每經(jīng)編輯 蔡雅蕓    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

現(xiàn)在來說，欠錢基本是大爺！因為他們可以說“房價跌太多了我就斷供，讓銀行當(dāng)業(yè)主去！”或者這樣說“我的房子是惟一住房，銀行肯定不能趕我走！”

但實際情況是，親，你！想！多！了！

“唯一住房”就可以鉆空子？

“唯一住房不能拍賣”~以前的確是這樣。

最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》的規(guī)定中稱：“如果執(zhí)行標(biāo)的系被執(zhí)行人本人及其所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋，可以查封但不得拍賣”。

為規(guī)避風(fēng)險，基層法院和執(zhí)行法官一般會在被執(zhí)行人僅有一套房屋時，停止執(zhí)行。很多被執(zhí)行人也就鉆空子，通過惡意轉(zhuǎn)移房產(chǎn)，藏匿、變賣財產(chǎn)等方式，躲避法院的追責(zé)。

債務(wù)人名下明明有房產(chǎn)和財產(chǎn)，但就因為一些限制不能進(jìn)行查封/拍賣等執(zhí)行。于是，現(xiàn)實生活中就出現(xiàn)了，債務(wù)人住在寬敞的樓房里吃香喝辣，債權(quán)人卻因收不回錢在外租房受餓的事情。

來到房地產(chǎn)領(lǐng)域，有些擁有多套住房的炒房者就會想：如果我按揭的房子變成了負(fù)資產(chǎn)，我就不還貸了，房子給銀行就是了。

但是，如果購房者買的房子價值1000萬，首付200萬，按揭付了100萬。這時候出現(xiàn)房價暴跌，房子市價只有500萬左右，這時斷供，任由銀行收房、拍賣，幾乎沒可能拍賣能拍到700萬。如果只賣到了400萬，銀行就有了300萬的虧損。

小心法院新規(guī)和銀行手段！

銀行可不傻，它不但會派貸后管理催收專員天天“光臨”你家，而且會逐一盤點(diǎn)你的資產(chǎn)，一旦發(fā)現(xiàn)購房者還有其他資產(chǎn)，那就繼續(xù)查封拍賣，直到銀行追回自己的損失。

要知道，2015年僅上半年17家上市銀行的個人住房貸款放貸總額就達(dá)到10.7萬億元（Wind數(shù)據(jù)），1月住戶中長期貸款也高達(dá)4783億元（央行數(shù)據(jù)），銀行絕對不允許這么大比例的房貸追不回帳的。

更重要的是，如今最高人民法院公布《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十條規(guī)定三種情況說，法院不支持被執(zhí)行人提出家庭唯一住房的異議。

其中就包括有多套住宅、惡意轉(zhuǎn)移資產(chǎn)、以及申請執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價款中扣除五至八年租金。

所以，那些覺得房子貶值就不還貸或者還不起貸的，千萬不要再仗著那是自己的家庭唯一住房就理直氣壯了。

唯一住房被拍賣怎么辦？

換個角度來說，有些購房者并非投機(jī)取巧鉆空子，而是真的無法償還銀行債務(wù)，當(dāng)家庭唯一住房被強(qiáng)制拍賣時，自己和家人無法解決居住問題，該怎么辦呢？

上面的法規(guī)提到過的，這種情況下經(jīng)法院核實，可以由債主（申請執(zhí)行人）為債務(wù)人提供臨時住房（這種臨時住房，從地段配套到面積戶型，都是參照廉租房標(biāo)準(zhǔn)來的）。

也就是說，如果一個人在市中心買了一套100平米的房子，最終沒有能力繼續(xù)按揭，到時候銀行可以收房、拍賣，但需要在一段時間內(nèi)給他租一套便宜的房子。待拍賣結(jié)束后，如果拍賣所得多于銀行損失，超過部分在扣除訴訟費(fèi)用之后，將退還給原業(yè)主。

但想必絕大多數(shù)人是不太愿意接受這種選項的吧。所以邦爺提醒大家兩點(diǎn)：

第一，如果無法繼續(xù)還貸，也不能簡單將房子丟給銀行，任由他們處置。可以計算一下已經(jīng)支付的成本，和房子可以賣出的價格“先賣為強(qiáng)”，因為你自己賣總比拍賣損失小些吧。

第二，在國土部門辦理了正式抵押手續(xù)的惟一住房，會“更容易”被查封拍賣。但如果僅僅是合同約定，沒有辦理正式抵押手續(xù)，法院不能輕易查封你的住宅。如果你僅僅是因為普通債務(wù)，被人逼迫出售或強(qiáng)制查封/拍賣惟一住房，你是有申辯空間的。

編輯：王婷婷 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波