◎李宇嘉

在春節(jié)即將來臨之際，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布房貸“新政”。此次政策發(fā)布，再次遵循了長假前釋放利好信號的思路。很明顯，在這個時間節(jié)點上下調(diào)房貸首付比例，很大程度上是為了鼓勵農(nóng)民工買房、“返鄉(xiāng)置業(yè)”以及回鄉(xiāng)探親買房。

過去幾年，農(nóng)民工買房、“返鄉(xiāng)置業(yè)”轟轟烈烈，根據(jù)業(yè)內(nèi)的調(diào)研，農(nóng)民工買房、“返鄉(xiāng)置業(yè)”占據(jù)了地市一級住房銷售的30%、縣市一級住房銷售的50%左右。目前，在二、三線城市和三、四線城市，戶籍居民家庭住房自有率超過80%、擁有兩套及以上住房的比例超過50%。因此，農(nóng)民工買房、“返鄉(xiāng)置業(yè)”已經(jīng)成為二、三線城市三、四線城市樓市消化庫存的主力。

新年伊始，為貫徹中央經(jīng)濟工作會議精神，鼓勵農(nóng)民工購房、“去庫存”的政策陸續(xù)在全國各地鋪開。近期召開的各地“兩會”上，“去庫存”成了最熱門的詞匯。從先行省市做法來看，政策可謂非常優(yōu)惠。這些政策均意在降低購房成本，提高銀行融資支持，適應以農(nóng)民工為主的“新市民”住房需求。

但是，經(jīng)過近幾年的需求釋放，農(nóng)民工整體買房需求潛力還有多大很難說得清楚。據(jù)國務院農(nóng)民工工作領(lǐng)導小組發(fā)布的數(shù)據(jù)，外出農(nóng)民工2015年月平均收入為2864元，刨除城市生活成本，預計月儲蓄僅有一半左右。按照三、四線城市平均3500元/平方米的房價計算，這一群體的房價收入比在16倍左右。因此，自己儲蓄和父母資助成為農(nóng)民工買房首付資金的主要來源。但除了首付款以外，還需要支付稅費、裝修費、家電家具建材等一次性支出，同時每月的月供額也在1100元以上。

過去幾年，由于房地產(chǎn)、建筑業(yè)等農(nóng)民工就業(yè)集中的行業(yè)發(fā)展很快，農(nóng)民工可支配收入增幅連續(xù)數(shù)年保持在9%以上。但2015年首次下滑到8.9%，這與房地產(chǎn)、建筑業(yè)下滑關(guān)系很大。因此，“返鄉(xiāng)置業(yè)”和農(nóng)民工購房紅火了3~4年以后，受就業(yè)行業(yè)不景氣、收入下滑的影響，以及未來制造業(yè)“去產(chǎn)能”、“去杠桿”的沖擊，后續(xù)需求能有多大的釋放還有待觀察。

因此，除了出臺降低費用的政策外，進一步降低杠桿或許是必要的。從國外來看，美澳等發(fā)達國家對于低收入群體貸款購房的首付比例大多維持在10%，美國甚至出現(xiàn)了“零首付”現(xiàn)象。

從實踐看，低收入群體購買住房、擁有房產(chǎn)的愿望最強烈，主動違約率也遠遠低于高收入群體，特別是對于希望融入城市的農(nóng)民工來說更是如此。因此，2015年以來，業(yè)內(nèi)人士呼吁降低房貸首付比例的政策建議很多，旨在解決“卡在首付”上的購房準入門檻。

目前，三、四線城市平均房價大約維持在每平方米3500元左右，下調(diào)的空間比較有限。如果繼續(xù)降低房貸首付成數(shù)，有利于解決農(nóng)民工買房“卡在首付”上的問題。同時，配合財政直接補貼和稅費減免，購房“初始成本”（首付、一次性支出費用）將會大大降低，有利于將農(nóng)民工潛在的住房需求釋放出來。

目前，我國70%的農(nóng)民工集中在前50大城市，這部分農(nóng)民工收入較高，買房需求比較強烈。因此，預計此次松綁房貸首付，將會明顯激發(fā)農(nóng)民工購房、“返鄉(xiāng)置業(yè)”。另外，進一步降低房貸首付比例，對于在大城市就業(yè)但買不起房的人群來說，可能會考慮到周邊區(qū)域買房，三大經(jīng)濟區(qū)內(nèi)的三、四線城市樓市會表現(xiàn)得更好一些。

當然，鼓勵農(nóng)民工買房、“返鄉(xiāng)置業(yè)”有利于滿足農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城市“扎根”的渴望，但是，同時也要加大公共服務同步供給的力度，不能單純?yōu)榱速u房而賣房。

事實上，中央經(jīng)濟工作會議在部署“去庫存”的同時，也強調(diào)要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，即加強供給側(cè)的改革。（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）