房地產(chǎn)去庫(kù)存的壓力很大。根據(jù)萬(wàn)得數(shù)據(jù)，2014年底，本輪市場(chǎng)庫(kù)存周期達(dá)到14個(gè)月左右的高位。

中央看到了庫(kù)存問(wèn)題的嚴(yán)重性。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，化解房地產(chǎn)庫(kù)存是今年五大工作任務(wù)之一。

2015年以來(lái)，房地產(chǎn)庫(kù)存總量基本保持平穩(wěn)，各種契稅、金融、行業(yè)政策對(duì)庫(kù)存去化初顯起色，使得成交量明顯回升，庫(kù)存去化周期明顯縮短趨勢(shì)。特別是去年底到今年初，首付、稅費(fèi)等政策的調(diào)整對(duì)剛需的支持起到了推動(dòng)作用。

在這樣的去庫(kù)存背景下，房地產(chǎn)恢復(fù)性增長(zhǎng)是可期的。

樓市分化，庫(kù)存也分化

近期，在“化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展”的政策背景下，一線(xiàn)城市的庫(kù)存量已顯著下降，且?guī)齑嫒セ芷诰S持在4—9個(gè)月之間。

據(jù)有關(guān)房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，春節(jié)后首周內(nèi)，北京二手住宅的網(wǎng)簽量高達(dá)6048套，日均成交864套，這樣的成交量成為節(jié)后首周交易量從2010年以來(lái)的最高值。

其中，北京二手房成交均價(jià)為每平方米4.15萬(wàn)元，較2015年全年均價(jià)約上漲5%；上海屢屢被曝出春節(jié)后房東漲價(jià)，但銷(xiāo)售依舊火爆；而純粹的投資客也是深圳房?jī)r(jià)高漲的重要推手。

受政策紅利的影響，近期一線(xiàn)樓市樓價(jià)有所向上。但是目前一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)似乎“輿論更熱”。

伴隨一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)過(guò)熱，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在一線(xiàn)城市拿地趨向?qū)徤?，轉(zhuǎn)而密集布局二線(xiàn)城市。

例如不久前，經(jīng)過(guò)133輪報(bào)價(jià)，某開(kāi)發(fā)商以37.71億元競(jìng)得廣東省佛山市一塊面積為10.9萬(wàn)平方米商住地地塊，樓面價(jià)首次過(guò)萬(wàn)，溢價(jià)率177.28%，逼近周邊在售房?jī)r(jià)。

也就是說(shuō)，雖然去庫(kù)存壓力大，但是正如分化的樓市，庫(kù)存也有市場(chǎng)分化，必須充分考慮地區(qū)特性。目前真正的問(wèn)題在于基本面較差的三、四線(xiàn)城市，它們的庫(kù)存量較高，去化周期長(zhǎng)，部分城市如蚌埠、溫州、青島、福州等庫(kù)存去化需20個(gè)月以上。

去庫(kù)存首要提升產(chǎn)品附加值

面對(duì)庫(kù)存難題，房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)——保利地產(chǎn)的做法，值得探討。

首先，打造保利“生活圈”，提升產(chǎn)品附加值。在保利地產(chǎn)制定的企業(yè)“十三五”計(jì)劃中，明確提出了打造“保利生活圈”。保利生活圈以社區(qū)為中心，打造基于全生命產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)平臺(tái)，提升產(chǎn)品附加值。

其次，強(qiáng)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，建立綠色全生命周期居住系統(tǒng)。建立綠色全生命周期居住系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)，由“關(guān)懷客戶(hù)全生命周期的全精裝房+集合物業(yè)、商業(yè)、養(yǎng)老、教育等的社區(qū)服務(wù)”以及“強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)的O2O平臺(tái)”組成，打造更具競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)接受度的產(chǎn)品。

第三，經(jīng)營(yíng)注重效率，精準(zhǔn)把控價(jià)值鏈上的每個(gè)環(huán)節(jié)。保利地產(chǎn)注重整個(gè)生產(chǎn)鏈條的科學(xué)性與效率，包括投資有效性、產(chǎn)品定位有效性、產(chǎn)銷(xiāo)平衡、營(yíng)銷(xiāo)方向等多個(gè)方面。

最后，減緩客戶(hù)壓力，提供多元化購(gòu)房支持服務(wù)。在客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)上提供多元化的手段支持。2015年，保利地產(chǎn)成立了保利小貸公司，開(kāi)發(fā)多種金融工具幫助客戶(hù)。針對(duì)首付能力不足的，或有舊房換新需求的客戶(hù)，保利可以提供首付小額貸款等服務(wù)，也有延長(zhǎng)分期付款等政策支持。

總而言之，保利地產(chǎn)的做法是在供給側(cè)上下功夫，提升產(chǎn)品的適應(yīng)性，更加適銷(xiāo)對(duì)路，從而從源頭上消除庫(kù)存。

目標(biāo)是維持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康成長(zhǎng)

2015年，國(guó)家要求將房地產(chǎn)行業(yè)的重點(diǎn)問(wèn)題聚焦在去庫(kù)存方面，強(qiáng)化了市場(chǎng)對(duì)于寬松政策的預(yù)期，同時(shí)也為后續(xù)行業(yè)利好政策在各大城市鋪開(kāi)落地奠定了基礎(chǔ)。

地方層面上，各地紛紛出臺(tái)促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)行規(guī)劃，同時(shí)，推出各項(xiàng)財(cái)政補(bǔ)貼、限購(gòu)松綁政策等利好措施。預(yù)計(jì)2016年庫(kù)存壓力較大的地方政府將深入落實(shí)房地產(chǎn)去化的政策細(xì)則，加大房地產(chǎn)庫(kù)存去化步伐。

2016年，中央將戶(hù)籍城鎮(zhèn)化作為房地產(chǎn)去庫(kù)存的著力點(diǎn)，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，促進(jìn)房地產(chǎn)庫(kù)存去化。發(fā)改委近期發(fā)聲，要有序化解商品房庫(kù)存，將制定實(shí)施1億非城鎮(zhèn)戶(hù)籍人口在城市落戶(hù)方案，落實(shí)戶(hù)籍制度改革方案，加快農(nóng)民工市民化，滿(mǎn)足新市民住房需求。

綜合梳理政策，我們可以看出，國(guó)家推進(jìn)去庫(kù)存政策，目標(biāo)是維持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康成長(zhǎng)。

因此，面對(duì)不同地區(qū)的樓市特點(diǎn)，政策也要到什么山上唱什么歌。不能用一個(gè)地方的政策套到所有城市，“一刀切”的放松政策并不可取。一線(xiàn)城市取消樓市限購(gòu)可能性不大，還是要抑制投機(jī)，三線(xiàn)城市要去庫(kù)存，讓市場(chǎng)能夠可持續(xù)地健康發(fā)展。

而對(duì)于未來(lái)政策，我們的期望主要有以下幾點(diǎn)：首先，加大各級(jí)政府對(duì)中央在2015年出臺(tái)政策的落實(shí)力度，如落實(shí)中央37號(hào)文的規(guī)定，允許房企調(diào)整商業(yè)、公寓的規(guī)劃；其次，建議用房貸利息抵扣個(gè)人所得稅，支持剛需；第三，建議用市場(chǎng)化、貨幣化手段解決保障房建設(shè)；最后，建議盡快推出REITs政策促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。