每經(jīng)記者杜冉樂 旭輝集團董事長林中曾說，房地產(chǎn)企業(yè)可能最終會變成一個金控平臺，借此去管理資產(chǎn)。實際上，2015年以來，房企就已加快打造金控平臺的腳步。不僅綠地、萬達這樣的巨頭，泰禾、陽光城、協(xié)信、藍潤這些房企也在積極謀劃金控業(yè)務(wù)。 對房企來說，發(fā)展金控平臺，開發(fā)商是否有能力進一步做大規(guī)模？金控平臺又能否幫助公司減輕持有物業(yè)的資金壓力，并通過資產(chǎn)證券化分享持有物業(yè)增值的收益？硬幣的另一面是風(fēng)險。對房企而言，金融風(fēng)險的防范和管理，更是一道難題。諸如恒大、泰禾、陽光城等企業(yè)在搭建各自金融平臺時，又是如何來防范這些風(fēng)險的？ 日前，萬達集團發(fā)布2015年度經(jīng)營快報，其中首次進入快報的萬達金融集團收入208.9億元，完成全年計劃的697%。 2015年至今，綠地、萬達、中天城投、泰禾等諸多全國百強房企扎堆謀劃金控平臺，尤其是那些實力超強的房企對該訴求更為強烈。 《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，像中信集團等金融類金控巨頭已逆市抄底優(yōu)質(zhì)重資產(chǎn)，龍頭房企本身就有龐大的優(yōu)質(zhì)重資產(chǎn)，他們則希望資產(chǎn)“輕”起來，并借此實現(xiàn)千億乃至萬億市值。 一個典型案例是，萬達借“穩(wěn)賺一號”眾籌產(chǎn)品已將旗下偏安三、四線的十多個萬達廣場暫時性脫手，加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，減輕負債資本對利潤的消耗。 房企“金控夢”雛形 2015年底，四川房企藍潤集團低調(diào)地在深圳前海注冊了一個名叫“深圳市藍潤金融控股有限公司”的金融企業(yè)，注冊資本50億元，唯一股東為怡君控股，但公司法人正是藍潤集團掌舵人戴學(xué)斌。 這一消息暫未在成都樓市形成多大的沖擊波，但熟悉房地產(chǎn)金融的業(yè)內(nèi)人士心里都明白，這應(yīng)是藍潤集團的重大戰(zhàn)略舉措，理由是作為一家非上市房企，去年在成都主城區(qū)高溢價拿下了多幅商業(yè)用地，耗資不菲，其地產(chǎn)戰(zhàn)略也轉(zhuǎn)向了“商住”雙輪驅(qū)動。 成都某房地產(chǎn)機構(gòu)負責(zé)人表示，藍潤集團作為房地產(chǎn)后起之秀，很清楚按照傳統(tǒng)地產(chǎn)模式已難以持續(xù)下去，提前布局金融更有利于其相關(guān)業(yè)務(wù)的平衡發(fā)展。 與藍潤金控相比，上市房企中天城投旗下全資子公司貴陽金控注冊資本金剛從36億元新增至60億元，萬達網(wǎng)絡(luò)金融的注冊資本金50億元，綠地金控的注冊資本金90億元，2015年底泰禾金控的資本金從10億元變成了25億元。 記者還注意到，像泛?？毓?、金科集團、迪馬股份、星河集團、財信集團等諸多以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)集團均在加速布局金融平臺。 2015年7月份，金科集團高調(diào)推出了百名金融投資精英招募計劃，涉及互聯(lián)網(wǎng)金融、資產(chǎn)管理、大數(shù)據(jù)、創(chuàng)新股權(quán)投資基金、陽光私募基金、財富管理、信息咨詢（P2P）、科易網(wǎng)貸、金融保理等。 日前，恒大集團斥巨資收購中新大東方人壽的控股權(quán)，并更名為恒大人壽。另據(jù)財新網(wǎng)報道，恒大將以恒大人壽為基礎(chǔ)打造金融平臺，原平安高管、生命人壽創(chuàng)始人之一李鋼擔(dān)任恒大金融集團董事長，協(xié)助許家印主席具體分管金融產(chǎn)業(yè)。 