周宇/文

在剛剛過(guò)去的一年里，在成都商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)充足、競(jìng)爭(zhēng)激烈的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)整體上成交波動(dòng)幅度較大，但與此同時(shí)，又呈現(xiàn)出越來(lái)越高質(zhì)量化的趨勢(shì)。其中，寫字樓市場(chǎng)的變化較為明顯。

在此背景下，商業(yè)地產(chǎn)，特別是寫字樓也開始思變，創(chuàng)新求變成為開發(fā)商當(dāng)下要?jiǎng)?wù)。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，未來(lái)，商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方向?qū)⒕o跟時(shí)代脈搏，主要集中在創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)意及體驗(yàn)上。此外，寫字樓在去庫(kù)存方面也要在“創(chuàng)”字上下功夫，要把目光放到創(chuàng)客身上。

初創(chuàng)企業(yè)成辦公市場(chǎng)推手

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年，多個(gè)主要城市寫字樓物業(yè)市場(chǎng)持續(xù)快速擴(kuò)張，年內(nèi)共有57個(gè)新項(xiàng)目在14座主要城市落成，而分化顯著仍然是整個(gè)市場(chǎng)最明顯的特征。

高力國(guó)際的數(shù)據(jù)顯示，金融、IT和互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)是2015年需求增長(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力；隨著諸多城市積極推動(dòng)這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，2016年這一趨勢(shì)將會(huì)持續(xù)，短期內(nèi)新增供應(yīng)超出需求水平。

2015年，成都甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)共有7個(gè)新建項(xiàng)目，以及1個(gè)現(xiàn)有項(xiàng)目的高區(qū)部分入市，為市場(chǎng)帶來(lái)逾54萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，推動(dòng)市場(chǎng)總存量增加至203萬(wàn)平方米。然而，得益于第三產(chǎn)業(yè)較為積極的發(fā)展，年內(nèi)甲級(jí)寫字樓租賃需求穩(wěn)定，全年凈吸納量同比基本持平。

2015年，成都寫字樓投資市場(chǎng)共4宗投資交易公布，市場(chǎng)表現(xiàn)較上一年活躍。盡管目前投資市場(chǎng)上的待售物業(yè)數(shù)量同比有所增加，故成都寫字樓市場(chǎng)對(duì)于短期型投資資金的吸引力有所下降，而長(zhǎng)期型投資資金則持積極態(tài)度，并傾向選擇位于成熟商務(wù)區(qū)或其他發(fā)展較為穩(wěn)定區(qū)域的資產(chǎn)。

值得注意的是，非傳統(tǒng)金融類企業(yè)以及初創(chuàng)型、中小微企業(yè)成為辦公市場(chǎng)的重要推手。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，一是因?yàn)檩^大的民間投融資需求吸引了不少省外的P2P、互聯(lián)網(wǎng)金融等非傳統(tǒng)金融企業(yè)布局成都；二是隨著“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”戰(zhàn)略在成都深入實(shí)施，各行政區(qū)紛紛出臺(tái)措施，把創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展作為推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的核心動(dòng)力。對(duì)眾創(chuàng)空間、產(chǎn)業(yè)園的引進(jìn)建設(shè)給予補(bǔ)貼、設(shè)立天使投資資金、助力中小微企業(yè)拓寬融資渠道、推進(jìn)工商注冊(cè)便利化改革，以及“個(gè)轉(zhuǎn)企”政策扶持等一系列措施為初創(chuàng)企業(yè)營(yíng)造了良好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境。

2015年前三季度，成都新登記各類市場(chǎng)主體達(dá)到18萬(wàn)戶。新成立初創(chuàng)型和中小微企業(yè)和搬遷升級(jí)需求正逐步支撐起乙級(jí)寫字樓的去化。

展望2016年，研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，受個(gè)別原計(jì)劃于2015年入市的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目推遲交付影響，屆時(shí)成都甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)將迎來(lái)歷史供應(yīng)高峰。這無(wú)疑將進(jìn)一步加劇成都甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度。然而，由于目前大部分寫字樓業(yè)主已開始采用除租金優(yōu)惠外的其他激勵(lì)政策或增值服務(wù)來(lái)保持和提高入駐率，且上述新增供應(yīng)中不乏自持型優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目，其預(yù)估租金水平或?qū)⒏哂谕谑袌?chǎng)平均租金水平，因此，預(yù)估2016年內(nèi)成都甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均租金將小幅下調(diào)或企穩(wěn)。

成都商業(yè)地產(chǎn)集體思變

事實(shí)上，寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展情況是成都商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)縮影。

