每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健    

每經(jīng)記者 胡健

據(jù)財(cái)政部今日公布的數(shù)據(jù)，去年國有土地使用權(quán)出讓收入32547億元，同比減少8840億元，下降21.4%。

綜合地方和機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，土地市場在2015年呈現(xiàn)出冰火兩重天的趨勢。

上海易居房產(chǎn)研究院智庫總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，一線城市和部分重點(diǎn)二線城市土地價(jià)值深得各方認(rèn)可，吸引包括險(xiǎn)資企業(yè)在內(nèi)的各大房企和機(jī)構(gòu)爭相布局。預(yù)計(jì)2016年土地市場將在進(jìn)一步上升，土地市場區(qū)域分化將更加明顯，市場變化也將更為復(fù)雜。

全國土地出讓金同比降兩成

土地財(cái)政在中國已經(jīng)不是新鮮詞匯。財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，2014年全國政府性基金收入約為54114億元，為預(yù)算數(shù)的114.4%，大幅高于預(yù)期。之所以高于預(yù)期，其主要是因?yàn)閲型恋厥褂脵?quán)出讓金收入高于預(yù)期。

2014年國有土地使用權(quán)出讓金收入約40480億元，高于預(yù)算數(shù)17.6%，在全國政府性基金收入總盤子中占比近八成，再創(chuàng)歷史紀(jì)錄。

而2015年盤點(diǎn)時(shí)，情況已經(jīng)發(fā)生變化，整體收入沒能守住四萬億級別，同比增速也出現(xiàn)兩成的下降。

這與房地產(chǎn)市場整體情況密切相關(guān)，中國社科院財(cái)經(jīng)院院長助理倪鵬飛告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，自2009年以來，房地產(chǎn)市場高漲帶動住房開工、施工面積大幅攀升，導(dǎo)致供給出現(xiàn)階段性和結(jié)構(gòu)性嚴(yán)重過剩。

他說，庫存長期積壓嚴(yán)重威脅著經(jīng)濟(jì)、金融和社會的健康、安全與發(fā)展。因此，去庫存是當(dāng)前首要住房政策目標(biāo)。

在此背景下，房企銷售回籠資金周期被拉長，拿地?cái)U(kuò)張積極性明顯減退。

截至1月25日，據(jù)同花順統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，滬深兩市共計(jì)50家上市房企公布了2015年年報(bào)業(yè)績預(yù)告，其中，15家房企預(yù)告凈利潤虧損。剔除數(shù)據(jù)公布不全的6家房企后，按照預(yù)告凈利潤同比增長下限來看，凈利潤同比下滑企業(yè)達(dá)23家，占比約五成。其中，13家出現(xiàn)首虧。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成交價(jià)款7622億元，同比下降23.9%。

土地出讓收入銳減，對地方政府錢袋子同樣造成影響，穆迪投資者服務(wù)有限公司副總裁諸蜀寧分析稱，土地使用權(quán)出讓收入占2014年地方政府收入的近四分之一，是地方基礎(chǔ)設(shè)施投資的一項(xiàng)重要資金來源。

他說，地方政府承擔(dān)國內(nèi)大部分基礎(chǔ)設(shè)施投資，資金主要依賴于土地使用權(quán)出讓收入。因此，這部分收入的下滑將抑制全國的基礎(chǔ)設(shè)施投資以及總投資規(guī)模。

不同城市冰火兩重天

是否全國土地市場都陷入灰暗中呢？答案是否定的，一線城市以及熱點(diǎn)城市的土地市場仍舊火爆，但其他城市境況卻并不好。

上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，去年12月，一線城市土地成交建筑面積為635萬平方米，環(huán)比下降27.2%，同比下降31.3%；成交均價(jià)為10436 元/平方米，同比上漲46.8%。

嚴(yán)躍進(jìn)說，12月北京和廣州土地成交面積有所回探，使環(huán)比出現(xiàn)一定下跌，而土地成交均價(jià)連續(xù)上升3個(gè)月，至12月創(chuàng)歷史新高。

另據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計(jì)，2015年北京市共成交各類土地109宗，比去年同期下滑23%；建設(shè)用地面積706.77萬平米，比去年同期下滑24.6%；規(guī)劃建筑面積1511.53萬平米，比去年同期下滑10%，但土地成交總金額2032.1億元，比去年同期增長6%，創(chuàng)歷史新高。

土地成交面積減少，但出讓總價(jià)高，更佐證了以北京為代表的一線城市樓市的火爆。

偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，隨著北京市城市規(guī)劃建設(shè)、軌道交通和公共交通等方面的日漸成熟，北京市土地資源在日漸稀缺的同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了自身的增值。土地增值是土地市場價(jià)格走高的基礎(chǔ)性原因。

“例如，隨著大興第二機(jī)場的規(guī)劃建設(shè)，周邊配套資源勢必將逐步完善，區(qū)域未來預(yù)期價(jià)值的提升傳導(dǎo)在土地市場上也將提高土地成本。”胡景暉說。

相比之下，有些地方則要慘淡不少。南昌2015年預(yù)算執(zhí)行報(bào)告顯示，國有土地使用權(quán)出讓金收入及計(jì)提的專項(xiàng)資金完成185.4億元，同比下降了36.2%，2014年這項(xiàng)收入為290億元。長沙、南昌等中西部省會城市2015年土地出讓收入也大幅縮水超30%。

據(jù)“和利時(shí)洛陽樓市2015年年度報(bào)告”數(shù)據(jù)顯示，2015年洛陽市土地市場成交住宅兼商服用地共計(jì)30塊，總成交面積1783畝，總成交金額334753萬元，成交均價(jià)188萬元/畝。

綜合歷年數(shù)據(jù)，自2009年至2014年，除09年和11年土地成交量比較特殊外，其他年份的洛陽土地市場一直維持在一個(gè)相對平穩(wěn)的狀態(tài)，但是2015年土地成交量相比2014年減少了近1000畝，創(chuàng)近六年以來新低，成交金額下滑36.6%；188萬元/畝的均價(jià)也是2012年以來最低值。