每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健 萬(wàn)敏 楊羚強(qiáng)    

◎每經(jīng)記者 胡健 萬(wàn)敏 楊羚強(qiáng)

2008年開始、2010年結(jié)束的“兩成首付”重出江湖，重新?lián)?fù)起穩(wěn)定樓市的重任。

2月2日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，就個(gè)人住房貸款政策進(jìn)行調(diào)整。這是央行等部委繼“3·30新政”“9·30新政”之后，在一年時(shí)間里第三次下調(diào)首付比例。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，通知規(guī)定，不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)央視財(cái)經(jīng)報(bào)道，截至2016年1月22日，全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市，僅剩5個(gè)城市（北京、上海、廣州、深圳、三亞）沒有取消限購(gòu)。

二套房方面，通知顯示，對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

政策：發(fā)力點(diǎn)聚焦首付比例

諸多房企和市場(chǎng)研究者均向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，政策本身在預(yù)期之中，供給側(cè)改革大背景下，樓市去庫(kù)存在去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就已經(jīng)被圈定為今年五大任務(wù)之一，相關(guān)政策還會(huì)不斷出臺(tái)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年末，商品房待售面積達(dá)71853萬(wàn)平方米，創(chuàng)下歷史新高。中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長(zhǎng)助理倪鵬飛告訴記者，自2009年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)高漲帶動(dòng)住房開工、施工面積大幅攀升，導(dǎo)致供給出現(xiàn)階段性和結(jié)構(gòu)性嚴(yán)重過(guò)剩。庫(kù)存長(zhǎng)期積壓嚴(yán)重威脅著經(jīng)濟(jì)、金融和社會(huì)的健康、安全與發(fā)展。因此，去庫(kù)存是當(dāng)前首要住房政策目標(biāo)。

中國(guó)民生銀行首席研究員溫彬表示，今年五大任務(wù)之一就是房地產(chǎn)去庫(kù)存，此時(shí)央行出臺(tái)此政策，不僅及時(shí)而且必要，對(duì)惠民生和穩(wěn)增長(zhǎng)具有雙重作用。

“當(dāng)前我國(guó)住房市場(chǎng)一個(gè)很突出的問題是，發(fā)展嚴(yán)重失衡，結(jié)構(gòu)性過(guò)剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存。”倪鵬飛說(shuō)，一線城市住房供求矛盾突出，房?jī)r(jià)畸高；三、四線城市及部分二線城市住房市場(chǎng)呈現(xiàn)階段性過(guò)剩，庫(kù)存高企，房?jī)r(jià)下跌。

上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，從市場(chǎng)預(yù)期看，能夠較好撼動(dòng)去庫(kù)存市場(chǎng)的絕招，只能是商業(yè)銀行貸款政策的繼續(xù)放松。“因?yàn)閺暮芏嗾呖矗ㄗ》抗e金等政策，實(shí)際上都已經(jīng)處于一個(gè)底部。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，從降息等政策看，也基本上在一個(gè)相對(duì)寬松的區(qū)間。而商業(yè)銀行貸款的政策放松空間卻依然很大。降低了首付比例，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是一種減輕購(gòu)房成本負(fù)擔(dān)的表現(xiàn)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從我國(guó)實(shí)際情況看，我國(guó)住房貸款首付比例政策比較審慎，首次購(gòu)買住房的商業(yè)性住房貸款最低首付比25%，在國(guó)際上也處于合理且較為審慎的水平；二套房最低首付款比例為40%，存在一定的下調(diào)空間。以前過(guò)于嚴(yán)格的以單純抑制房地產(chǎn)過(guò)熱為目標(biāo)的政策措施，主要是適應(yīng)當(dāng)時(shí)控制房?jī)r(jià)上漲的需要。隨著當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，區(qū)域分化有所加劇，上述政策已經(jīng)不適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展的需要，對(duì)部分家庭改善性購(gòu)房需求產(chǎn)生了一定抑制，應(yīng)該及時(shí)予以調(diào)整。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，去年3月，央行在調(diào)整第二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例的基礎(chǔ)上，按照“分類指導(dǎo)、因地施策”的要求，在全國(guó)范圍內(nèi)建立了區(qū)域性差異化住房信貸政策體系，以適應(yīng)各地不同情況，在實(shí)踐中取得了積極的政策效果。一線城市中，北京和上海二套普通住房的最低首付比例為50%、廣州和深圳仍執(zhí)行70%；多數(shù)省份將二套房最低首付款比例統(tǒng)一調(diào)為40%；福建、江蘇、安徽、江西、四川等省根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，將省內(nèi)部分城市的二套房最低首付款比例定在45%左右，實(shí)現(xiàn)了省內(nèi)住房信貸政策的差異化。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分化更加明顯，因此，房地產(chǎn)政策長(zhǎng)效機(jī)制需要從各地實(shí)際出發(fā)，因地制宜制定住房信貸政策。

