每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

去年初，恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗的致股東信在朋友圈廣為流傳，因?yàn)樗A(yù)測中國經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入長冬。

不知道是受悲觀心態(tài)的影響，還是環(huán)境不行，抑或戰(zhàn)況焦灼，反正看過恒隆去年的成績單后，大家都在說“陳啟宗的心應(yīng)該是涼的吧～”

2015入不敷出？

2015年恒隆地產(chǎn)業(yè)績不樂觀，財(cái)報(bào)顯示其租金收入同比增幅僅7%(內(nèi)地物業(yè)增幅7%，香港物業(yè)增幅8%)。這是什么概念？

恒隆地產(chǎn)中報(bào)顯示，截止2015年6月30日，恒隆在內(nèi)地的物業(yè)面積共計(jì)190萬平方米。邦爺又粗略估算了下，除去尚未建成和未投入運(yùn)營的項(xiàng)目，截止2015年底，恒隆在內(nèi)地投入運(yùn)營的物業(yè)面積大概在230萬方左右。

按其2014年176.1萬平方米的物業(yè)面積來看，一整年其營業(yè)面積增加了30%，但是內(nèi)地總體租金收入才增加了7%。如果算上前期的投資成本和相關(guān)的管理成本，邦爺真的替這位老人家捏了一把汗。

有業(yè)內(nèi)人士就直言，恒隆的一些內(nèi)地物業(yè)，租金水平甚至抵不上運(yùn)營管理成本。如果算上項(xiàng)目的投資成本，更是入不敷出。估計(jì)陳啟宗是真切感受到了經(jīng)濟(jì)下滑的影響。

新開商場生長乏力

再來看一看恒隆地產(chǎn)的新開商場情況。

其在內(nèi)地的開店速度基本保持“一年一家”，近年開設(shè)了4家恒隆廣場(昆明的恒隆廣場尚在籌備中)，而這幾家新開的恒隆廣場，業(yè)內(nèi)普遍給予的評價(jià)是“業(yè)績不甚理想”。

以無錫恒隆廣場為例，去年五一期間，無錫恒隆廣場人氣被網(wǎng)友形容“太冷清”，有人甚至形容它是“市民的豪華休息室”。

業(yè)績正在好轉(zhuǎn)的沈陽的皇城恒隆廣場租金錄得有升，但沈陽的市府恒隆廣場卻租金下跌。

另外，天津的恒隆廣場開業(yè)一年，也處在“養(yǎng)”的過程中，運(yùn)營現(xiàn)狀與當(dāng)初設(shè)想還有一定差距。但要知道，在天津的恒隆廣場開業(yè)后六個(gè)月內(nèi)，當(dāng)?shù)刈钌儆辛揖咭?guī)模的零售物業(yè)結(jié)業(yè)。

一個(gè)商業(yè)廣場的培育期大概在3-5年，恒隆廣場在廣大二線城市的商場“養(yǎng)商期”才剛剛開始，離維穩(wěn)和盈利還有一定距離，如何在逆市中良好運(yùn)營等待回暖是重點(diǎn)。

恒隆商業(yè)已跑不贏同行？

恒隆地產(chǎn)2015年整體租金收入雖然增長了7%，比起大多數(shù)入不敷出的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說還算好，但要知道，這么一家商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營技術(shù)十分老道的企業(yè)怎么能與初生牛犢相比？將他與目前中國的幾家大商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)相比，又有些相形見絀。

比如說萬達(dá)，2015年其一口氣在全國開了26家商業(yè)廣場，租金收入增長率30%。

緊隨其后的是華潤，2015年在內(nèi)地開設(shè)的商業(yè)廣場數(shù)據(jù)達(dá)7家，截至2015年12月31日，投資物業(yè)實(shí)現(xiàn)租金收入約港幣65.4億元，增幅高達(dá)115%。

銀泰商業(yè)在2015年也新開出5家商業(yè)廣場，截至2015年9月30日，集團(tuán)旗下租金收入6.29億元，同比增幅85.4%。

若尚不考慮統(tǒng)計(jì)范圍和算法的不同，光就“增幅”的數(shù)據(jù)來看，相比之下，恒隆廣場的7%驟然失色。

完全押寶上海也有風(fēng)險(xiǎn)

有人說，來到恒隆地產(chǎn)的大本營“上海”，無論是誰都要對其禮讓三分。話雖如此，但當(dāng)二三線布局尚未成熟的時(shí)候，大幅押寶上海也有不小風(fēng)險(xiǎn)。

首先，2015年伴隨電商的迅猛發(fā)展，傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)受到了不小的沖擊。

先來看看幾家數(shù)據(jù)里殘酷的現(xiàn)實(shí)：

萊坊2015年第四季度商鋪市場報(bào)告顯示，上海淮海路等核心商圈的首層平均租金環(huán)比微跌0.7%至57.7元/平方米/天。

第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，上海南京西路商圈商場首層租金為每天每平方米人民幣42元，全年基本沒有漲幅。

在這一背景下的恒隆地產(chǎn)(2015年中報(bào)顯示)，雖然商場整體租金收入增加9%，租金漲了約10%。但結(jié)構(gòu)并不算優(yōu)，因?yàn)槠渲袃H上海的商場租金收入就占了總體收入的63%，而上海目前零售的增長速度已明顯放慢，(上海市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù))2015年上海零售業(yè)和批發(fā)業(yè)的增加值整體增幅不到5%，完全押寶上海市場的恒隆后勁有限，何況其在上海又主要靠兩個(gè)項(xiàng)目：港匯購物廣場和恒隆廣場。

以上海恒隆廣場為例，其一直被視為恒隆地產(chǎn)在內(nèi)地最賺錢的項(xiàng)目，恒隆2015年整體租金的提升也主要得益于恒隆廣場內(nèi)的品牌店的擴(kuò)充。而戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，恒隆廣場首層店鋪?zhàn)饨穑?014年前三季度分別為117、117和115(元/平方米/天)，2015年前三季度則均降為114元/平方米/天。

如何在深耕舊有項(xiàng)目的同時(shí)，優(yōu)化結(jié)構(gòu)提振后勁，也已成為恒隆跑贏更多同行的關(guān)鍵之一。

（本文基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源企業(yè)財(cái)報(bào)，機(jī)構(gòu)報(bào)告及統(tǒng)計(jì)局）

編輯：王婷婷 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波