每經(jīng)編輯 葉檀    

◎每經(jīng)評(píng)論員 葉檀

2016年房地產(chǎn)行業(yè)有兩個(gè)關(guān)鍵詞：分化與去庫(kù)存。

房地產(chǎn)在政策與貨幣的呵護(hù)下，整體保持穩(wěn)定，但各個(gè)城市間的房地產(chǎn)價(jià)格分化趨勢(shì)不會(huì)因此而削弱，房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)重組將進(jìn)入高峰期。

房地產(chǎn)價(jià)格保持整體穩(wěn)定的原因之一是貨幣購(gòu)買(mǎi)力下降，投資收益下降，從而使資產(chǎn)品的價(jià)格保持穩(wěn)定。

這兩年利率與無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率大幅下降，相應(yīng)降低了房貸利率。2015年4次全面降準(zhǔn)，相當(dāng)于向市場(chǎng)釋放了大約3.18萬(wàn)億元的流動(dòng)性、5次定向降準(zhǔn)，使用PSL、MLF等工具累計(jì)向市場(chǎng)釋放約5000億元的流動(dòng)性。

自今年3月份以來(lái)，央行連續(xù)5次降息，絕大多數(shù)貸款購(gòu)房者將從2016年1月1日起享受降息“紅利”。房貸基準(zhǔn)利率從年初的6.15%一路下調(diào)至目前的4.9%，已降低到最低水準(zhǔn)，而房租價(jià)格在提升，這意味著房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)略有下行。

政策總體對(duì)樓市仍較為呵護(hù)。3月的全國(guó)兩會(huì)上提出，今年政府工作的10項(xiàng)主要任務(wù)之一是穩(wěn)定房地產(chǎn)，12月21日結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公告顯示，中國(guó)將努力化解過(guò)剩產(chǎn)能和房地產(chǎn)庫(kù)存，幫助農(nóng)村居民在城市買(mǎi)房，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商降低房?jī)r(jià)，以消耗部分庫(kù)存，推動(dòng)地產(chǎn)商的整合，撤銷(xiāo)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)時(shí)限制措施。

去庫(kù)存是明年經(jīng)濟(jì)工作五大任務(wù)之一，不過(guò)并非所有的樓市庫(kù)存都能輕易去掉，在城鎮(zhèn)化形成新城市群的過(guò)程中，一些城市可能被邊緣化，人口、資金等資源流失，經(jīng)濟(jì)下行，這些城市目前恰好處在去庫(kù)存最艱難的時(shí)期。

2015年一線城市、核心城市與城市群周邊衛(wèi)星城市房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，是中國(guó)城市群興起的標(biāo)志之一。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2015年以來(lái)，20大標(biāo)桿房企合計(jì)在土地市場(chǎng)投入超3000億元，而一線城市的占比首次突破了40%，高達(dá)44%。今年北京土地市場(chǎng)總成交額、平均溢價(jià)率、成交樓面均價(jià)都刷新了歷史紀(jì)錄，年內(nèi)樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米的土地達(dá)到26宗，北京由此迎來(lái)樓市“頂豪元年”。未來(lái)，在一線城市拿地或?qū)⒊蔀?ldquo;豪門(mén)游戲”，而一線城市的商品住宅價(jià)格也在加速豪宅化。

上海同樣如此，上海鏈家市場(chǎng)研究部24日發(fā)布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海樓市整體快速升溫，豪宅迅速去庫(kù)存。截至12月22日，2015年上?？們r(jià)在1000萬(wàn)元以上的豪宅共計(jì)成交7606套，已超過(guò)去兩年之和。市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)，今年上海千萬(wàn)級(jí)豪宅的成交量有望達(dá)到8000套，而該數(shù)字將創(chuàng)下滬上年度豪宅成交最高紀(jì)錄。

一線城市不僅是核心區(qū)域，就連郊區(qū)衛(wèi)星城或者核心城市的主要新區(qū)，房?jī)r(jià)也在不斷上漲。反觀三、四線城市庫(kù)存則居高不下。12月12日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，截至今年11月底，全國(guó)商品房待售面積已經(jīng)達(dá)到6.96億平方米，比10月末增加1004萬(wàn)平方米，再次創(chuàng)下紀(jì)錄。

中國(guó)房地產(chǎn)城鎮(zhèn)化聯(lián)盟針對(duì)2016年市場(chǎng)做出預(yù)測(cè)，未來(lái)階段一、二、三、四線城市的房?jī)r(jià)將出現(xiàn)差別化上漲現(xiàn)象，具體表現(xiàn)為：一線領(lǐng)漲、二線普漲、三、四線企穩(wěn)或恢復(fù)性上漲、局部城市仍有下跌；城市分化、板塊分化、樓盤(pán)分化現(xiàn)象將持續(xù)。

隨著城市群版圖重構(gòu)、經(jīng)濟(jì)版圖重構(gòu)，開(kāi)發(fā)商也在進(jìn)行重構(gòu)。黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，利潤(rùn)逐漸降低到平均水準(zhǔn)，這對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制力不強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商是個(gè)挑戰(zhàn)。2015年，約有10家房地產(chǎn)上市公司改名，被舉牌的上市公司中三成左右是房地產(chǎn)公司，投資界網(wǎng)站上房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組的信息多達(dá)199條。房地產(chǎn)界的并購(gòu)重組方興未艾。

2016年的房地產(chǎn)市場(chǎng)分化可能一半是海水、一半是火焰。