每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

近段時(shí)間，有媒體報(bào)道稱工行、中行、建行三家大行的深圳分行已決定收緊面向中介群體的房貸政策。

收緊房貸的根本原因是，處于高位運(yùn)行的深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)明顯抑制了大量剛需入市，而這背后深圳投資客炒房愈演愈烈，推漲了房?jī)r(jià)并且已經(jīng)影響到了市場(chǎng)的健康穩(wěn)定。

但銀行僅對(duì)中介方面實(shí)施“限貸”，很多人認(rèn)為這只能抑制部分投資客，深圳市場(chǎng)上層出不窮的炒房，可謂防不勝防。

投資客中介聯(lián)合炒樓，銀行已出招

“聯(lián)合炒樓”可謂深圳市場(chǎng)的新趨勢(shì)。微博上就有個(gè)段子說，深圳有11個(gè)人合伙炒了一套房，其中最大股東才出16w，其他都是個(gè)位數(shù)出資。只要有合伙人，幾乎人人都能炒房。

上海中原一位內(nèi)部人士也告訴邦爺，現(xiàn)在的投資客基本都是“集體作戰(zhàn)”，包圓一個(gè)地區(qū)的房源。他們會(huì)和中介聯(lián)絡(luò)好，一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)有房子掛牌，投資客就聯(lián)手拿下，直到把小區(qū)所有可售房源收入囊中形成“壟斷”，以此取得定價(jià)權(quán)。

然后，幾個(gè)投資客會(huì)先互相買賣幾套，將價(jià)格炒高，再每隔幾天放出一套房源，制造“物以稀為貴”的假象，之后就由多個(gè)中介同時(shí)放盤，形成熱賣的場(chǎng)景，讓購房者相互競(jìng)價(jià)，他們由此賺取其中的高溢價(jià)。

在這一環(huán)節(jié)中，中介被視為“幫手”，有些中介甚至?xí)苯訁⑴c炒房。但和普通投資客相比，中介炒房可能資金實(shí)力更強(qiáng)，但風(fēng)險(xiǎn)也更大。

援引《南方都市報(bào)》報(bào)道，中介公司買房多是靠杠桿資金，基于此，一旦信貸擴(kuò)張略有放緩，高杠桿的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露。而當(dāng)中介公司盈利收入不及預(yù)期，就會(huì)影響其還貸能力，還可能引發(fā)發(fā)生斷供現(xiàn)象。此次銀行縮緊信貸，也正是基于這種考慮，希望控制風(fēng)險(xiǎn)。

炒房手段花樣百出，防不勝防

深圳可謂中國炒房軍團(tuán)的前沿陣地，除了上述方式，還有很多炒房手段，也由此三大銀行的“限貸”政策實(shí)際效果遭質(zhì)疑，很多人認(rèn)為深圳市場(chǎng)的炒房方式“防不勝防”。

一位中介人士就告訴邦爺，為了避開限購，投資客最常用的辦法就是用親戚朋友的名義買房，這就和冒用他人名義買火車票一個(gè)道理。

由于深圳執(zhí)行嚴(yán)格的限購政策，凡是在深圳市擁有2套以上(含2套)住房的戶籍家庭、擁有1套以上(含1套)住房的非深圳市戶籍居民家庭、無法提供在深圳市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非深圳市戶籍居民在深圳市購房均在限購之列。

但用別人的名義買房存在法律風(fēng)險(xiǎn)，投資客一般不敢做長(zhǎng)線，大都是在手上放半年左右，就立即轉(zhuǎn)手。

此外，開虛假收入證明也是投資客的慣用手段。

一般而言，銀行會(huì)要求貸款人提供工資流水、公積金、社保、納稅等證明。但這些看似嚴(yán)密的材料，要造假卻也不是難事，現(xiàn)在花四五千元找一些財(cái)務(wù)公司就能搞定。

有中介人士就透露稱，“開虛假證明”已經(jīng)成了行業(yè)的潛規(guī)則，他接觸到的一些有還款能力，但還款能力還達(dá)不到銀行要求的人，8成都會(huì)選擇這種方式來打通購房渠道。

另外，“成立公司購房”也是投資客算盤里一種精妙的打法。

由于限購政策針對(duì)的主體都是自然人，以公司名以購房則不受此類政策限制。而注冊(cè)一家公司，成本也就幾千塊錢，找個(gè)黃牛就可以“一條龍”搞定，所以有一些投資客會(huì)選擇這條路。但其實(shí)這種方式買房，不僅需要承擔(dān)各種高額的稅費(fèi)，而且手續(xù)繁瑣。

你以為這就完了？據(jù)邦爺了解，一些投資客還會(huì)通過打官司的辦法獲得房屋。一般而言，通過法院裁定的房產(chǎn)是不受“限購令”約束的，因此有一些投資客會(huì)以當(dāng)事人的身份向法院提起“虛假訴訟”，以此獲取房屋產(chǎn)權(quán)。

舉個(gè)例子，甲方欠乙方500萬，乙方無力償還，但名下有多套房產(chǎn)。此時(shí)，甲方便可以向法院提起訴訟，要求乙方將房產(chǎn)進(jìn)行抵押來償還欠款。如果在訴訟過程中雙方達(dá)成調(diào)解，甲方則可以通過這種辦法，向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，獲取房產(chǎn)。

不過中原人士也告訴邦爺，上述辦法在前幾年或許還行得通，但現(xiàn)在有關(guān)部門早已有了應(yīng)對(duì)之法。尤其是在上海，現(xiàn)在房屋都是公開拍賣的，不會(huì)直接過戶到債權(quán)人手里。而且房屋過戶必須到交易中心辦理手續(xù)，交易中心除了審核房屋價(jià)格外，還會(huì)審核購房人雙方之間的關(guān)系，堅(jiān)決杜絕無資格購房和內(nèi)部買賣。

炒房太盛，被坑的還是購房人

炒房方式太多，屢禁不止，最終影響的是市場(chǎng)和買房人。

在過去的一年里深圳房?jī)r(jià)漲幅超過30%，深圳投資客可謂賺的盆缽滿，但正是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲過快，導(dǎo)致賣家違約頻頻發(fā)生，買房人叫苦不迭。先來看看“賣家違約”對(duì)買房人傷害有多大。

首先，投資客往往會(huì)用他人名義購買房屋，有的投資客將房屋倒騰過來之后，甚至連產(chǎn)證都還沒辦就轉(zhuǎn)手給下家，等買家接盤簽完合同后才說辦證還要等一個(gè)多月，而在房產(chǎn)證出來之后，這套房子已經(jīng)可能漲了幾十萬甚至上百萬，此時(shí)，賣家以之前合同無效為由毀約。

雖然買賣雙方簽訂合同之后，如果上家違約，需要支付雙倍定金或房屋成交價(jià)的20%作為賠償金。但如果你運(yùn)氣不好，碰到的賣家是個(gè)投資客，那么，等待你的很可能是曠日持久的官司。

賣家違約的底氣何在？在于違約成本低，更在于房?jī)r(jià)上漲的幅度早已經(jīng)超出了合同約定的違約金的金額。而這背后投資客、炒房團(tuán)對(duì)房?jī)r(jià)的吹漲，可謂始作俑者。

銀行在信貸層面已做出行動(dòng)，雖然有業(yè)內(nèi)人士對(duì)效果有所質(zhì)疑，但邦爺認(rèn)為，這些整頓市場(chǎng)的有利舉措，有勝于無。也希望有效的政策能夠越來越多。 

編輯：王婷婷 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波