購(gòu)房者：農(nóng)民工、剛需受益

誰(shuí)會(huì)是最大受益者人群？就購(gòu)房者而言，答案應(yīng)該是農(nóng)民工和戶籍人口中的剛需及改善性需求。

“由于農(nóng)民工近70%在地級(jí)及以下城鎮(zhèn)就業(yè)，而且身份認(rèn)同與留守家庭福利提升決定農(nóng)民工傾向回家鄉(xiāng)購(gòu)房。因此，農(nóng)民工最適合、最可能在地級(jí)及以下城鎮(zhèn)購(gòu)房。”倪鵬飛說(shuō)。

這些城市無(wú)一例外都是非限購(gòu)城市。此外，在住房金融等制度體系完善的假定下，農(nóng)民工在地級(jí)及以下城鎮(zhèn)基本具備住房可支付能力，但舉家外出就業(yè)家庭仍可能存在50%的資金缺口，一人外出就業(yè)家庭可能存在75%的資金缺口。

這背后一個(gè)主要原因是住房金融等相關(guān)制度的缺失和約束，降低非限購(gòu)城市新房首付比例也是彌補(bǔ)的方向之一。

倪鵬飛還建議，建立商業(yè)性普惠金融體系，讓農(nóng)民工獲得與戶籍居民平等的商業(yè)住房抵押貸款機(jī)會(huì)，同時(shí)加快完善農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)等抵押與擔(dān)保制度。

記者梳理房?jī)r(jià)、庫(kù)存以及地方經(jīng)濟(jì)和收入水平時(shí)發(fā)現(xiàn)，很多庫(kù)存偏高的三四線城市，雖然房?jī)r(jià)和一線城市差距很大，但若比對(duì)當(dāng)?shù)厥杖胨?，仍屬偏高?/p>

記者采訪了某三線城市一個(gè)事業(yè)單位的職員小張，他說(shuō)：“我所在城市新房均價(jià)在7000元左右，但自己的月收入也不過(guò)四千左右，若買一套90平方米的房子，大約需要65萬(wàn)左右，算上稅費(fèi)，三成首付需要我一次性拿出20萬(wàn)，這是我不吃不喝四年的工資。”

“我的選擇可能就是再等等，但若首付只需要兩成，那我的首付壓力低很多，按揭雖然提高，但也可以承受，畢竟可以住進(jìn)好房子。”小張說(shuō)。

房企：拿地策略或變

房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在并非處于冰點(diǎn)，2015年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在寬松的政策刺激下，總體上步入了復(fù)蘇通道。包括市場(chǎng)成交、房?jī)r(jià)等指標(biāo)總體上出現(xiàn)回暖，甚至好于預(yù)期。

但在開發(fā)端，2015年全年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到95979億元，同比增長(zhǎng)1.0%，增速比前11個(gè)月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。2015年12月單月，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下降1.9個(gè)百分點(diǎn)。盡管單月房地產(chǎn)開發(fā)投資降速比上個(gè)月有所放緩，但仍然持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)。

龐大的房地產(chǎn)庫(kù)存使得房企開發(fā)動(dòng)力減弱，這在拿地情況這一先行指標(biāo)上體現(xiàn)最明顯。

上海易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告認(rèn)為，2015年前11個(gè)月，在樓市復(fù)蘇態(tài)勢(shì)下，由于房企對(duì)行業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展保持謹(jǐn)慎態(tài)度，以及去庫(kù)存壓力等因素，土地購(gòu)置面積及其增幅創(chuàng)近十幾年來(lái)歷史同期新低。

