每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂(lè)    

每經(jīng)記者 杜冉樂(lè)

“萬(wàn)寶之爭(zhēng)”每天刷屏，精彩劇情不斷變化。但不妨從喧囂的新聞退后一步，來(lái)點(diǎn)冷思考。險(xiǎn)資舉牌地產(chǎn)股，注定被載入中國(guó)房地產(chǎn)金融史冊(cè)；但險(xiǎn)資介入地產(chǎn)項(xiàng)目，卻絕非近期之事。

在萬(wàn)科抗拒寶能的背后，萬(wàn)科的凈資產(chǎn)收益率（ROE）很可能成為一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題——過(guò)去多年始終徘徊在20%上下。不單如此，擁有高ROE水平的房企并不多。而險(xiǎn)資的高融資成本，注定其追求高回報(bào)的本性。如果無(wú)法兌現(xiàn)高收益，那些風(fēng)光的房企職業(yè)經(jīng)理人，會(huì)進(jìn)入職業(yè)困境嗎？房地產(chǎn)行業(yè)又會(huì)發(fā)生何種變化？

12月23日，迪馬股份（600565，SH）公告稱(chēng)，公司旗下上海之方實(shí)業(yè)與深圳平慶投資、上海碧榮投資聯(lián)合斥資23.1億元拿下上海奉賢區(qū)一幅占地近8.8萬(wàn)平方米的住宅用地。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢(xún)發(fā)現(xiàn)，平慶投資實(shí)為平安不動(dòng)產(chǎn)的“馬甲”，持股40%，而迪馬股份與上海碧榮背后的碧桂園各占30%。這僅是險(xiǎn)資入股地產(chǎn)項(xiàng)目的個(gè)案。媒體日前曝出，平安不動(dòng)產(chǎn)已成名副其實(shí)的“隱形地主”。

當(dāng)前，上市房企財(cái)報(bào)已暴露出“優(yōu)等生”ROE（股東權(quán)益報(bào)酬率）的下滑風(fēng)險(xiǎn)，比如萬(wàn)科A今年三季報(bào)顯示，其攤薄ROE僅為7.7%。

隨著險(xiǎn)資入局，房企管理層會(huì)不會(huì)以提高ROE為基礎(chǔ)“提質(zhì)增效”，并反過(guò)來(lái)對(duì)企業(yè)及經(jīng)理人自身產(chǎn)生深刻影響？

險(xiǎn)資倒逼房企提升ROE？

本輪牛市來(lái)臨前，金融股曾率領(lǐng)大盤(pán)上漲，將牛市推向5178點(diǎn)的高峰。當(dāng)前，估值偏低的地產(chǎn)股成了金融資本尤其是險(xiǎn)資們的“狩獵”目標(biāo)，尤以“萬(wàn)寶之爭(zhēng)”為典型。

全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)理事、交大房地產(chǎn)金融總裁俱樂(lè)部副會(huì)長(zhǎng)李驍向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，今年地產(chǎn)政策松綁，樓市卻持續(xù)低迷，投資增速下滑，地產(chǎn)股陷入低谷，加劇了險(xiǎn)資對(duì)地產(chǎn)的垂涎。

“從險(xiǎn)資本身來(lái)看，其獲得解禁之后允許入股地產(chǎn)，如果是長(zhǎng)期性投資，地產(chǎn)股又處于低估值的投資區(qū)域，那么這波攪動(dòng)行業(yè)的潮流就屬于正常現(xiàn)象。”李驍說(shuō)。

據(jù)東方財(cái)富Choice統(tǒng)計(jì)，在申萬(wàn)行業(yè)139家上市房企中，剔除部分已將房地產(chǎn)作為非主營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)，剩下的83只地產(chǎn)股中，再剔除廊坊發(fā)展這個(gè)千倍PE的房企，今年三季度末，地產(chǎn)股整體平均PE僅54倍。

但82家地產(chǎn)股今年三季報(bào)的攤薄ROE均值為3.8%，其中龍頭房企如萬(wàn)科為7.7%，中型房企中天城投為21.48%，最高者華夏幸福為30.59%。從近年數(shù)據(jù)看，地產(chǎn)股的攤薄ROE整體呈下滑趨勢(shì)：2011年為13.1%，2012年為12.18%，2013年10.7%，2014年為9.15%。

險(xiǎn)資入股房企之后，會(huì)促使藍(lán)籌房企集中提高ROE水平嗎？中糧地產(chǎn)一擁有金融經(jīng)濟(jì)學(xué)背景的營(yíng)銷(xiāo)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“龍頭萬(wàn)科的年度分紅較低，其他房企也如此。險(xiǎn)資入股房企后作為長(zhǎng)期資金，勢(shì)必要求房企管理層兌現(xiàn)年度所許諾的分紅，因?yàn)檫@些險(xiǎn)資也承擔(dān)著回報(bào)其保單持有人收益的壓力。如此一來(lái)，勢(shì)必改變像萬(wàn)科以往‘利潤(rùn)再投資’的運(yùn)作模式。險(xiǎn)資如何把資源變成利潤(rùn)，就看公司管理層的操盤(pán)團(tuán)隊(duì)能力。”

重構(gòu)地產(chǎn)經(jīng)理人生態(tài)

臨近年底，地產(chǎn)經(jīng)理人跳槽進(jìn)入高峰期，尤其是“萬(wàn)寶之爭(zhēng)”中，以萬(wàn)科總裁郁亮為首的職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)狙擊“寶能系”金融資本，多少有些悲情。

那么，地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人向何處去？記者注意到，已在房地產(chǎn)行業(yè)中蔚然成風(fēng)的“合伙人”模式或許是一條路徑。

除了萬(wàn)科，今年以來(lái)，金科、泰禾、福星等上市房企均推出了“事業(yè)合伙人”或“中高級(jí)管理層持股”模式及“項(xiàng)目跟投”模式等，與之前的地產(chǎn)經(jīng)理人模式完全不同了。

亞信控股集團(tuán)董秘榮騰洪表示，地產(chǎn)經(jīng)理人主要有四種轉(zhuǎn)型方式，一是高管被動(dòng)成為合伙人；二是角色轉(zhuǎn)換成為乙方與企業(yè)合作；三是轉(zhuǎn)型高利潤(rùn)行業(yè)；四是介入新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域從事創(chuàng)客。

要提升房企ROE水平，可從單個(gè)項(xiàng)目著手，先提升項(xiàng)目的內(nèi)部回報(bào)率（IRR）。中糧地產(chǎn)成都營(yíng)銷(xiāo)部李海博說(shuō)，主要還是看團(tuán)隊(duì)專(zhuān)業(yè)性和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，基于有限的項(xiàng)目資源，操盤(pán)手往往前期靠高周轉(zhuǎn)回款，但利潤(rùn)很低，中后期增加洋房、獨(dú)棟等，加上高贈(zèng)送率，利潤(rùn)率也會(huì)高，以此平衡前后期利潤(rùn)，提高綜合利潤(rùn)率。