戴德梁行的最新統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2015年，成都新增商業(yè)項(xiàng)目體量較2014年有所增加，但市場(chǎng)去化表現(xiàn)卻有所放緩，租金平穩(wěn)上升。從其公布的數(shù)據(jù)中可以看出，2015年末，成都商業(yè)項(xiàng)目存量上升至513.4萬(wàn)平米，較2014年增長(zhǎng)了14.94%，全年新增商業(yè)項(xiàng)目體量6.67萬(wàn)平米，較2014年增長(zhǎng)了17.67%。

2015年，成都主城區(qū)新增7個(gè)大型購(gòu)物中心項(xiàng)目，龍湖金楠天街、中糧大悅城、恒大華置廣場(chǎng)以及萬(wàn)科鉆石廣場(chǎng)、銀泰城、凱德天府等都在其中，租金表現(xiàn)較去年同期小幅上升1.43%，至718.47元/平方米/月。

2015年，在成都亮相的這些商業(yè)項(xiàng)目已呈現(xiàn)出密集發(fā)布等特點(diǎn)。成都地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)豐富，成都“購(gòu)物天堂”的美譽(yù)實(shí)至名歸。

值得一提的是，作為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)全國(guó)開工的第10個(gè)萬(wàn)旅項(xiàng)目，這座計(jì)劃投資550億元的“文旅巨無(wú)霸”一亮相就以高舉高打的姿態(tài)吸引了眾多投資客。這座“獻(xiàn)給世界”的萬(wàn)達(dá)城，包含了商業(yè)、商務(wù)、居住度假等綜合功能，前期以投資性的住宅產(chǎn)品與少量的別墅產(chǎn)品為主要推售產(chǎn)品。

除成都萬(wàn)達(dá)城，萬(wàn)達(dá)還在成都多方位布局。2015年，萬(wàn)達(dá)在大成都市場(chǎng)拿下包含金堂、雙流在內(nèi)的共計(jì)31幅宗地。一方面，萬(wàn)達(dá)在運(yùn)營(yíng)體系中希望“去地產(chǎn)化”，而實(shí)際上，萬(wàn)達(dá)在項(xiàng)目落地上，又堅(jiān)決秉承“萬(wàn)達(dá)速度”。事實(shí)上，萬(wàn)達(dá)還是在用地產(chǎn)這盤棋，來(lái)完成資本與商業(yè)運(yùn)營(yíng)的布局。

另一個(gè)在成都盤桓多年，終于在2015年底正式亮相的中糧大悅城也引起了業(yè)內(nèi)高度關(guān)注。

成都大悅城是中糧集團(tuán)旗下的第七座大悅城，也是繼北京、上海、天津、沈陽(yáng)、煙臺(tái)等城市后，中糧集團(tuán)首次在西南地區(qū)布局的城市綜合體項(xiàng)目。成都大悅城主體建筑由購(gòu)物中心、主題街區(qū)及甲級(jí)寫字樓構(gòu)成，占地面積102畝，商業(yè)面積33萬(wàn)平方米，涵蓋購(gòu)物、娛樂、餐飲、服務(wù)四大主力業(yè)態(tài)。拿地多年，意圖后發(fā)制人的中糧集團(tuán)對(duì)成都的商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)情況非常清楚，所以在大悅城的運(yùn)營(yíng)理念上，選擇了走“年輕態(tài)、時(shí)尚潮流”路子，讓產(chǎn)品定位很快從其他商業(yè)項(xiàng)目中區(qū)分開來(lái)。

成都商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已開始出現(xiàn)分化。有業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，“精準(zhǔn)的前期定位，良好的招商和后期運(yùn)營(yíng)開始顯得更加重要。城區(qū)仍是商業(yè)地產(chǎn)的主戰(zhàn)場(chǎng)，近郊緊隨其后。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)千篇一律，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，“創(chuàng)意”、“特色”成為新項(xiàng)目的關(guān)鍵詞；其次，雖然市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，但隨著成都打造國(guó)際購(gòu)物天堂計(jì)劃的實(shí)施，成都零售商業(yè)市場(chǎng)依然發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

2016年，成都還將迎來(lái)至少8座新城市綜合體：大魔方、銀泰中心in 99、仁和春天國(guó)際廣場(chǎng)等。

到2017年，則有環(huán)球匯、樂天世界等多個(gè)項(xiàng)目在將開業(yè)項(xiàng)目之列，成都零售商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量將繼續(xù)提升，增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力與差異化產(chǎn)品是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。