每經(jīng)編輯 楊羚強(qiáng)    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng)

熱度接近“爆表”的南京、蘇州等地樓市，今日下午4點(diǎn)，又有新的利好消息，讓這些地方的樓市有可能進(jìn)一步升溫。

2月2日16點(diǎn)26分，央行網(wǎng)站發(fā)布由央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)出的《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》（以下簡稱“通知”）。“通知”稱，在不實(shí)施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

與此同時(shí)，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)結(jié)合各省級(jí)市場利率定價(jià)自律機(jī)制確定的最低首付款比例要求以及本機(jī)構(gòu)商業(yè)性個(gè)人住房貸款投放政策、風(fēng)險(xiǎn)防控等因素，根據(jù)借款人的信用狀況、還款能力等合理確定具體首付款比例和利率水平。

上述政策，為潛在購房人群輸送了大量“彈藥”，讓那些已經(jīng)火了的市場，有賣瘋掉的可能。

購房門檻有望再降

對(duì)初次置業(yè)的人群來說，首付門檻是影響購房實(shí)際支付購買能力的主要因素。優(yōu)淘城總裁薛建雄說，目前的購房客群中，至少有一半人，會(huì)因?yàn)槭赘兑蛩?，影響他們的購房，使得他們不得不挑選總價(jià)便宜，但產(chǎn)品不是最讓他們滿意的房子。

如果央行能夠放寬首付門檻，降低首付比例，那么會(huì)有更多的人能買房。這對(duì)庫存的大幅消化會(huì)有很大幫助。

此前有購房者吐槽說，在購買二套住宅的過程中，因?yàn)槎追渴赘侗壤撸坏貌惶暨x位置、房型略次，但總價(jià)便宜的房子。如果當(dāng)時(shí)央行能出臺(tái)降首付的政策，他的購房總預(yù)算可以從230萬元，一下子提高到260萬元。這對(duì)消化那些高總價(jià)、大戶型的產(chǎn)品顯然非常有利。

除了首付，合適的利率也會(huì)影響購房者買房。

國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年五次降息，客觀上對(duì)刺激房屋消費(fèi)有一定幫助。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2015年商品房銷售面積比2014年有所增長，不過增速比起1~11月回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。具體為，商品房銷售面積約12.85億平方米，比上年增長6.5%。其中，住宅銷售面積增長6.9%，辦公樓銷售面積增長16.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長1.9%。

能否去庫存尚待觀察

央行再降房貸首付，一定程度上和目前房地產(chǎn)的整體去庫存壓力有關(guān)。

2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確指出，去庫存為2016年結(jié)構(gòu)性改革五大任務(wù)之一。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2015年商品房待售面積首次突破“7億”大關(guān)，達(dá)到7.18億平方米。有媒體報(bào)道稱，近5年商品房待售面積呈階梯式增長，平均每年增加1億平方米。

中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院此前發(fā)布報(bào)告認(rèn)為，2015年房地產(chǎn)市場庫存高企，去化壓力增大，商品住房過剩總庫存高達(dá)21億平方米，僅現(xiàn)房庫存去化就需23個(gè)至24個(gè)月。

任志強(qiáng)甚至因?yàn)榻咏?億平方米的庫存存量，發(fā)出言論，“只能炸掉，不會(huì)因?yàn)槿魏握叨簟?rdquo;

此前，國家為了房地產(chǎn)去庫存，還出臺(tái)諸如鼓勵(lì)農(nóng)民工買房等多項(xiàng)政策，各地也出臺(tái)類似停建經(jīng)濟(jì)適用房、購買商品住宅作為公共住房等政策。不過這些政策，是否能夠直接刺激房地產(chǎn)市場的有效去庫存還待進(jìn)一步觀察。

發(fā)稿：隋丕寧 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波