每經(jīng)編輯 吳若凡 楊羚強(qiáng)    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

且不說(shuō)年前中央出臺(tái)的房貸和公積金的新政，年后也就幾天時(shí)間，“公積金存款利率調(diào)高”“房地產(chǎn)契稅營(yíng)業(yè)稅調(diào)減”各種政策又層出不窮。這不，昨天國(guó)務(wù)院又頒布了《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》。

當(dāng)天國(guó)土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人就說(shuō)了，將根據(jù)房地產(chǎn)庫(kù)存情況，分類安排新增建設(shè)用地計(jì)劃和房地產(chǎn)供地計(jì)劃：房地產(chǎn)庫(kù)存壓力過(guò)大的城鎮(zhèn)，要減少供地；對(duì)于農(nóng)民工市民化進(jìn)程較快的地方、房地產(chǎn)去庫(kù)存成效突出的城鎮(zhèn)，要落實(shí)“人地掛鉤”政策，調(diào)整住房用地供應(yīng)。

實(shí)行“有保有壓”的土地供應(yīng)政策，供應(yīng)過(guò)剩城市叫停土地供應(yīng)，這是“供給側(cè)改革”的最好體現(xiàn)。這些在土地供應(yīng)上的動(dòng)作，將有望改變房地產(chǎn)整體供給過(guò)剩局面。加之最近出臺(tái)的多項(xiàng)政策效應(yīng)集中釋放，樓市在今年不止有望井噴，部分地方甚至可能火到瘋？

說(shuō)好的學(xué)校沒(méi)了，你可以告地方政府了！

“政府規(guī)劃的朝令夕改”，一直是買房人最擔(dān)心的問(wèn)題之一。說(shuō)好的學(xué)校，后來(lái)變成了大酒店；說(shuō)好的醫(yī)院，變成了大工業(yè)區(qū)...買房人為此沒(méi)少和開(kāi)發(fā)商打官司，可開(kāi)發(fā)商的憋屈又哪里說(shuō)去啊，規(guī)劃改了很多時(shí)候是政府的主意啊~

《意見(jiàn)》中“凡是違反規(guī)劃的行為都要嚴(yán)肅追究責(zé)任”，就足以讓很多地方政府，再也不能隨意變更土地用途和容積率，增加住宅供應(yīng)了。因?yàn)橐院筮@種城市總體規(guī)劃的修改，必須經(jīng)原審批機(jī)關(guān)同意，并報(bào)同級(jí)人大常委會(huì)審議通過(guò)，從制度上防止隨意修改規(guī)劃等現(xiàn)象。

這能大大降低開(kāi)發(fā)商承諾不兌現(xiàn)的問(wèn)題，對(duì)買房投資也有所裨益。因?yàn)檫@有效抑制了，一些地方政府改規(guī)劃、大批宅地、增加容積，導(dǎo)致的供過(guò)于求和房子沒(méi)法保值增值的問(wèn)題。買不如租，大抵是這么造成的。

現(xiàn)在規(guī)劃定了，房子賣一套就真少一套，房?jī)r(jià)還能不保值？

動(dòng)遷拿錢不拿房，你還得去買房！

《意見(jiàn)》提出了未來(lái)深化城鎮(zhèn)住房制度改革的兩大方向：1、以政府為主保障困難群體基本住房需求；2、以市場(chǎng)為主滿足居民多層次住房需求。

其中強(qiáng)調(diào)，要打好棚戶區(qū)改造”三年攻堅(jiān)戰(zhàn)“，到2020年基本完成現(xiàn)有的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村和危房的改造。所有的保障房和經(jīng)濟(jì)房要有退出機(jī)制，成為有限產(chǎn)權(quán)（類似于香港的公屋）。

想想動(dòng)遷安置不給房子，給錢了，樓市會(huì)怎么樣？別的不說(shuō)，七八年前，上海樓市之所以火，很大程度就是和貨幣安置有關(guān)系。拆了房子然后趕快買房大有人在。

把最小出讓單位變成組團(tuán)

《意見(jiàn)》提出，我國(guó)新建住宅要推廣”街區(qū)制“，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。

已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開(kāi)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問(wèn)題，促進(jìn)土地節(jié)約利用。

另外要樹(shù)立“窄馬路、密路網(wǎng)”的城市道路布局理念，建設(shè)快速路、主次干路和支路級(jí)配合理的道路網(wǎng)系統(tǒng)。

這個(gè)《意見(jiàn)》出臺(tái)后，很多人覺(jué)得不可行啊~舊小區(qū)要改封閉為開(kāi)放，業(yè)主大會(huì)能同意？新小區(qū)要這么干，誰(shuí)還會(huì)為小區(qū)公共設(shè)施買單？

邦爺認(rèn)為，這一條政策指代的最有可能的趨勢(shì)是，以后政府把出讓的住宅用地劃到非常小，一塊地就出讓兩棟或者三棟樓這樣的規(guī)模。這樣一來(lái)，土地市場(chǎng)會(huì)更競(jìng)爭(zhēng)激烈，政府也有了更多調(diào)控市場(chǎng)手段的空間：市場(chǎng)供應(yīng)一緊張，增加出讓幾個(gè)組團(tuán)的住宅用地；房子賣不動(dòng)，就全面叫停供地。

你想想，以后還會(huì)有去庫(kù)存這種問(wèn)題嗎？土地供給都很少，哪來(lái)的過(guò)量庫(kù)存?。⊥恋毓?yīng)和市場(chǎng)庫(kù)存得到有效控制，需求受到刺激，今年的樓市也許真會(huì)賣瘋？！你覺(jué)得呢？（來(lái)留言區(qū)說(shuō)說(shuō)你的看法吧...）

編輯：王婷婷 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波

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