（本文原載于“邦地產(chǎn)”微信公眾號real-estate-circle） 前海人壽和萬科收購和反收購的戲碼，一波三折，高潮不斷。 但很少人想到，這次收購大戰(zhàn)的最終受益者不是萬科，也不是前海人壽，而是廣大的地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人。 保險資金在大規(guī)模流入房地產(chǎn)行業(yè)后，職業(yè)經(jīng)理人的舞臺將變得非常寬廣。尤其是那些能取得高額凈資產(chǎn)收益率的職業(yè)經(jīng)理人，他們會是行業(yè)新一代的superstar啊~ 先來看看“明星”標(biāo)準(zhǔn)：ROE 衡量一個NBA球員好與壞的根本是一些數(shù)據(jù)，比如進(jìn)攻、防守、籃板、助攻，還有球員所在球隊(duì)的戰(zhàn)績（它是評判球員的核心標(biāo)準(zhǔn)之一）。 企業(yè)也一樣。CEO能力的高與低，直接體現(xiàn)在ROE上。 ROE又稱股東權(quán)益報酬率，是凈利潤與平均股東權(quán)益的百分比，為稅后利潤除以凈資產(chǎn)得到的百分比率。說白點(diǎn)，就是股東用1元錢的投資1年，從這家公司賺了多少財富增量。 它是衡量一家公司對股東投入資本的利用效率，也能較客觀地反映上市公司的盈利能力和企業(yè)價值。而將ROE拆分開來后則分別表示為銷售凈利潤率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)。 當(dāng)前二十名的開發(fā)商占全國的市場份額，由2007年的8.4%上升至2013年的18.7%，2014更是上升至27%，行業(yè)集中度大幅提升的趨勢不可忽略。市場對房企運(yùn)營能力、跨區(qū)域的管理能力和開發(fā)流程的控制力（即拿地、產(chǎn)品設(shè)計、質(zhì)量控制、營銷策略、售后服務(wù)等）的硬實(shí)力考驗(yàn)越來越嚴(yán)苛。 CEO們在公司提升ROE的過程中扮演的重要角色，他們的薪資水平勢必和股東每一塊錢的財富增量有著密切聯(lián)系。 能持續(xù)高收益的只有11家 2011年，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率處高峰期，上市公司行業(yè)毛利率在40%左右，凈利潤率接近16%。2011年以后，A股地產(chǎn)上市公司的利潤水平逐步下滑，如今年毛利率和凈利潤率已不到30%和10%。 邦爺從近兩年A股和H股房企ROE紅黑榜（前后10名統(tǒng)計排名見文末）看到，2014年ROE超過20%的企業(yè)有11家，有華夏幸福、中天城投、陽光城、榮盛發(fā)展、中國海外發(fā)展、泰禾集團(tuán)、深物業(yè)、保利地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、龍光地產(chǎn)等。而2013年這一數(shù)字為14家，其中萬科、華遠(yuǎn)、華僑城更摔出了20%的行列。 從目前情況來看，ROE有顯著提升的是一些中小型房企，如臥龍地產(chǎn)、迪馬股份、浙江廣廈、陽光城、上實(shí)發(fā)展，蘇寧環(huán)球。他們2014的ROE增長都在5個百分點(diǎn)以上。是第一梯隊(duì)。第二梯隊(duì)的有深物業(yè)、陸家嘴、云南城投、首開股份、中國金茂、華發(fā)股份、九龍倉、中天城投，他們的ROE增長均為正。較前年略有提升。 讓我們來看進(jìn)來緋聞纏身的龍頭老大萬科。2014年，萬科ROE為17.86%，按年下降2.37個百分點(diǎn)，雖然數(shù)字還算漂亮，但似乎掩飾不住下降的頹勢。2014年，萬科物業(yè)實(shí)現(xiàn)總營業(yè)收入約33.7億元，總體凈利潤3.23億元，凈利潤率約為9.6%，扣除為萬科項(xiàng)目提供物業(yè)服務(wù)的收入后被列入上市公司財務(wù)報表的營業(yè)收入為19.8億元。 此外，居于跌幅榜前列的房企中依次為世榮兆業(yè)、陽光股份、三湘股份、中華企業(yè)、綠城中國、濱江集團(tuán)、SOHO中國、萬通地產(chǎn)、富力地產(chǎn)。