杜冉樂(lè)/文

2015年底，住建部曾召開(kāi)會(huì)議提出，擬建立購(gòu)租并舉的住房制度，除直接的去庫(kù)存外，根本上是為了推進(jìn)以滿足新市民住房需求為主的住房體制改革。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，2014年以來(lái)，包括四川優(yōu)客逸家、魔方公寓、YOU+公寓等結(jié)合了“互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù)手段的諸多新型租賃型公寓企業(yè)相繼誕生。當(dāng)前，不少房企為了去庫(kù)存而紛紛聯(lián)合途家等，試圖推出類(lèi)似優(yōu)客逸家等新商業(yè)租賃服務(wù)模式。

隨之而來(lái)的是，多家公寓管理企業(yè)多輪融資背后已隱現(xiàn)資本身影，與此前相比，資本涌動(dòng)似乎更為兇猛。

政策催化

2015年初，住建部對(duì)外發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，該文件要求地方建立住房租賃信息政府服務(wù)平臺(tái)，積極培育經(jīng)營(yíng)住房租賃的機(jī)構(gòu)，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其持有房源向社會(huì)出租，積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)，通過(guò)從租賃市場(chǎng)籌集公共租賃房房源等多種渠道，發(fā)展租賃市場(chǎng)。

值得注意的是，REITs試點(diǎn)也被住建部重點(diǎn)提及。住建部方面認(rèn)為，推進(jìn)REITs試點(diǎn)，有利于促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展、增加企業(yè)的融資渠道、增加中小投資者的投資渠道。通過(guò)發(fā)行REITs，可充分利用社會(huì)資金，多渠道增加住房租賃房源供應(yīng)。

中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛表示，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)，將改變房地產(chǎn)市場(chǎng)只售不租，多售少租的局面，將部分房源轉(zhuǎn)化為租賃房將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)向租售并驅(qū)方向發(fā)展。

2015年底，住建部強(qiáng)調(diào)，2016年要推進(jìn)以滿足新市民住房需求為主的住房體制改革，把去庫(kù)存作為重點(diǎn)，建立購(gòu)租并舉的住房制度。大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，推動(dòng)住房租賃規(guī)模化、專(zhuān)業(yè)化發(fā)展。實(shí)現(xiàn)公租房貨幣化，通過(guò)市場(chǎng)籌集房源，政府給予租金補(bǔ)貼。

如果說(shuō)上述關(guān)于政府鼓勵(lì)培育及發(fā)展租賃住房市場(chǎng)的表述仍相對(duì)模糊，那么2015年11月份國(guó)務(wù)院發(fā)布的一個(gè)重要文件似乎更有針對(duì)性。

該文件全稱(chēng)為《關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，宗旨是基于居民消費(fèi)升級(jí)需求，推動(dòng)生活消費(fèi)方式向發(fā)展型、現(xiàn)代型、服務(wù)型轉(zhuǎn)變，重點(diǎn)是“積極發(fā)展短租公寓、長(zhǎng)期公寓等細(xì)分業(yè)態(tài)”，首次把公寓定性為生活性服務(wù)業(yè)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，國(guó)務(wù)院上述文件似乎直接抓到了企業(yè)“痛點(diǎn)”，要求加快完善體制機(jī)制，注重加強(qiáng)政策引導(dǎo)扶持，在政策扶持上加大財(cái)稅、金融、價(jià)格、土地政策引導(dǎo)支持。

具體來(lái)看，國(guó)務(wù)院強(qiáng)調(diào)，針對(duì)創(chuàng)新財(cái)稅政策，應(yīng)適時(shí)推進(jìn)“營(yíng)改增”改革，研究將尚未試點(diǎn)的生活性服務(wù)行業(yè)納入改革范圍；拓寬融資渠道，支持符合條件的生活性服務(wù)業(yè)企業(yè)上市融資和發(fā)行債券等。

資本布局

2014年以來(lái)，以提供“長(zhǎng)租公寓”為特長(zhǎng)的四川本土房產(chǎn)服務(wù)商“優(yōu)客逸家”資管平臺(tái)異軍突起，在2015年實(shí)現(xiàn)了爆發(fā)式增長(zhǎng)。

優(yōu)客逸家的商業(yè)模式是，通過(guò)整合一個(gè)城市閑置的公寓或公寓型住宅，借助O2O模式以打造“美好生活服務(wù)商”，其本身對(duì)接的就是每年畢業(yè)的大批大中專(zhuān)畢業(yè)生等青年群體，而這直接拉動(dòng)了成都投資型公寓的市場(chǎng)銷(xiāo)售。

2013年9月，優(yōu)客逸家獲得了聯(lián)想控股旗下君聯(lián)資本400萬(wàn)美元A輪投資，到2014年9月再次獲得經(jīng)緯中國(guó)、海納亞洲、君聯(lián)資本等聯(lián)合注資（B輪）2200萬(wàn)美元。

僅在成都市場(chǎng)，除優(yōu)客逸家之外，包括鏈家旗下自如網(wǎng)、小豬短租等對(duì)成都市場(chǎng)也虎視眈眈。放眼全國(guó)市場(chǎng)，類(lèi)似優(yōu)客逸家的YOU+青年公寓、蘑菇公寓、魔方公寓、逗號(hào)公寓等均在跑馬圈地。

記者了解到，上線于2012年的小豬短租，首輪獲得了晨興創(chuàng)投千萬(wàn)美元的A輪融資。2011年，YOU+創(chuàng)始人劉洋、劉昕兄弟簽下了原高露潔牙膏廠廠房，開(kāi)始了長(zhǎng)達(dá)8個(gè)月的公寓改造，幾經(jīng)摸索后在2014年開(kāi)始被市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)年8月雷軍旗下的順為資本領(lǐng)投YOU+的A輪融資，馮波的策源創(chuàng)投跟投。

按照YOU+的戰(zhàn)略，其定位于“青年生活和青年創(chuàng)業(yè)”兩大主題，將以北京、上海、廣州、深圳為主要城市，快速進(jìn)行連鎖擴(kuò)張。

蘑菇公寓聯(lián)合創(chuàng)始人龍東平曾對(duì)媒體表示，長(zhǎng)租公寓的盈利模式在于房租差價(jià)和管理費(fèi)，最重要的在于成本管控，例如收房成本、裝修成本和管理成本。

不同于散售型的投資型公寓，優(yōu)客逸家的長(zhǎng)租公寓模式特別之處在于將零散的業(yè)主空置房資源集中起來(lái)，通過(guò)集中性優(yōu)化管理服務(wù)，來(lái)提升租客人氣，這些房源差不多位于成都市主城區(qū)，而非一些新建的遠(yuǎn)郊性投資公寓。

記者還了解到，不同于優(yōu)客逸家式的長(zhǎng)租公寓，成都不少房企聯(lián)合國(guó)內(nèi)短租巨頭途家網(wǎng)推出了酒店式短租公寓，不過(guò)站在房企的角度，這仍更像是一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)噱頭，意在加速去庫(kù)存，讓公寓投資人買(mǎi)單。

2015年8月，號(hào)稱(chēng)全球最大的靈活辦公空間提供商雷格斯集團(tuán)，在成都和重慶開(kāi)設(shè)了新的服務(wù)式辦公中心，意在加速西南辦公短租市場(chǎng)的進(jìn)一步擴(kuò)張。

按照雷格斯的公開(kāi)說(shuō)法，上述布局是為了滿足西南市場(chǎng)不斷增長(zhǎng)的靈活辦公空間需求。