每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于“邦地產(chǎn)”微信公眾號(hào)real-estate-circle）

上海在“三五規(guī)劃建議”里將2500萬(wàn)人口作為長(zhǎng)期調(diào)控目標(biāo)，市長(zhǎng)韓正更是直言，要守住常住人口規(guī)模的底線(xiàn)。

那么現(xiàn)實(shí)問(wèn)題是，2010年上海常住人口已經(jīng)達(dá)到2301.92萬(wàn)（4年增加了123.76萬(wàn)人），要守住2500萬(wàn)人的底線(xiàn)，就意味著未來(lái)幾年內(nèi)，上海的常住人口增加，不能超過(guò)74.32萬(wàn)人。

為控制人口，控制土地供應(yīng)是必然的選項(xiàng)。因而在《中共上海市委關(guān)于制定上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃的建議》中就提出“十三五”時(shí)期新增用地控制在60平方公里，要守住“2020年3185平方公里新增用地”的紅線(xiàn)。

這么看起來(lái)，人口受控制，供地受控制，房子的量受控制...新上海人的這“74.32萬(wàn)”個(gè)入場(chǎng)券，搶起來(lái)會(huì)很難嗎？

上海土地只夠開(kāi)發(fā)五六年？

2015年，僅上半年上海土地市場(chǎng)總計(jì)成交經(jīng)營(yíng)性用地191.1萬(wàn)平，其中住宅用地成交138.9萬(wàn)平。照此速度，60平方公里的土地只夠開(kāi)發(fā)五六年。

有限新增建設(shè)用地出讓?zhuān)屚恋厥袌?chǎng)有“斷炊”威脅，洞悉這些的房企早就開(kāi)始謀篇布局，開(kāi)始了轟轟烈烈的圈地運(yùn)動(dòng)，今年土地市場(chǎng)的地王頻出就是最好的佐證。因?yàn)樗麄兌贾?，現(xiàn)在真的是地拍一塊少一塊。

還可以瞄準(zhǔn)工業(yè)用地

但問(wèn)題是，上海真的就只能拿出這么多地來(lái)做開(kāi)發(fā)了？答案是否定的。

上海還有不少地，比如工業(yè)用地。有專(zhuān)家就表示，上海將減少工業(yè)用地比例，將原先工業(yè)用地進(jìn)行流轉(zhuǎn)，促進(jìn)工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)，十三五規(guī)劃中將有850平方公里的工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地待流轉(zhuǎn)。

曾幾何時(shí)，上海制造是工人引以為豪的東西，但在上一輪金融危機(jī)后，上海的傳統(tǒng)制造業(yè)開(kāi)始被倒逼轉(zhuǎn)移，取而代之的是新興制造業(yè)，如臨港的國(guó)際智能制造中心，這些布局能夠讓上海在變革中保住制造業(yè)的優(yōu)勢(shì)。

目前，上海已經(jīng)著手在郊區(qū)零散的低效工業(yè)用地采取減量化措施。上海市經(jīng)信委也已啟動(dòng)對(duì)104家重點(diǎn)企業(yè)的關(guān)停調(diào)整，主要涉及金屬制品、塑料制品、水泥制品、涂料、熱處理、有色金屬壓延等行業(yè)，共涉及土地794.87畝?！?/p>

盤(pán)活工業(yè)用地有難度

通過(guò)盤(pán)活存量的工業(yè)用地來(lái)解決建設(shè)用地需求，聽(tīng)起來(lái)的確是一條很好的途徑，但目前執(zhí)行難度不小。

當(dāng)前工業(yè)用地價(jià)格整體較低，一旦工業(yè)用地流轉(zhuǎn)為綜合用地，土地價(jià)值將上漲三至五成。據(jù)悉，僅上海國(guó)資委出資監(jiān)管企業(yè)的土地總量不少于660平方公里。在新一輪國(guó)資改革中，大量隱性土地資產(chǎn)將顯山露水。

但工業(yè)用地的流轉(zhuǎn)，不是說(shuō)轉(zhuǎn)就能轉(zhuǎn)。這里面有政府和擁地企業(yè)的博弈。土地越來(lái)越值錢(qián)，而原先的土地?fù)碛姓呷绻貌坏綕M(mǎn)意的結(jié)果是不會(huì)輕易拱手相讓。

舊改用地也是救星？

除去工業(yè)用地，你可能會(huì)說(shuō)，上海還有地，就是這3000多平方公里的地可以拆了重建啊。舊改用地的確是上海開(kāi)發(fā)的巨大潛力地帶，但你以為這么簡(jiǎn)單就能盤(pán)活，那就只能說(shuō)U are too young too simple。

瑞安知道吧，當(dāng)初虹口區(qū)政府把區(qū)域內(nèi)最大的一個(gè)片區(qū)就給了瑞安去打造。結(jié)果呢，受累于舊改泥潭的瑞安，估值偏低，遲遲未能上市。所以，舊改雖然容易，但是拆遷卻是任何開(kāi)發(fā)商擺不平的滾刀肉。

有了上述的描述，你應(yīng)該知道，無(wú)論是舊改還是工業(yè)土地流轉(zhuǎn)，都不是一觸而就的事情。

預(yù)期推漲房?jī)r(jià)怎么辦？

但房?jī)r(jià)這個(gè)東西不管困難不困難，只要有預(yù)期，就可以開(kāi)漲了。很多人就開(kāi)始擔(dān)心，原本便宜的地和房子，轉(zhuǎn)變性質(zhì)后讓區(qū)域的房子都漲價(jià)了怎么辦？

其實(shí)這不只是普通市民的擔(dān)心，更是政府應(yīng)該驚醒的地方：如果房?jī)r(jià)太貴，那么工程師留不住，創(chuàng)業(yè)者留不住，設(shè)計(jì)師留不住，教師留不住，醫(yī)生留不住...又如何保證上海經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展？

此前，韓正已經(jīng)強(qiáng)調(diào)上海樓市到了要調(diào)控的時(shí)候。并表示必須堅(jiān)定不移下決心減少經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴(lài)，必須保持定力，絕不能為緩解一時(shí)一地的問(wèn)題，而采用短期刺激政策，要對(duì)市民負(fù)責(zé)、對(duì)未來(lái)負(fù)責(zé)。

這些地方可以容易搶到“入場(chǎng)券”

一方面是政府對(duì)樓市漲價(jià)的控制，一方面是對(duì)低洼地帶的開(kāi)發(fā)，大家還是有很多機(jī)會(huì)在上海生根發(fā)展的。

哪些地方合適呢，此前邦爺就說(shuō)過(guò)，上海房地產(chǎn)調(diào)控的著眼點(diǎn)，不在中心城區(qū)，而在郊區(qū)新城，比如臨港、奉賢南橋、松江新城、嘉定新城等。這些價(jià)值洼地，房?jī)r(jià)還是可以承受的，未來(lái)也會(huì)是上海人口分流，以及外地人口遷入的主要區(qū)域，進(jìn)而變成上海房?jī)r(jià)的主要調(diào)節(jié)器。

所以，相信隨著人口調(diào)控政策的進(jìn)一步深入，未來(lái)房?jī)r(jià)問(wèn)題將得到妥善解決。

編輯：王婷婷 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波