一位房地產(chǎn)金融資深人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，相對于大型房企，中型房企似乎更苦悶，房地產(chǎn)銷售、運營及品牌知名度等都拼不過大型房企，所以不如趁手上有錢早點轉(zhuǎn)型，當前金融利潤率還較高，中國將迎來龐大的財富管理市場需求，這讓這些房企找到了投資門路，船小也好調(diào)頭。 地產(chǎn)商如何玩金控 就打造金控平臺而言，相比其他房企，王健林對金融的布局無疑值得深入研究和思考。 近日，萬達集團發(fā)布2015年度經(jīng)營快報，其中首次進入快報的萬達金融集團收入208.9億元，完成全年計劃的697%。業(yè)內(nèi)猜測，由萬達2014年底控股的快錢支付可能貢獻頗豐。 2015年7月份，萬達聯(lián)手快錢推出了“穩(wěn)賺一號”，這被稱之為全國首個商業(yè)地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)眾籌理財產(chǎn)品，將對接的是萬達旗下2015年新開工且2016年開業(yè)的只租不售的國內(nèi)萬達廣場。 2015年8月下旬以來，萬達商業(yè)（03699，HK）公開披露了3次股權(quán)轉(zhuǎn)讓與輕資產(chǎn)合作框架協(xié)議，對外出售15個萬達廣場全部股權(quán)，涉及常州、梅州、三門峽、宜春、鄭州碧源、德陽、重慶永川、樂山、成都雙流、紹興、阜陽、濱州、煙臺、營口和連云港15個城市，絕大多數(shù)處于三四線城市，交易對價約131億元。 記者注意到，上述交易對手為萬達“穩(wěn)”字領(lǐng)銜的5個有限合伙基金，普通合伙人均為快錢金融。對于“穩(wěn)賺一號”眾籌產(chǎn)品，王健林曾說，這是萬達金融的“小試牛刀”。 此話似乎意味深長。業(yè)內(nèi)猜測隨著“穩(wěn)賺一號”開門紅，基于萬達更龐大的萬達廣場項目擴張計劃，類似產(chǎn)品還會繼續(xù)成為“馬前卒”，為王健林試水輕資產(chǎn)“投石問路”。 按照產(chǎn)品的設(shè)計初衷，上述產(chǎn)品投資人的退出方式包括萬達可視市場情況選擇促成將自有租賃物業(yè)通過REITs或其他方式上市，亦可選擇促成向第三方出售相應(yīng)權(quán)益或自有租賃物業(yè)，最終按照約定的預(yù)期收益率支付收益。 然而，更多的房企金控平臺似乎還處于培育期，或與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)無直接的關(guān)聯(lián)度，而更多會間接介入房地產(chǎn)。 以綠地金控為例，2015年底，綠地控股披露了300億元定增方案。該方案顯示，除了110億元直接輸血地產(chǎn)項目之外，另有100億元專門投向了4個金融投資項目，包括設(shè)立投資基金、互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新金融、增資綠地融資租賃、收購并增資杭州工商信托。 據(jù)了解，杭州工商信托以房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)聞名，綠地對其收購后不排除向地產(chǎn)項目發(fā)行通道型或投資型信托產(chǎn)品。 去年，中天城投以旗下貴陽金控為平臺不惜斥巨資搶奪金融牌照，外界也格外關(guān)注其“大金融”戰(zhàn)略。近日，中天城投一位內(nèi)部人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，他們的金控平臺未來主要做三件事：其一是基于金融混業(yè)做更多衍生性業(yè)務(wù)；其二，借助地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈客戶資源加速滲透，做創(chuàng)新金融；其三，金融輸血地產(chǎn)，加速地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展。