12月17日，美國聯(lián)邦儲備局正式宣布，美國聯(lián)邦基金利率提高25個基點，結(jié)束了美國持續(xù)7年的零利率時代，對全球資產(chǎn)價格帶來深遠(yuǎn)的影響。

戴德梁行最新發(fā)布的研究報告指出，隨著美元進入加息周期，對中國最直接的影響就是人民幣的貶值和以人民幣計價的資產(chǎn)縮水，預(yù)計在短期內(nèi)，中國將會出現(xiàn)較明顯的資金外流現(xiàn)象。對于有投資需求的個人與機構(gòu)，為了實現(xiàn)資產(chǎn)的保值及增值，預(yù)期他們會將部分資產(chǎn)轉(zhuǎn)化成海外投資產(chǎn)品，甚至增加海外物業(yè)的持有，通過全球化配置以對沖國內(nèi)匯率風(fēng)險。

對于具備國際視野的投資者來說，購置海外房產(chǎn)成為對沖人民幣貶值的一個重要投資方式。在這波海外購房熱潮中，馬來西亞無疑受國內(nèi)投資者追捧的地方。碧桂園位于“大馬”的首個項目金海灣于2013年錄得100億元的靚麗業(yè)績，震撼了當(dāng)?shù)厥袌觥?016年，另一家華南知名房企雅居樂位于馬來西亞吉隆坡的首個項目——“滿家樂”入市在即，有望掀起新一輪馬來西亞購房熱潮。

馬來西亞成華人海外置業(yè)首選

根據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的調(diào)研報告顯示，2013年中國房地產(chǎn)投資在海外市場的投資金額為113億美元，2014年增長46%至165億美元。根據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰的預(yù)測，2015年中國房企海外投資總額或超250億美元，創(chuàng)下歷史新高。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，目前海外房地產(chǎn)仍然處于價值低估階段，海外置業(yè)剛好處于抄底的市場階段，市場周期的特征決定中國高凈值人群繼續(xù)積極在海外房地產(chǎn)市場投資置業(yè)；同時，中國房地產(chǎn)市場需求趨于飽和，短期來看房產(chǎn)的投資價值在逐步降低，分散風(fēng)險和子女教育是當(dāng)前高凈值人群進行海外投資的主要原因。

在這輪出海潮背后，馬來西亞——這個氣候溫暖的東南亞國家，近幾年成為國內(nèi)購房者爭相購買的熱土。截至目前，在馬來西亞拿地開發(fā)的中國房企包括了雅居樂、綠地、新華聯(lián)、富力、碧桂園等，投資總額達到數(shù)千億元人民幣，房企巨頭爭相進入，意味著馬來西亞華人置業(yè)潮有望進一步升溫。

在多位海外置業(yè)專家看來，國內(nèi)投資者之所以青睞馬來西亞，與其房地產(chǎn)價格處于價值洼地、完善的法律體系以及較低的移民門檻不無關(guān)系。

按照《全球房地產(chǎn)指南》公布數(shù)據(jù)，在亞洲眾多國家和地區(qū)中，主要城市中心房價最高的地區(qū)是中國香港，均價達到19323美元/平方米。新加坡主要市中心房價16727美元/平方米，中國內(nèi)地6932美元/平方米。最低的是印度尼西亞，1781美元/平方米。而馬來西亞主要市中心房價僅僅2181美元/平方米，在全亞洲排名倒數(shù)第二位。

但與此同時，其租賃投資回報率全球排第9位，達到5%，相對于國內(nèi)住宅不到3%的租賃回報率，馬來西亞住宅顯示出良好的投資回報能力。正因如此，近幾年馬來西亞房價上漲幅度驚人。有統(tǒng)計顯示，包括吉隆坡等投資熱門的區(qū)域，房價在過去三年翻了三倍，漲勢堪比國內(nèi)2009年的房地產(chǎn)市場。

此外，相比國內(nèi)住宅70年的土地使用權(quán)限制，馬來西亞的土地私有產(chǎn)權(quán)年限為99年，不少區(qū)域提供永久產(chǎn)權(quán)。其貸款利率低至4%，而且是在交樓后才開始月供，以“租抵供”大大降低了購房者的負(fù)擔(dān)。

最重要的是，馬來西亞政府正在推行“第二家園”移民政策，相對于大多數(shù)海外國家，“第二家園”移民者的條件并不苛刻。根據(jù)馬來西亞政府規(guī)定，50歲以下的外籍公民，需有定期存款60萬元人民幣，每月固定收入2萬元人民幣以上，且在中國指定銀行有120萬元人民幣現(xiàn)金存款，即可獲得“第二家園”資格。對于年齡在50歲以上的外籍公民，定期存款的限制可放寬到30萬元人民幣，一年過后，50%的定期存款可取出用于購買房地產(chǎn)、子女教育或醫(yī)療等。

對于符合資格的外籍公民及其家人，馬來西亞政府將給予其十年的居住權(quán)。10年以上的自由進出境簽證，直接從馬來西亞到其他國家的簽證申請，直系親屬遷移馬來西亞，孩子可以獲得國際教育，畢業(yè)后將獲得歐美學(xué)校頒發(fā)的畢業(yè)文憑，這也成為國人蜂擁至馬來西亞置業(yè)的重要原因。

