每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王辛夷    

◎每經(jīng)記者 王辛夷

11月14日，仲量聯(lián)行發(fā)布報(bào)告顯示，2015年第四季度，北京甲級辦公樓市場凈吸納量錄得2010年以來四季度的最高值，達(dá)到18萬平方米，同比增長13.8%。

不止北京，仲量聯(lián)行此前發(fā)布的信息顯示，上海、廣州兩市的甲級寫字樓分別在去年四季度創(chuàng)下吸納量新高和三年高位。

雖然金融服務(wù)業(yè)在過去一年中是一線城市寫字樓業(yè)主眼中的土豪，但業(yè)主們對于金融服務(wù)業(yè)企業(yè)的青睞也在變化。

盡管如此，“互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)在整個(gè)市場中所占比例并不大，不足以改變整個(gè)市場的供需情況。”仲量聯(lián)行華北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部資深董事賀?？聦Α睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者分析，預(yù)計(jì)未來租金仍將平緩上漲。

一線城市租金結(jié)構(gòu)生變

過去一年里，互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)數(shù)量增多為不少城市的寫字樓市場提供了有力支撐。

“過去一年多，新型的互聯(lián)網(wǎng)理財(cái)公司、基金公司，一直是CBD、國貿(mào)等甲級寫字樓租賃市場的生力軍。”北京中原市場部研究經(jīng)理靳瑞欣告訴記者，源于品牌樹立和形象宣傳的需要，互聯(lián)網(wǎng)金融公司往往更傾向于在高知名度的甲級寫字樓租賃辦公間。

以北京市望京地區(qū)為例，相較于CBD、金融街等更加成熟的子市場，望京地區(qū)寫字樓供應(yīng)較為充足，也頗受互聯(lián)網(wǎng)金融公司青睞，租金在過去數(shù)年間一路看漲。

但賀?？抡f，最近備受關(guān)注的一家大型互聯(lián)網(wǎng)金融公司被調(diào)查的事件也讓業(yè)主方提高警惕，特別是在當(dāng)前不明朗的市場環(huán)境中。

由于大多數(shù)租賃面積都比較小，互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)在市場中所占的比例也并不大。仲量聯(lián)行的研究表明只有2.5%的甲級辦公樓面積由500平方米以下的小型內(nèi)資金融公司承租，其中包括P2P公司。

盡管一個(gè)行業(yè)難以改變北京市場的供需格局，但據(jù)仲量聯(lián)行調(diào)查，2016年，北京市新增供給會有所增加，由于市場需要時(shí)間來吸納新增面積，預(yù)計(jì)空置率會在未來12個(gè)月內(nèi)逐漸攀升。

世邦魏理仕報(bào)告稱，由于供應(yīng)高峰的到來，一線城市市場租金增長結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化，如上海與北京市場由于核心區(qū)域甲級寫字樓租金處于高位，反而帶動了相對次一級產(chǎn)品的補(bǔ)漲。

該公司統(tǒng)計(jì)，在北京，乙級寫字樓市場本季漲幅居上，而上海在陸家嘴以外區(qū)域的浦東市場項(xiàng)目出現(xiàn)補(bǔ)漲，如竹園區(qū)域上漲4.6%，反較陸家嘴的0.6%表現(xiàn)更佳。

二線城市空置率達(dá)27%

盡管新增供應(yīng)量會在短期內(nèi)拉高北上廣寫字樓市場的空置率，但一線城市較強(qiáng)的消化能力，還是讓多數(shù)機(jī)構(gòu)保持樂觀。和一線城市一樣，二線城市同樣在忙著建設(shè)更新、更漂亮的寫字樓，然而它們的情況卻不如一線城市那么樂觀。

世邦魏理仕報(bào)告指出，2015年第四季度一線城市市場空置率企穩(wěn)在6.9%，與2014年底大致相當(dāng)，而二線城市則攀升到27.1%，包括重慶、長沙等市場空置率皆逼近40%，天津、沈陽、無錫等也在30%上下。

高力國際發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，沈陽、天津的空置率分別為42.1%、30.0%。在其他城市，譬如杭州、南京和廈門，以及成熟的核心區(qū)仍能保持相對較低空置率，但平均租金則被尚未成熟的新區(qū)拉低。

世邦魏理仕研究部中國區(qū)主管、執(zhí)行董事陳仲偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，二線城市當(dāng)中，普遍加劇的供大于求態(tài)勢使得市場租金加劇調(diào)整，個(gè)別城市租金承壓下行已持續(xù)12個(gè)季度，而本季度的降幅更有持續(xù)擴(kuò)大的趨勢，業(yè)主信心持續(xù)受到打擊之余只得訴諸更多的優(yōu)惠措施。

在各個(gè)產(chǎn)業(yè)中，服務(wù)業(yè)對于寫字樓市場起著重要的支撐作用。和一線城市相比，眾多二線城市的服務(wù)業(yè)比重仍然較低，杭州、重慶、武漢等地均在50%到60%的區(qū)間內(nèi)。而北京服務(wù)業(yè)所占比重已經(jīng)超過80%，上海和廣州也已接近70%。

但對二線城市而言，這或許只是短暫陣痛。世邦魏理仕報(bào)告分析說，規(guī)劃較早或是相對供應(yīng)體量得到控制的城市，比如杭州與南京皆已顯示出良好的與市場互動的態(tài)勢。其中不可忽視的還有交通設(shè)施建設(shè)帶來的改善。

比如，貫通京津與濱海新區(qū)之間的高鐵開通，將串聯(lián)起于家堡區(qū)域大量的新增供應(yīng)，有望激活該區(qū)的辦公樓需求。