這些房企的ROE均下降了10個百分點(diǎn)，在負(fù)增長中位列第一集團(tuán)。 綜合分析：哪些高管可能被挖角？ 當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)梯隊(duì)加速拉大，進(jìn)入轉(zhuǎn)型期和“房企輕資產(chǎn)化”的行業(yè)中，職業(yè)經(jīng)理人的價值正達(dá)到前所未有的高度。 那么現(xiàn)實(shí)中，哪些CEO有資格順勢獲得高薪呢？ 來看看，臥龍地產(chǎn)的王希全年薪51萬元，相較他任期內(nèi)臥龍的ROE增長了12.06個百分點(diǎn)（到16.58%）的戰(zhàn)績，他可謂性價比最高CEO了。如果王希全選擇跳槽，相信很多房企愿意接納他。因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)的轉(zhuǎn)會市場上，他的數(shù)據(jù)統(tǒng)計是最漂亮的。 緊隨其后，迪馬股份的楊永席、上實(shí)發(fā)展的唐鈞也都體現(xiàn)了不錯的ROE成績，但收入?yún)s“排不上號”，是很可能的“被挖角”對象。 另外，有些高管雖然ROE數(shù)據(jù)成績不算非常亮眼，但這些公司高管的年薪和當(dāng)年戰(zhàn)績不直接掛鉤。 比如綠城2014年ROE較上半年減少10.39個百分點(diǎn)，但綠城CEO壽柏年的年薪依然是當(dāng)前房企高級職業(yè)經(jīng)理人中很高的，達(dá)到903萬。還有2014年ROE較上半年減少9.36個百分點(diǎn)的SOHO，閆巖的年薪達(dá)到682萬。（P.S郁亮的年薪也高達(dá)966萬。）相較當(dāng)年ROE而言，這些CEO的年薪和他們所在公司的總體效益、影響力、總規(guī)模，甚至個人影響力關(guān)系更大。 所以，邦爺覺得大平臺出來的有個人品牌的CEO們，也可能成為轉(zhuǎn)會市場的熱門。 談?wù)勎磥恚焊吖軕?yīng)該怎么做？ 從產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展趨勢來看，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率下滑是必然。這主要是由于房地產(chǎn)開發(fā)成本在不斷的上升，包括土地成本、建安成本和人力成本，開發(fā)商的利潤空間在不斷縮小。 高管要想房企取得一個良好的ROE，就要幫助企業(yè)憑借獨(dú)特的開發(fā)模式，提升產(chǎn)品溢價能力：重視開發(fā)流程紅利的開發(fā)商，房屋價格往往更高，毛利率更穩(wěn)定。因此，房企應(yīng)深耕市場，拿好地，享受產(chǎn)品開發(fā)的紅利。 此外，房企還需實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略的多元化，在不同類型的城市采取不同的策略：在一二線城市，開發(fā)商需要珍惜存量資源，控制拿地成本，提高品牌溢價率；在三四線城市，則要側(cè)重流程控制，提升開發(fā)流程的控制力，加快周轉(zhuǎn)，控制單個項(xiàng)目規(guī)模，不斷提升管理效能。 當(dāng)然，相對寬松的貨幣政策能讓房企CEO們稍微舒一口氣。因?yàn)閷捤傻娜谫Y渠道使得房企可以通過提高財務(wù)杠桿來提升公司未來的。加之利率市場化會在短期內(nèi)提高貸款利率，增加企業(yè)的借貸成本，終究不是長久之計。 房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的龍頭企業(yè)與中小房企之間的分化現(xiàn)象，未來行業(yè)龍頭企業(yè)憑借CEO的管理能力和房企資源優(yōu)勢仍然有著很大的提升空間。而中小房企在市場份額被擠占和利潤空間減少的情況下，房企CEO們應(yīng)該積極尋求轉(zhuǎn)型，挖掘新的盈利增長點(diǎn)。 編輯：王婷婷審核：楊羚強(qiáng)終審：蔡戰(zhàn)波