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每經(jīng)記者 白亞靜

近日出讓的一宗地塊注定將給2016年的香港樓市蒙上陰影。

2月12日，香港特區(qū)政府賣出了一塊位于新界大埔荔枝山的住宅用地，售價(jià)21.3億港元（以下均為港元），批租期為50年。

這與去年9月同片區(qū)的另一宗土地成交價(jià)格形成鮮明對(duì)比。當(dāng)時(shí)，香港特區(qū)政府出讓大埔白石角地塊。荔枝山的單位價(jià)格約為5.65萬(wàn)/平方米，白石角的單位價(jià)格約為17.7萬(wàn)/平方米，即最新土地價(jià)格比去年9月的價(jià)格下挫逾68%。

地塊涉及司法復(fù)核

兩宗地塊雖同處大埔區(qū)，但地塊條件不盡相同，如周邊環(huán)境配套、容積率等存在差異，所以直接比較土地出讓價(jià)格，易出偏差。

事實(shí)上，令大埔荔枝山土地出讓價(jià)偏低的主要原因之一是，該地塊涉及司法復(fù)核。

早在拍賣前，有申請(qǐng)人曾就上述地塊申請(qǐng)司法復(fù)核，環(huán)保團(tuán)體也曾到上述地塊的截標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)抗議。當(dāng)時(shí)，該環(huán)保團(tuán)體代表稱，將來(lái)要?jiǎng)油粱驍貥?shù)前，要為入稟人提供合理通知期，一旦違反承諾，就會(huì)構(gòu)成藐視法庭，亦會(huì)立即申請(qǐng)禁制令，相信未來(lái)幾年地皮不容許有任何變更。

當(dāng)?shù)胤ㄔ号鷾?zhǔn)了環(huán)保人士的司法復(fù)核申請(qǐng)，不過(guò)，拒絕頒令禁制賣地，認(rèn)為“賣地后并非完全不可修復(fù)，相對(duì)因不能賣地而未能建屋，對(duì)公眾做成的損失較大”。

中原地產(chǎn)華南區(qū)總裁李耀智稱，該宗地塊雖涉司法復(fù)核，但停工風(fēng)險(xiǎn)并不高，最大影響在于工期拖延增加成本，土地審批時(shí)間將因司法審核被拉長(zhǎng)。

大埔荔枝山土地拍賣遭環(huán)保人士抗議，只是近年來(lái)香港土地市場(chǎng)的一個(gè)縮影。一方面，香港居住擁擠，住宅市場(chǎng)充斥著迷你戶、籠屋等戶型，人均居住面積僅16平方米；另一方面，香港并不缺地，在1100余平方公里的土地上，有三分之一是郊野公園，緊鄰深圳部分更是遍布大量的閑置土地。

團(tuán)結(jié)香港基金曾發(fā)表研究稱，1995年至2004年期間，香港已發(fā)展土地共增加7800公頃，然而近十年，這個(gè)數(shù)字卻銳減至僅1100公頃。

此前，香港特區(qū)政府推出“新界東北開(kāi)發(fā)計(jì)劃”，該計(jì)劃預(yù)計(jì)提供6萬(wàn)個(gè)住宅，不過(guò)頻遭部分環(huán)保人士及當(dāng)?shù)鼐用褡钄r。

樓市步入下行通道

這宗地塊比其自身的預(yù)估價(jià)也低得多。

此前，該宗地塊的估值在36.89億~49.5億元之間。在中國(guó)海外子公司拍下后，其中標(biāo)價(jià)比市場(chǎng)估值范圍的下限36.89億還要少42％。

中國(guó)海外地產(chǎn)董事總經(jīng)理游偉光對(duì)外表示，每個(gè)參與競(jìng)拍的開(kāi)發(fā)商都已將司法復(fù)核，加上地皮位置、發(fā)展規(guī)模等問(wèn)題考慮在內(nèi)，這些充分反映在出價(jià)上。

自美元出現(xiàn)加息預(yù)期后，香港樓市不甚樂(lè)觀。在2003年的樓價(jià)谷底到去年9月高峰期間，香港樓市的漲幅已近四倍。然而，從去年9月至今，香港房?jī)r(jià)卻下降逾一成。

瑞銀研報(bào)稱，資金外流令香港本地樓價(jià)加速下滑，鑒于香港及全球宏觀經(jīng)濟(jì)不利因素的影響，預(yù)期香港樓價(jià)將由目前至2017年年底再跌20%~25%。

中原集團(tuán)主席施永青也曾做出下跌預(yù)判。他稱，今年香港樓價(jià)將先從高峰回落15%，相當(dāng)于較目前再跌10%。

市場(chǎng)下行，直接影響開(kāi)發(fā)商在土地市場(chǎng)的出價(jià)。在過(guò)去幾個(gè)月里，香港樓市發(fā)生多次土地流標(biāo)。在去年11月和今年1月的兩起拍賣中，流拍原因皆是投標(biāo)報(bào)價(jià)不敵香港特區(qū)政府的預(yù)期底價(jià)。

此次荔枝山地塊成交價(jià)遠(yuǎn)低預(yù)期，還影響到了片區(qū)內(nèi)的二手房交易情緒。

李耀智稱，由于開(kāi)發(fā)商對(duì)后市不樂(lè)觀，很多小業(yè)主、買家們的心理也受到影響，交易趨緩，成交價(jià)走低。