絡(luò)小貸公司重視客戶(hù)網(wǎng)上的交易數(shù)據(jù)，同時(shí)結(jié)合網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，用戶(hù)申貸、支用、還貸均可在網(wǎng)上完成。服務(wù)人群可以是小微企業(yè)主，也可以是購(gòu)房者和其他普通消費(fèi)者等。 互聯(lián)網(wǎng)小額貸款公司目前在全國(guó)范圍內(nèi)僅有十?dāng)?shù)家，世茂集團(tuán)是其中唯一一家以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)的互聯(lián)網(wǎng)小額貸款公司。 不僅如此，由于世茂集團(tuán)還布局了大量的酒店和購(gòu)物中心項(xiàng)目，業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)：上述小額貸款公司有可能進(jìn)一步涉足消費(fèi)貸款、中小企業(yè)貸等更多類(lèi)型。