雅居樂海外首盤入市在即

作為華南知名房地產(chǎn)開發(fā)商的雅居樂，正是瞄準(zhǔn)了馬來西亞華人置業(yè)熱潮背后蘊藏的巨大機會，率先完成布局。

去年2月，雅居樂聯(lián)手馬來西亞知名開發(fā)商PJD，以4.3億元人民幣的價格收購一幅位于吉隆坡的4.1萬平方米土地，這個命名為“雅居樂·滿家樂”的項目成為公司首次進軍海外市場的試水之作。

根據(jù)新浪海外地產(chǎn)的咨詢數(shù)據(jù)統(tǒng)計，最受中國買家歡迎的馬來西亞購房地點前三名依次為：吉隆坡、努沙再也和新山。據(jù)了解，近年來，國內(nèi)房企主要扎堆在與新加坡僅相隔一道柔佛海峽的新山市，但作為新興區(qū)域，新山的區(qū)域配套仍有待完善，且住宅供過于求的情況明顯。

與之相對，雅居樂·滿家樂所在的吉隆坡，是馬來西亞的首都，也是該國經(jīng)濟最發(fā)達的城市之一，商業(yè)貿(mào)易、金融、制造、運輸、科技及旅游業(yè)等產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，區(qū)域投資價值前景更佳。

據(jù)悉，雅居樂·滿家樂位于吉隆坡的滿家樂豪宅區(qū)，是當(dāng)?shù)卣攸c規(guī)劃的高端住宅居住區(qū)，也是近年新興的富人居住區(qū)，此區(qū)域的主要居住者為馬來西亞的高端人群、國際公民以及政府高官，備受國際投資者及本土高端客戶的青睞。

據(jù)接近雅居樂的相關(guān)人士介紹，滿家樂項目是傳統(tǒng)滿家樂區(qū)域的最后一塊住宅用地，也是最核心位置的住宅項目，從項目到吉隆坡市中心僅需15分鐘車程，到雙子星塔不過10分鐘車程，到新加坡也只需3.5小時車程、60分鐘高鐵快線，交通條件極為便利。

作為滿家樂高尚住宅區(qū)內(nèi)唯一在售大盤，雅居樂·滿家樂是該區(qū)域占地最大住宅項目，整個項目占地面積為10.16英畝，總建筑面積約16萬平方米。與區(qū)域內(nèi)單體樓居多相比，項目的綠化率高達65%，綠化區(qū)與建筑區(qū)按照65：35比例精心規(guī)劃，且擁有6英畝園林，是區(qū)域內(nèi)難得一見的低密度小區(qū)。

對于希望享受歐美教育資源的購房者而言，雅居樂·滿家樂臨近3所國際學(xué)校（滿家樂國際學(xué)校和花園國際學(xué)校和法國國際學(xué)校），均是在國際排名領(lǐng)先的國際學(xué)校，從項目到學(xué)校僅需5分鐘車程即可到達。

除此之外，雅居樂·滿家樂項目土地產(chǎn)權(quán)為永久地契，房屋私有產(chǎn)權(quán)為永久產(chǎn)權(quán)，且無遺產(chǎn)稅，購置物業(yè)可由子孫后代直接繼承。對于買家而言，由于項目是在交樓后才開始供樓，且滿家樂區(qū)域主要住戶及租戶為韓國、日本及其他國際公民，租金承受能力強，“以租抵供”的模式提供了良好的回報。

除了項目自身優(yōu)異的素質(zhì)，吉隆坡房地產(chǎn)未來數(shù)年更有望迎來巨大的政策利好。2010年，馬來西亞政府宣布注資1720億林吉特推行“大吉隆坡計劃”，從硬體設(shè)備、人民收入及居住環(huán)境三方面，讓吉隆坡在2020年躋身全球20個最宜居的城市，成為世界經(jīng)濟成長率最高城市前20名。屆時，吉隆坡總?cè)丝趯?40萬增加到1000萬。

同時，當(dāng)?shù)卣€將興建馬來西亞到新加坡的高速鐵路，通車后從吉隆坡到新加坡只需1.5小時，吸引大量新加坡居民到物價水平低的大馬居住。政府還推出特別獎勵，邀請世界上最優(yōu)秀的100個企業(yè)在馬來西亞設(shè)立據(jù)點，吸引國外人才。

人口的急劇增長、大量外來人員帶動的住房需求，特別是首都吉隆坡，一直是人口聚集之地，200多平方公里的土地聚集大馬超過十分之一的人口，住房需求非常大。尤其是對于雅居樂·滿家樂這種高品質(zhì)項目而言，投資前景非?？捎^。

被譽為豪宅專家的雅居樂，曾經(jīng)成功打造累計銷售額超過500億元的雅居樂清水灣，并成為國內(nèi)度假類高端住宅的代言詞。雅居樂·滿家樂作為公司在海外市場的試水之作，預(yù)計將于2016年元旦后正式入市，雅居樂能否在海外市場再創(chuàng)佳績，值得業(yè)界期待。

文/家彥