每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 賈麗娟    

◎每經(jīng)記者 賈麗娟

隨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的進(jìn)一步深入，產(chǎn)業(yè)政策發(fā)力持續(xù)深化，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)和新興經(jīng)濟(jì)都呈現(xiàn)出新的氣象。房地產(chǎn)市場隨著春天升溫的腳步出現(xiàn)新一輪漲價潮，使得投資者進(jìn)一步將目光聚焦到地產(chǎn)股上，地產(chǎn)股是否也將迎來春天呢？在新興經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，新能源汽車企業(yè)的業(yè)績持續(xù)高增長，成為投資者青睞的“白馬”股。這些板塊都在這個春季顯現(xiàn)出投資機(jī)會。

這個周末，有一個話題又火了，那就是：“房子”。

“某樓盤吸引近百位購房者連夜排隊(duì)，有人裹著被子來”；“XX小區(qū)開盤，1000人搶300套房源”；“XX小區(qū)開盤一小時全部售罄”；“房價天天漲，開放商普遍捂盤惜售”；“各區(qū)房產(chǎn)交易中心持續(xù)火爆，排隊(duì)已經(jīng)排到馬路上”；“定金都交了，房東忽然漲價20萬”……

熟悉嗎？這不是幾年前的場景么？

歷史重演了么？

現(xiàn)在，歷史似乎又重演了。在深圳房價“三級跳”之后，上海房價也開始飆漲了。有媒體報道，上海市內(nèi)環(huán)一套老公房，春節(jié)前報價430萬元，但過了個年，房主就四次提價，幾天之內(nèi)就漲價70萬元！二手房業(yè)主惜售甚至毀約提價的場景再次出現(xiàn)。

民間高手們已經(jīng)找到了新的賺錢方法：“股市清倉了，懷揣腰斬剩余的20萬，果斷定了市區(qū)400萬的一套小兩居，現(xiàn)在就坐等房東提價付我賠償金了，感覺這比股市靠譜多了！”

不管是直觀感受，還是統(tǒng)計數(shù)據(jù)，似乎都在確認(rèn)房價上漲的勢頭。26日，國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月份一線城市房價較上月明顯上漲，北京新建住宅價格同比上漲10.3%，上海同比上漲11%，深圳同比上漲25.9%！同時房價同比上漲城市個數(shù)繼續(xù)增加，漲幅繼續(xù)擴(kuò)大。

環(huán)比也是同樣的態(tài)勢。與上月相比，新建商品住宅價格下降的城市有24個，上漲的城市有38個，持平的城市有8個。環(huán)比漲幅最高的仍然是深圳，上漲4.1%，最低為烏魯木齊，下降0.8%。二手住宅環(huán)比價格下降的城市有25個，上漲的城市有37個。

庫存下降了么？

過去半年多，各類資產(chǎn)價格都在坐過山車，且大多數(shù)是向下的。而房地產(chǎn)市場在庫存“壓力山大”的情況下，一線城市房價仍然出現(xiàn)了一路向上的走勢。

為啥會漲？專家們已經(jīng)說了無數(shù)理由了，“避險說”和“稀缺說”都有市場。中信證券研報說，在三大一線城市的中心區(qū)域，已經(jīng)無地可供。北京住宅市場在2014年之后，建筑面積供給便已經(jīng)小于年去庫存化的新房，但還算基本平衡。但是，北京2015年二手房商品住宅成交已經(jīng)相當(dāng)于一手房的1.57倍，如果把二手房需求也考量在內(nèi)，北京樓市已經(jīng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。因此，有效供給一旦出清到一定程度，一線樓市的房價就可能明顯上漲。

也就是說，一線城市的需求增加量高于庫存量，所以房價自然居高不下。而且，據(jù)中國指數(shù)研究院報告，截至2015年11月末，一二線城市的庫存消化時間已經(jīng)縮短至10個月左右的合理水平。

房子忽然漲價了，對于早已進(jìn)入開發(fā)周期的房地產(chǎn)公司來說，簡直是個驚喜。那么，最近的漲價潮，會利好地產(chǎn)股嗎？

利好一線城市地產(chǎn)股

房子漲價按道理來說，確實(shí)利好地產(chǎn)股，但是要注意，只是利好一小部分地產(chǎn)股。

要知道，中國城市眾多，但一線城市就那么幾個，而眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商，重點(diǎn)布局一線城市的也并不太多。

從近期披露業(yè)績快報的整體情況看，立足一線城市的上市房企和二三線城市的上市房企，業(yè)績已經(jīng)呈現(xiàn)明顯分化。

如受益于上海地區(qū)房地產(chǎn)市場的強(qiáng)勢，陸家嘴（600663，SH）的去年三季度報告顯示，公司去年三季度盈利11.27億元，較2014年同期上漲了14.21%，而這還沒有體現(xiàn)近期的漲價，要知道公司55%的土地儲備都在自貿(mào)區(qū)陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)內(nèi)，大家可以等著看今年一季度的銷售額數(shù)據(jù)。

再如深耕北京周邊地區(qū)的華夏幸福（600340，SH），去年四季度銷售發(fā)力，2015年全年城市地產(chǎn)簽約銷售額同比大漲60%，城市地產(chǎn)簽約銷售均價同比大漲27.34%。

三四線地產(chǎn)商日子不好過

不過，對于三四線城市來說，日子就沒那么好過了。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2015年末，全國商品房待售面積7.18億平方米，值得注意的是，該數(shù)據(jù)的統(tǒng)計口徑是已竣工未銷售的商品房屋建筑面積，不包括在建未建的部分。

而57.5億平方米庫存房中將近51%為住宅，約29億平方米，去化周期約2.6年。也就是說，現(xiàn)有這么多房子，要三年才能賣完。商業(yè)用房的庫存更嚇人，去化周期超過10年。

在這樣的高庫存狀況下，一些區(qū)域性的房地產(chǎn)上市公司，業(yè)績就明顯不好看了。如鐵嶺新城（000809，SZ）的年度業(yè)績預(yù)告中顯示，公司預(yù)計2015年虧損1.6億~2億元，而公司2014年全年還實(shí)現(xiàn)盈利2877.18萬元。公司在公告中坦言，公司主營業(yè)務(wù)為土地一級開發(fā)，而由于地處東北經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的三線城市，地產(chǎn)開發(fā)商在2015年以去庫存為主，購地意愿較弱，年底前沒能促成土地成交，公司為此提取了壞賬準(zhǔn)備。再如新疆城建（600545，SH），2015年業(yè)績預(yù)減60%~70%，原因是公司房地產(chǎn)銷售及基建業(yè)績均回落。而中華企業(yè)（600675，SH）就更慘了，公司業(yè)績預(yù)告稱，預(yù)計2015年要虧24億至25億元，原因是公司布局的二三線城市房地產(chǎn)市場“持續(xù)低迷”，加上部分項(xiàng)目產(chǎn)品的市場契合度不理想，項(xiàng)目銷售面臨相當(dāng)大的壓力，采取了調(diào)整銷售價格等措施，導(dǎo)致發(fā)生計提減值準(zhǔn)備。

所以饑飽不均，投資者在關(guān)注地產(chǎn)股的時候，可千萬要擦亮眼睛??！