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每經(jīng)記者 包雨朦

大舉增持萬科的寶能地產(chǎn)近日被曝出禍起蕭墻。據(jù)澎湃新聞報道，在上海、廣州、大連等8個城市多個在建項目已停工或即將停工。

隨著寶能地產(chǎn)一份公司債券募集說明書的流出，寶能地產(chǎn)財務狀況及項目投資進展情況遭到了業(yè)界質(zhì)疑。其中最大的質(zhì)疑聲來自對寶能現(xiàn)金流和開發(fā)前景的擔憂。 

多地項目已停工

近日，寶能地產(chǎn)在上海奉賢申隆生態(tài)園的項目被指停工多時。該項目占地10.1萬平方米，建筑面積25萬平方米，規(guī)劃建成一座以金融業(yè)為龍頭，聚合多種現(xiàn)代服務業(yè)的產(chǎn)業(yè)綜合體。有消息稱，自從2014年7、8月打了個樁之后，項目就一直處于停工狀態(tài)，此前大門口懸掛的“寶能”字樣的牌子也撤掉了。來自現(xiàn)場的照片顯示，目前該地塊尚無動工跡象，據(jù)工地負責人稱，項目暫時擱淺為相關(guān)手續(xù)沒有辦全。

寶能在全國其他城市的項目也相繼傳來停工的消息，目前已經(jīng)停工的項目包括廣州寶仁醫(yī)院、大連寶能城、佛山寶能金融大廈、肇慶環(huán)球金融中心。此外，包括上文提到的上海金融創(chuàng)新城等四個項目位列即將停工的名單。停工項目總面積已達832.5萬平方米，占在建項目總面積的22.8%。

如此大面積的項目停工，或與寶能地產(chǎn)項目布局有關(guān)。資料顯示，目前寶能地產(chǎn)在全國的項目規(guī)劃建筑面積配比為：一線城市18%、二線城市50%、三線城市32%。優(yōu)淘城總裁、資深地產(chǎn)專家薛建雄直言，不僅是寶能開發(fā)出了問題，三四線城市的樓市危機無疑也在推波助瀾。

目前國內(nèi)二三線城市普遍面臨較大的去庫存壓力，項目潛力有限，寶能持有的大量“存貨”并不樂觀。數(shù)據(jù)顯示，截至2015年6月30日，寶能地產(chǎn)的總資產(chǎn)為5144390.25萬元，土地儲備的總面積達到318.22萬平方米，擁有項目的權(quán)益可售面積合計1079.49萬平方米（含已預售面積）。

在當前的樓市大調(diào)整中，曾經(jīng)高調(diào)宣稱“5年建40個城市綜合體”的寶能地產(chǎn)，如今慘遭滑鐵盧。薛建雄認為，這暴露出寶能戰(zhàn)略眼光的狹隘。二三線城市商業(yè)供給已然出現(xiàn)過剩跡象之時，激進的寶能依然在重倉二三線城市的商辦土地，當行業(yè)風險加劇時沒能及時轉(zhuǎn)型以至造成了今天的局面。

銷售萎縮資金缺口擴大

在前不久轟動一時的“寶萬之爭”中，寶能一擲千金大舉增持萬科A股票，展現(xiàn)出了這家深圳企業(yè)的豪氣。然而，據(jù)騰訊房產(chǎn)報道，一份曝光的公司債券募集說明書顯示，寶能的財務狀況并不樂觀。

公司債券募集說明書顯示，截至2014年底，寶能地產(chǎn)正在開發(fā)建設(shè)的項目接近40個，預計投資總額超過850億元，實際已完成投資218億元，資金缺口超過600億元。截至2015年6月底，寶能地產(chǎn)賬上現(xiàn)金約16億元。

記者聯(lián)系了寶能地產(chǎn)相關(guān)負責人，對方稱公司并不存在資金問題，對于各地項目停工的原因不予正面回應。

自2012年至今，公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流和投資性現(xiàn)金流全部為負，2012年度、2013年、2014年和2015年1~6月，公司的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額分別-244091.88萬元、-387411.77萬元、-1048015.07萬元和-74293.05萬元，報告期內(nèi)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額波動較大且為負。截至2015年6月，公司負債金額達到3974199.57萬元。為了補足資金缺口，寶能不得不持續(xù)地大量融資，2012年至2015年上半年融資金額達220億元。

據(jù)公司債券募集說明書顯示，寶能地產(chǎn)所募集資金也將“全部用于償還金融機構(gòu)借款及補充流動資金”。薛建雄指出，寶能可以通過不斷地“借新還舊”來解決現(xiàn)金流的問題，相比資金狀況，公司真正的問題出在開發(fā)能力不足和回款緩慢。

以寶能沈陽水岸康城為例，該項目占地40萬㎡，規(guī)劃建筑面積70萬㎡。寶能2012年拿地，2013年9月18日正式開盤，截至2015年6月30日銷售面積不到13萬㎡，其中2015年上半年僅賣出873㎡。

銷售數(shù)據(jù)顯示，寶能位于沈陽、天津、云浮、揚州等地的項目去化周期均已超過15個月，去化率不足20%。

薛建雄表示，寶能地產(chǎn)已經(jīng)面臨著傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務賺不到錢的狀況。“公司接下來想要運轉(zhuǎn)，要么等市場好轉(zhuǎn)，要么做資本投資。從這一邏輯上來說，寶能增持萬科是一場豪賭，也是無奈之舉。”

發(fā)稿：隋丕寧 審核：楊羚強 終審：蔡戰(zhàn)波