每經(jīng)編輯 李宇嘉    

◎李宇嘉

央行在春節(jié)前送來了“大紅包”，非限購城市購置首套房、二套房的首付比例分別降至20%和30%。這讓回鄉(xiāng)過節(jié)、兜里揣著年終獎的人心動，在探親之余可能會想在老家買套房。就業(yè)密集的大城市住房單價動輒上萬甚至四五萬元，而在中西部的三、四線城市老家，一般房價不過幾千元，一套80平方米的房子總價在40萬元以下是常有的事，在新政下僅需約8萬元就可以搞定首付。

目前，中西部多地都出臺了購房優(yōu)惠政策，包括財政按購房面積補貼現(xiàn)金、減免契稅、水電氣繳費折扣等，以此鼓勵農(nóng)民工、返鄉(xiāng)探親人群買房。很多人都有讓子女在城市接受教育、給年邁父母選擇一個利于養(yǎng)老的地方等想法，借助于多重利好，此時在鄰近家鄉(xiāng)的三、四線城市買房無疑是一個好時機(jī)。但是，筆者春節(jié)前后在粵北、廣西等地一些三、四線城市調(diào)研，發(fā)現(xiàn)這些城市的樓市存在幾大問題：

一是庫存量大，在售庫存消化期均在2年以上，而且這些城市預(yù)售要求渙散，一些隱性庫存隨時會冒出來，購房者忌憚未來房價繼續(xù)下調(diào)，買房積極性不高；

二是新房多位于偏遠(yuǎn)的新區(qū)或新城，房子早建起來了，但連接主城區(qū)的道路還在建，更談不上公共服務(wù)，已售房屋也并無多少入住率；

三是買房人群中農(nóng)民工或大城市白領(lǐng)“返鄉(xiāng)置業(yè)”占40%~50%，但很多人未來幾年并無入住打算，只是為以后保障或“落腳”提前鋪墊。

基于以上考慮，盡管國家不斷送出“紅包”，但并非所有三、四線城市的樓市都會火爆起來。

在2016年這個“猴年”，國家為保持樓市穩(wěn)定，政策面、資金面上的利好還會繼續(xù)出現(xiàn)。一線城市房價因長期上漲而高不可攀，成為須臾不可靠近的“老虎”。但是，三、四線城市的樓市，在整體受益于中央和地方的政策激勵下，哪些將脫穎而出成為活蹦亂跳的“猴王”呢？支撐購房者投資價值的因素又在哪里呢？

首先，特大城市因控制人口導(dǎo)致落戶困難，而房價也已將絕大多數(shù)剛需拒之門外，因此特大城市輻射范圍內(nèi)的三、四線城市樓市將成為受益者。特別是2015年以來，非限購城市房貸首付“三連降”，利率降至歷史最低，特大城市“白領(lǐng)”到周邊買房明顯增量。

比如，2015年東莞、惠州臨近深圳的樓市銷售規(guī)模創(chuàng)歷史新高，其中一半為深圳買家；2015年昆山商品住房成交量首次突破5萬套，房價漲幅為3.1%，居江蘇17個統(tǒng)計城市的首位，購房者中上海買家占主體。目前，這些城市房價上漲明顯。筆者認(rèn)為，在杠桿率進(jìn)一步提高的刺激下，加上房價上漲預(yù)期，以及政府在交通等基礎(chǔ)設(shè)施上的投入增大，未來這些城市樓市的投資價值會顯現(xiàn)。

2016年，三、四線城市樓市的“猴王”，還有望在民間富庶、資金積淀深厚的區(qū)域產(chǎn)生，最明顯的就是浙江的溫州、寧波、金華，以及福建的晉江、泉州等少數(shù)三、四線城市。以浙江為例，2015年上半年，浙江城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22640元，排名全國第三，僅次于上海和北京；農(nóng)村居民人均可支配收入12005元，僅次于上海。更重要的是，浙江城鄉(xiāng)居民人均可支配收入倍差僅為1.9，城鄉(xiāng)差距比較小，這些都是樓市長期繁榮的有效支撐。

此外，城市基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，特別是高鐵、高速公路到達(dá)率高，在承接?xùn)|部沿海城市傳統(tǒng)制造業(yè)轉(zhuǎn)移方面做得比較好的部分三、四線城市；或者非農(nóng)產(chǎn)業(yè)特色鮮明、多樣化且符合產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型方向的三、四線城市，樓市發(fā)展的基礎(chǔ)也比較扎實。這些城市或位于區(qū)域核心大城市周邊，或名列百強(qiáng)縣市，由于房價并不高，但居民收入水平相對較高，樓市發(fā)展的基本面較為健康，也有望成為2016年三、四線城市樓市的“猴王”。

最后，還有勞務(wù)輸出大省，如湖南、湖北、安徽、四川等。這些省份輸出勞務(wù)人數(shù)均在千萬級，特大城市連接這些省份二三線、三四線城市的高鐵和高速公路基本建成，交通便利；加上這些城市人均耕地少，倒逼勞務(wù)人員告老還鄉(xiāng)時可能會就近在老家附近三、四線城市落腳。因此，這些省份返鄉(xiāng)置業(yè)開展得轟轟烈烈。2016年，隨著降低購房成本、提高杠桿的政策激勵，這些省份部分三、四線城市也有望脫穎而出成為樓市的“猴王”。

目前，購房稅費成本、利率水平降至歷史最低位，貸款杠桿率也提升至2008年的水平，加上各地政府直接財政補貼、稅費減免，以及后續(xù)還會發(fā)布利好政策，因此，2016年房產(chǎn)投資機(jī)會開始顯現(xiàn)。對于那些無法在大城市實現(xiàn)住房夢的人來說，瞄準(zhǔn)三、四線城市樓市的“猴王”是一個可行的選擇。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）