周宇/文

受多項(xiàng)利好政策鼓勵(lì)，一些在成都蟄伏多年的開發(fā)商在2015年開始拿地補(bǔ)倉，土地市場整體成交情況較前一年有所回升，其中尤以下半年及年末最為活躍。

與房地產(chǎn)基本面一致，伴隨著主流房企回歸一線城市的趨勢，開發(fā)商在成都也更青睞在主城區(qū)“畫地為盤”。與此同時(shí)，2016年，隨著改善型需求持續(xù)釋放，與之相對應(yīng)的地塊也將讓開發(fā)商更愿意買單。

房企激戰(zhàn) 大牌強(qiáng)勢

四川中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年，成都主城區(qū)土地供應(yīng)可建面積為1042.27萬平方米，成交面積727.94萬平方米。

2015年，成都市主城區(qū)土地成交方面，武侯區(qū)成交率最高，居主城區(qū)榜首，保利、藍(lán)潤、中鐵建等紛紛在武侯區(qū)布局，區(qū)域內(nèi)成交地塊均有溢價(jià)。

郊區(qū)縣方面，2015年供應(yīng)量小幅下跌，但成交量逆勢上漲，樓面地價(jià)微幅上漲，基本保持平穩(wěn)。其中，天府新區(qū)表現(xiàn)最為出色，成交最好；近郊熱門區(qū)域新都、雙流、溫江供應(yīng)量和成交量均較高；此外，遠(yuǎn)郊都江堰三次大規(guī)模供應(yīng)土地，且均被萬達(dá)拿下，成交搶眼。

成都土地市場逆勢發(fā)力，首先是因?yàn)榇笃放崎_發(fā)商需要保持銷售、開發(fā)結(jié)構(gòu)性平衡，節(jié)奏性拿地；其次與眾多房企缺糧補(bǔ)倉不無關(guān)系。

2015年，成都本土房企藍(lán)潤繼續(xù)保持強(qiáng)悍作風(fēng)，拿下春熙路商業(yè)用地、人民南路教育學(xué)院商業(yè)地塊等共計(jì)5宗用地，商業(yè)上的儲備比例越來越高。

2015年，藍(lán)潤集團(tuán)地產(chǎn)的營收突破百億元，在成都市場實(shí)現(xiàn)12盤同時(shí)在售，同時(shí)還在同步開發(fā)逾20個(gè)項(xiàng)目，全年簽約銷售面積達(dá)142.5萬平方米，其中住宅銷售金額為67.83億元，銷售面積99.75萬平方米；商業(yè)部分的銷售金額為37.87億元，銷售面積為42.75萬平方米。當(dāng)前，藍(lán)潤銷售的商業(yè)為車位、住宅底商等中端商業(yè)物業(yè)，隨著新的商業(yè)項(xiàng)目入市，商業(yè)部分的業(yè)績還將實(shí)現(xiàn)大幅提升。

保利2015年在成都共拿地962.01畝。尤其在2月，保利低價(jià)拿下溫江132.13畝地塊，為溫江的健康城項(xiàng)目再添籌碼。

2015年，藍(lán)光在新都、金牛、青羊共拿3宗土地，面積合計(jì)達(dá)157.92畝。其中溢價(jià)122.22%拿下青羊區(qū)38.02畝住宅兼商業(yè)用地。

2015年4月，藍(lán)光發(fā)展在A股市場成功上市，掃平資本障礙，此后其在產(chǎn)品線上的布局更為精確。2015年歲末，藍(lán)光發(fā)展旗下嘉寶集團(tuán)成功在新三板掛牌。對于未來，藍(lán)光的版圖將更加側(cè)重于并購，四川藍(lán)光實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司董事長兼總裁楊鏗對此直言不諱稱，“2016年，藍(lán)光的新增項(xiàng)目中50%~60%要來自并購、收購。”

2015年，綠地在成都土地市場的表現(xiàn)同樣搶眼，拿下4宗土地，面積合計(jì)達(dá)352.45畝。2015年7月，綠地與隆鑫一戰(zhàn)，以5.39億奪龍泉134.7畝地塊。

在售項(xiàng)目已經(jīng)接近尾聲的中海，2015年拿下兩宗合計(jì)59.86畝的土地，交易金額達(dá)7.0336億元，溢價(jià)率超過80%，令業(yè)界側(cè)目。

2015年，恒大一邊進(jìn)行并購，一邊馬不停蹄挺進(jìn)主城區(qū)。2015上半年，恒大以5640元/平方米的樓面價(jià)，在成華區(qū)拿下一塊93.15畝的商住用地。

2015年9月和12月，龍湖在高新、龍泉共入手兩宗住商用地，面積合計(jì)達(dá)244.6畝，其中龍泉地塊的面積達(dá)142.6畝，樓面價(jià)為1700元/平方米，龍湖可以繼續(xù)安心開發(fā)高端改善型產(chǎn)品了。

在成都盤桓多年的碧桂園，2015年終于完成“首秀”。2015年，碧桂園拿下金牛區(qū)一宗106畝的住宅建商業(yè)用地，2016年該項(xiàng)目將交出答卷。

開發(fā)商鏖戰(zhàn)主城區(qū)

成都市公共資源交易中心的信息顯示，2016年初，成華、武侯、青羊、天府新區(qū)、新都區(qū)為主要土地供應(yīng)區(qū)域。在農(nóng)歷新年之前，這些區(qū)域以及近郊的優(yōu)質(zhì)地塊不會遭遇冷場。

事實(shí)上，這也能從近兩周成都市國土拍賣現(xiàn)場看出一些端倪，主城區(qū)地塊樓面價(jià)仍然在被追高。

從目前的全國樓市趨勢來看，2016年，開發(fā)商將把最重要的戰(zhàn)區(qū)重新拉回到一線城市，前幾年進(jìn)軍二三四線的風(fēng)潮，將被拋棄。究其原因，一是城市化進(jìn)程加深；二是開發(fā)商對新開工項(xiàng)目選擇審慎。這一點(diǎn)在成都市場，則體現(xiàn)為開發(fā)商鏖戰(zhàn)主城區(qū)土地市場。

對此，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)副教授劉璐認(rèn)為，“2016年，成都土地市場總體來說，估計(jì)會與2015年持平或更好一些，很多全國性知名開發(fā)商還是有在成都布局拿地的需求，其他中小房企也會繼續(xù)拿地?！?/p>

銳理數(shù)據(jù)總部品牌營銷中心總經(jīng)理郭潔則認(rèn)為，未來，成都需要的是改善型產(chǎn)品，以及與之對應(yīng)的產(chǎn)品用地。所以，增加有效新增供應(yīng)更能引起開發(fā)商關(guān)注，“有效新增供應(yīng)，是指符合現(xiàn)在和未來市場需求的產(chǎn)品，以國內(nèi)大部分二線城市的情況來看，現(xiàn)在這類城市的需求開始進(jìn)入到改善型階段，改善型產(chǎn)品的價(jià)格出現(xiàn)較大幅度上漲，成都就是一個(gè)典型，所以必須增加有效的供應(yīng)，符合市場需求的產(chǎn)品。”