每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂    

每經(jīng)記者 杜冉樂

對房企來說，發(fā)展金控平臺，并不只是為了做大規(guī)模，加速周轉(zhuǎn)，提升投資效益，也有轉(zhuǎn)型的考慮。啟迪金控簽約引入的兩大新股東——協(xié)信集團與中惠熙元房地產(chǎn)集團，均以房地產(chǎn)為主業(yè)，實力相當(dāng)雄厚。2015年6月，協(xié)信集團與啟迪控股聯(lián)合成立啟迪協(xié)信，實現(xiàn)由住宅地產(chǎn)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的重大轉(zhuǎn)型，近半年來在全國四個重點城市投資總計逾400億元。協(xié)信究竟是如何通過金控平臺實施轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略？協(xié)信發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司，又需要拿出怎樣的運營業(yè)績，才能滿足金控平臺的業(yè)績指標(biāo)需要。

在所有房企中，泰禾是較早布局金控平臺的上市公司，其董事長黃其森也因具有金融思維而為業(yè)界稱道。這家兩年前只有100多億元銷售規(guī)模的中型房企，在2015年控制負債率的大背景下，銷售規(guī)模卻大幅增長，從前一年的230億元，增長到330億元。業(yè)績增長的背后，泰禾搭建的證券、銀行、保險的金控平臺究竟起了怎樣的作用？

2015年12月18日，渝派老牌房企協(xié)信集團對外披露其參股了啟迪金控，欲謀劃產(chǎn)業(yè)與資本融合打造金融平臺，但這僅是協(xié)信“變陣”的一個縮影。

2015年6月，“清華系”旗下啟迪控股與協(xié)信聯(lián)合成立的啟迪協(xié)信科技城（集團）有限公司在重慶揭牌?？偛课挥谏虾５膮f(xié)信商業(yè)集團也欲謀劃輕資產(chǎn)。

目前，協(xié)信加碼商業(yè)、產(chǎn)業(yè)與金融等投資領(lǐng)域，多點布局之上又將如何相互借力，突圍渝派地產(chǎn)商的地域瓶頸？

借參股啟迪尋求“變陣”

對于協(xié)信來說，2014年是艱難的。社會輿論的傳言，加上樓市低迷，協(xié)信的資金鏈備受考驗。一個典型佐證是2014年10月協(xié)信割肉賣掉了上海虹橋協(xié)信中心部分寫字樓。

記者注意到，在吳旭復(fù)出前后，包括劉愛明、魏開忠等多位協(xié)信集團高管先后低調(diào)離職。

2015年6月10日，啟迪協(xié)信科技城（集團）有限公司在重慶宣布成立，首任董事長由吳旭擔(dān)任，這是協(xié)信與啟迪首次聯(lián)姻。協(xié)信官網(wǎng)顯示，重慶市本來已與清華啟迪有相關(guān)合作，協(xié)信借此與啟迪聯(lián)姻，在重慶大學(xué)一位不愿具名的房地產(chǎn)教授看來，吳旭比較善于運作政商資源。

吳旭曾說，啟迪協(xié)信是雙方戰(zhàn)略契合的產(chǎn)物，雙方為啟迪協(xié)信準備了400億元的資產(chǎn)包，專注于科技城投資開發(fā)與園區(qū)營運，打造全球領(lǐng)先的科技城投資運營商。

2015年12月18日，由啟迪控股和香港百駿合資成立的“啟迪金控”又引入了協(xié)信和中惠熙元兩家房企股東，將不再局限于科技金融。在此之前，協(xié)信還與山東老牌民企南山集團在青島順利推出了百億投資的青島環(huán)球金融中心項目。

實際上，協(xié)信此前已試水“住、商、產(chǎn)”一體化模式，像總建面52萬平方米的“重慶·總部城”和450萬平方米的無錫“協(xié)信·未來城”產(chǎn)業(yè)項目，均屬于協(xié)信與當(dāng)?shù)卣献黜椖俊?/p>