在此背景下，房企的策略也從撒網(wǎng)式發(fā)展變成“定點(diǎn)突破”，一線城市和熱點(diǎn)城市因此倍受追捧，地王頻出，三四線城市則屢遇流拍。北京某大型國(guó)內(nèi)房企高管告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，企業(yè)不敢去小城市拿地，即使單價(jià)和總價(jià)都并不貴，但風(fēng)險(xiǎn)不好預(yù)判，北上廣深相對(duì)穩(wěn)妥很多，回籠資金的周期和成效好預(yù)判。

但降低新房首付比例的這一明顯利好樓市政策的出臺(tái)，可能會(huì)使得開發(fā)商心態(tài)發(fā)生些許變化。

嚴(yán)躍進(jìn)分析說(shuō)，這一政策繼續(xù)強(qiáng)化房企一線城市拿地決心的同時(shí)，一些城市可能會(huì)進(jìn)入“備選考察名單”。比如蘇州、合肥等城市，雖然局部區(qū)域也有庫(kù)存過(guò)剩壓力，但并不妨礙房企積極將其作為拿地的優(yōu)先選擇方案。

“這也容易帶動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)投資指標(biāo)的回升。很多房企在目前利好政策下，積極去庫(kù)存后就會(huì)積極進(jìn)入土地儲(chǔ)備的新的環(huán)節(jié)和流程中去。”嚴(yán)躍進(jìn)分析道。

商業(yè)銀行：配合意愿較強(qiáng)

《2015年金融機(jī)構(gòu)貸款投向報(bào)告》中顯示，2015年末個(gè)人購(gòu)房貸款余額14.18萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)23.2%，增速比上年末高5.7個(gè)百分點(diǎn)，比各項(xiàng)貸款增速高8.9個(gè)百分點(diǎn)；全年增加2.66萬(wàn)億元，同比多增9368億元。個(gè)人購(gòu)房貸款的增速明顯高出各項(xiàng)貸款的平均增速，或與央行等部門在2015年數(shù)次下調(diào)首付比例有關(guān)。

同時(shí)，2012年我國(guó)資產(chǎn)證券化試點(diǎn)重啟以來(lái)，信貸資產(chǎn)證券化規(guī)模井噴，數(shù)據(jù)顯示，2014年信貸資產(chǎn)證券化規(guī)模達(dá)2788.6億元，比2013年發(fā)行規(guī)模增長(zhǎng)了十幾倍?；A(chǔ)資產(chǎn)種類規(guī)模日漸豐富。但由于受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，住房信貸證券化產(chǎn)品發(fā)行一直較為冷淡。

2015年4月3日，中國(guó)人民銀行下發(fā)《信貸資產(chǎn)支持證券發(fā)行管理有關(guān)事宜》，標(biāo)志信貸資產(chǎn)證券化發(fā)行實(shí)行注冊(cè)制管理，明確符合一定條件的機(jī)構(gòu)可申請(qǐng)一次注冊(cè)、自主分期發(fā)行，大幅提高后續(xù)項(xiàng)目的發(fā)行效率。

此后，住房信貸證券化發(fā)行明顯提速，招行、建行、民生等銀行相繼發(fā)行了相關(guān)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。“住房按揭貸款現(xiàn)在也適合用于資產(chǎn)證券化，因?yàn)檫@一類資產(chǎn)是最安全的。雖然我們只擁有房改以來(lái)短時(shí)間的數(shù)據(jù)，但從目前來(lái)看不良貸款率是極低的。”民生銀行投資銀行部總經(jīng)理張立洲在此前接受記者采訪時(shí)表示。

溫彬表示，商業(yè)銀行持續(xù)加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和居民消費(fèi)升級(jí)的支持力度，在保持相對(duì)安全首付比例的情況下，去年下半年以來(lái)，商業(yè)銀行住房按揭貸款的投放加快，占比上升。