每經編輯 易憲容    

◎易憲容

2月19日，陷入兌付風波中的鑫琦資產以董事長賈喚琦的名義發(fā)布致客戶公開信，承認出現(xiàn)兌付危機。根據(jù)調查，鑫琦資產在上海涉案金額達19億元，牽涉約2000名投資人。

鑫琦資產與此前純粹依靠欺騙的e租寶有所不同，它是一家投資公司，主要是把房地產項目收益權打包成理財產品出售給投資者。在公司收到投資者的錢之后，再把這些錢給了鄭州、秦皇島和海南的開發(fā)商，并以公司名義將開發(fā)商的房子買下來。

鑫琦資產進入這些房地產項目投資有兩個前提：一是買房的價格要低，據(jù)說曾經半價左右拿到房子；第二是開發(fā)商承諾一年以后回購，其回報一般都在20%以上，而鑫琦可以借此作為收益，拿出13%左右返還給客戶。

從流向來看，鑫琦資產的資金鏈條十分清楚——房地產開發(fā)商先把房子賣出或押給鑫琦資產，然后拿到購房款，房地產維持資金鏈條不斷，投資者拿到了每年13%的利息收入，而鑫琦資產差不多也能空手套7%左右的價差。為了讓這條資產鏈不出問題，鑫琦資產把房子攥到了自己手里。這個投資項目看起來很完美，只要房價在上漲，所有的問題及風險就不會發(fā)生。但是這個假設是不確定的。

如果房價不繼續(xù)上漲，房地產開發(fā)商就不能用錢回購，上述整個鏈條也將難以有效轉動，投資者的錢也就不能完全兌付。鑫琦資產曾想用房子抵債，但投資者不同意，他們不想要變現(xiàn)困難的房子，只想安全收回自己的投資。

目前，不少城市的房地產市場都出現(xiàn)了類似的情況，即房價上漲背后都有各種資產管理公司或投機者的身影。這種漲價并不是完全由住房的供求關系產生的。

比如，2015年一線城市房價越炒越高，個別項目炒到每平方米30萬元還聲稱會繼續(xù)上漲。試想一下，北京4環(huán)以內的房價已經超過每平方米5萬元，如果一套住房為100平方米，其總市值就達到500萬元。以北京的大學教授的工資計算，得花30~40年的時間才有能力購買，一般北京居民早就難以問津。

從上面的鏈條可以看出，只要房價在上漲，房地產開發(fā)商就能夠制造出一個又一個住房銷售的日光盤，并制造輿論說住房市場是如何供不應求，誘導更多的投機者進入市場，然后一輪又一輪地把房價推高。

可以說，這種炒作方式已經成了中國房地產行業(yè)的最大毒瘤，把原本健康的市場逐漸拖得病入膏肓。

以當前的房地產市場而論，中央正在想方設法出臺一系列政策鼓勵住房去庫存，比如降低住房的首付比例、降低住房交易稅費等，這場房地產去庫存的戰(zhàn)役對有意購買商品房自住的剛需 一族來說，當然是惠民的、有益的。

但在另一方面，假如不參照一線城市及部分核心二線城市本已嚴重偏高的房價，假如對住房消費與住房投資不通過稅收政策進行嚴格的區(qū)分，那么上述政策在客觀上也會變相地助長投機者進入房地產市場炒作。在這種情況下，以住房項目為標的的資產管理公司也會應運而生。

雖然在理論上講，只要一個住房市場的房價能保持上漲，市場的所有問題及風險都會被掩蓋起來，但是從來就沒有只漲不跌的市場。如果房價下跌，樓市當前所隱藏的問題全部會暴露出來。鑫琦資產的兌付危機，或許正表明當前房地產市場所面臨的問題比觀察到的要更嚴重。

對此，當前各級政府在推出各種購房優(yōu)惠政策的同時，一定要力求通過稅收等方式對住房消費與住房投資加以嚴格區(qū)分，而且要極力避免對房地產市場過度加杠桿，否則各類投機炒作將不斷累積房地產市場的風險，投資者對此必須要有清醒的認識。

（作者為青島大學經濟學院教授）