這類項目一般投入資金量較大，比如協(xié)信·未來城總投資220億元，遠超協(xié)信2014年銷售收入，開發(fā)周期長，回籠資金慢，如果市場下行加上缺乏較強融資能力，必然會繃緊資金鏈。

2015年11月，啟迪協(xié)信在青島市底價摘得大約2.58萬平方米建設(shè)用地，總耗資約34.7億元。協(xié)信方面表示，這是公司產(chǎn)業(yè)事業(yè)部近兩年一級開發(fā)土地之后，由啟迪協(xié)信首度獲取的地塊，將打造商住產(chǎn)集成的特色科技產(chǎn)業(yè)園。

兩頭在外 輕重結(jié)合

2015年6月份，協(xié)信位于重慶解放碑的協(xié)信星光廣場對外亮相，這是該房企“星光系”商業(yè)地產(chǎn)品牌在重慶的標(biāo)志性項目。同時，吳旭還宣布協(xié)信擬成立協(xié)信商業(yè)地產(chǎn)集團，計劃引入有全國影響力的重量級戰(zhàn)略投資者。

2015年底，上海協(xié)信星光廣場、重慶大坪協(xié)信星光天地先后開業(yè)，前者屬于協(xié)信星光系在上海灘首度試水，新推“全生活中心”體驗?zāi)Ｊ?，后者則屬于協(xié)信商業(yè)地產(chǎn)集團新的業(yè)務(wù)發(fā)展模式下“兄弟集團委托項目”的首次落地嘗試。

協(xié)信官網(wǎng)介紹說，大坪項目代表著協(xié)信商業(yè)“輕重資產(chǎn)并舉”模式的正式成型，協(xié)信商業(yè)輕資產(chǎn)化已日臻完善。協(xié)信商業(yè)地產(chǎn)集團總裁曹志東表示，新拓展的項目逐步變輕，債權(quán)模式改成股權(quán)式基金合作，實現(xiàn)小股操盤，對已經(jīng)投資的商場進行基金化，把大部分股權(quán)或者資產(chǎn)通過合適的對價賣掉，保留經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)。

曹志東解釋說，作為投資方和資產(chǎn)持有方的“兩頭在外，輕重結(jié)合”的轉(zhuǎn)型，作為運營型的企業(yè)品牌，可以在資本市場相較傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)更容易獲取更好估值。

記者注意到，這只是協(xié)信謀劃持有型商業(yè)變“輕”的重要步驟，但又如何引入相關(guān)基金投資方？參股金融就是一個捷徑。2015年底協(xié)信入股啟迪金控，這讓原本專門定位于科技金融的金控平臺實現(xiàn)了全面戰(zhàn)略升級，以打造專注于創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺。

截至目前，啟迪金控旗下已投資了超過200家企業(yè)，基于協(xié)信商業(yè)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營改善與升級需要，在協(xié)信產(chǎn)業(yè)研究院相關(guān)人士看來，這可以將這些優(yōu)質(zhì)企業(yè)引進來，大大緩解項目租售問題。

為了提高項目開發(fā)與運營質(zhì)量，吸引資本方，協(xié)信推出了“整棟定制”模式，此前一個單月實現(xiàn)寫字樓定制化協(xié)議金額11億元。

協(xié)信集團相關(guān)人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者解釋說，這主要服務(wù)于大型企業(yè)客戶，以營銷先行，先接觸客戶，了解并確定客戶要求，在研發(fā)階段根據(jù)其需求設(shè)計產(chǎn)品，以前那種先出產(chǎn)品，再銷售的方式越來越局限。

針對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目，該人士表示，他們針對入園企業(yè)，會提供企業(yè)發(fā)展與扶持的專項服務(wù)，稱協(xié)信擁有自建的園區(qū)服務(wù)公司，創(chuàng)建了金融服務(wù)、科技促進、產(chǎn)業(yè)促進、企業(yè)運營、企業(yè)管家服務(wù)及政務(wù)服務(wù)六大園區(qū)服務(wù)平臺。

在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上，包括華夏幸福、華南城、卓爾發(fā)展、億達以及渝派房企金科等A股或H股公司均在加速布局，其與地方政府合作是一個共性，但具體模式又不盡相同。