每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥    

◎每經(jīng)記者 區(qū)家彥

就在房地產(chǎn)企業(yè)大舉介入金融行業(yè)之際，背后隱藏的風險也引發(fā)了業(yè)界的擔憂。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，近年來大型房企紛紛搭建金融平臺，保險成為最熱門的拓展方向。恒大地產(chǎn)、泰禾集團、陽光城等上市企業(yè)紛紛籌建保險公司，具有房地產(chǎn)公司背景的前海人壽、生命人壽成為資本市場兇猛的狩獵者，金融實力逐漸成為房企征戰(zhàn)下半場最重要的武器。

但金融作為高風險行業(yè)，無論壞賬還是各種系統(tǒng)性風險，對房企而言，是一道難以逾越的障礙。上世紀90年代，我國銀行業(yè)面臨危機、保險業(yè)利差損失的慘痛景象依然歷歷在目，在利用金融壯大地產(chǎn)主業(yè)的同時，房企又該如何做好風險控制？

行業(yè)下行危機

在房企搭建金融平臺的過程中，相對于資本投入巨大、政策監(jiān)管嚴厲的銀行業(yè)，現(xiàn)金流強勁、更容易提供資金便利的保險業(yè)成為房企最熱衷的方向。

根據(jù)《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》規(guī)定，保險資金可投資基礎(chǔ)設(shè)施類不動產(chǎn)、非基礎(chǔ)設(shè)施類不動產(chǎn)及不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品，不能投資商業(yè)住宅，不能直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)。

國金證券香港董事總經(jīng)理黃立沖向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，雖然監(jiān)管部門對于金融機構(gòu)投資房地產(chǎn)制定了監(jiān)管措施，但這些措施沒法細到堵住所有漏洞。以保險公司為例，在保監(jiān)會允許投資的范圍與比例以外，保險公司還可以通過委托信托、券商等機構(gòu)，向其相關(guān)的房地產(chǎn)商的下屬公司提供貸款或者直接投資，表面上保險公司投資的只是一個多用途的基金產(chǎn)品或者資管計劃，但實際上是把錢投向了房地產(chǎn)。

然而，隨著房地產(chǎn)暴利時代的結(jié)束，加上經(jīng)濟下行的壓力，大量投資房地產(chǎn)背后的風險不言而喻。國際金融投資家聯(lián)合會執(zhí)行主席、經(jīng)濟學(xué)家孫飛向記者表示，隨著房地產(chǎn)進入“去庫存”時代，大多數(shù)城市面臨嚴峻的供求關(guān)系，保險資金在這個時候大量投資房地產(chǎn)的風險顯然更高。在這樣的情況下，挑選項目尤為重要，但保險機構(gòu)對于房地產(chǎn)項目的調(diào)研與風控能力是否足夠，仍是疑問。

對于許多新興的保險機構(gòu)而言，他們大多以高成本、短期限、保障低的理財型保險產(chǎn)品開路以做大規(guī)模，部分產(chǎn)品的承保成本在8%以上。在房地產(chǎn)的黃金時代，這樣的融資成本自然不成問題。一旦房地產(chǎn)項目受到市場波動影響利潤大幅減少，保險產(chǎn)品的投資收益無法覆蓋成本，甚至變成虧損，從而產(chǎn)生兌付危機，將會對保險公司的經(jīng)營狀況帶來重大影響。

“對于房地產(chǎn)而言，一個項目虧錢，還可以用其他項目的盈利來補救，但對于金融業(yè)而言，銀行和保險都屬于高杠桿行業(yè)，一個項目的虧損很可能會對全盤經(jīng)營帶來系統(tǒng)性風險。由此可見，金融業(yè)的風險比房地產(chǎn)要高得多”，新城控股高級副總裁歐陽捷認為。

產(chǎn)業(yè)整合降低風險

在多位業(yè)內(nèi)人士看來，要降低金控平臺所隱藏的系統(tǒng)性風險，房企不能再將其簡單地視之為資金融通的工具，而是在滿足金融業(yè)監(jiān)管政策的前提下，尋求產(chǎn)業(yè)整合，發(fā)揮房地產(chǎn)金融化的最大優(yōu)勢。

泰禾集團董事會秘書洪再春向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，雖然泰禾在銀行、保險、券商等金融板塊都有投資，但更多的是出于戰(zhàn)略投資的目的，獲取資金并非主要目的。

“泰禾雖然參股了福建農(nóng)村商業(yè)銀行、東興證券，但持股的比例并不高，沒有絕對話語權(quán)，和福建農(nóng)村商業(yè)銀行的貸款比例很低，和東興證券的合作更多只是投行業(yè)務(wù)”，洪再春表示，泰禾自身擁有多元化的融資平臺，像2015年的公司債發(fā)行就超過150億元，金融板塊更多只是一個補充作用。

對于金控平臺與地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合，洪再春并不否認未來會進一步加強合作，但他認為，合作的前提是遵循市場化原則，即在和金控平臺上的金融機構(gòu)合作的時候，雙方都應(yīng)該對合作項目進行市場化調(diào)研，在符合銀監(jiān)會、保監(jiān)會等管理部門規(guī)定的前提下，制定各自的風控措施，才能保證雙方股東的利益，實現(xiàn)良好的風險把控。

歐陽捷也認為，要想降低金融風險，房企打造金控平臺不能只出于融資目的，而是為了尋找新的增長點?！皩τ诤芏啻笮蜕鲜蟹科蠖裕獍l(fā)公司債就可以融資數(shù)百億，而且成本在5%以下，明顯低于保險資金的成本，因此布局金融更多是出于與房地產(chǎn)主業(yè)之間的互補性，比如說社區(qū)金融、供應(yīng)鏈金融、社區(qū)醫(yī)療保險產(chǎn)品等，只有實現(xiàn)良好的協(xié)同效應(yīng)，才能更好地降低金融風險?！?/p>

對于部分非上市房企熱衷通過保險公司獲取融資便利，孫飛認為，所有的保險公司都必須遵守保險法的規(guī)定，接受保監(jiān)會監(jiān)管。雖然上市公司沒有義務(wù)對外披露，但如果存在變通手段向房地產(chǎn)違規(guī)輸送資金，管理部門應(yīng)該加強類似的監(jiān)管。由于“萬寶之爭”事件的發(fā)生，不排除接下來保監(jiān)會會對險資的激進投資行為作出約束。