每經編輯 楊羚強    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”real-estate-circle）

上海昨日公布《2015年上海市國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，2015年年末，全市常住人口總數為2415.27萬人。其中，外來常住人口981.65萬人。2014年，上海外來常住人口996.42萬人。據此計算，上海有15萬人口凈流出。

按照房地產行業(yè)此前的共識，人口凈流出城市，總是房地產去庫存壓力大，房價持續(xù)下跌的地方。東北、中西部的很多城市，就是因為人口常年凈流出，所以房價開始下跌。

這一規(guī)律，似乎在去年的上海并沒有產生同樣的效果，反而房價越來越高。統(tǒng)計公報顯示，以上年末價格為100，上海新建住宅銷售價格指數為115.5，其中商品住宅價格指數為118.2。前幾天，甚至出現了房東幾個月內快速跳價百萬的怪相，這究竟是怎么回事呢？

人口凈流出是負數，但流入人口比流出的收入更高

如果你是張江的程序員，上海的大門沒有對你關上。如果你是陸家嘴的交易員，上海會拉著你進門。但如果，你是一家外企的普通白領，或者是某家銀行的一線柜員、客戶經理，甚至是一名教副科的中學老師，或者是某國企的工程師，那么安家上海將不易。

為什么？因為上海在挑人。

以前說到上海的支柱產業(yè)，我們會說是寶鋼，是上海電氣，是上海汽車，是高橋石化金山石化。但現在的上海，要打造的是陸家嘴，是自貿區(qū)，是金融貿易和互聯網+。

張江程序員新鮮人就有15到25萬的年收入，工作幾年穩(wěn)賺到30萬以上。而閔行嘉定的工程師們卻還是原地踏步。

當上海未來進一步建成金融中心、結算中心、航運中心、貿易中心，上海會提供越來越多高端職位。而隨著這些高收入人群的增加，上海的房價勢必水漲船高，其他一切的生活成本隨著這群有強大購買力的人出現，也可能水漲船高。

隨著這些高收入人群的出現，上海的月嫂已經月入過萬，理發(fā)店的tony剪個頭就好幾百，健身房的教練一個小時也是收費好幾百。。。他們的收入已經遠超過了這個城市很多所謂的白領。

上海的廣義庫存，全國處于低位

除了產業(yè)的騰籠換鳥因素外，上海本身也確實比較缺房子。

2015年，上海樓盤施工面積（潛在庫存）高達73.6億平米，是待售面積的10倍多。其中，住宅施工面積為51.2億平米，占比為70%。如果考慮已批未開工土地，自建房和小產權房等其他，庫存數量更大。

商品房庫存去化時間為6.3年，住宅去化時間為5年。施工面積與待售面積之和為80.8億平米，按照2015年的銷售速度，去化時間為6.3年。其中住宅庫存（施工面積與待售面積）為55.7億平米，去化時間為5年。

這是全國的數據，但上海的庫銷比只有6.2年，且銷售彈性很大，庫存不存在問題。統(tǒng)計公報顯示，商品房施工面積15095.33萬平方米，增長2.8%；銷售面積卻有2431.36萬平方米，增長16.6%。

其中，住宅的施工面積總共只有8372.12萬平方米，銷售面積卻達到新建住宅銷售面積2009.17萬平方米。以住宅的施工面積和銷售面積數據分析，上海的庫銷比只有4年多，處于全國較低水平。

這個數據還有進一步下降空間。由于待售庫存不多，上海二手房交易去年異常火爆。全年二手房買賣登記面積2647.83萬平方米，增長66.9%。而其中大部分買賣的二手房是住宅。如果這部分需求流向新房市場，那么上海的商品住宅廣義庫存，實際只夠消化兩年左右。

而由于新開工住宅面積不足，未來這種供不應求還將繼續(xù)。上海市統(tǒng)計局數據顯示，2015年本市房屋新開工面積2605.08萬平方米，比上年下降6.4％。其中，住宅1560.28萬平方米，僅增長0.8％。

上海居民住房需要改善，但未來市場更多供應小戶型

統(tǒng)計公報顯示，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積35.5平方米，折合人均住房居住面積18.1平方米，而在2011年上海人均住房建筑面積只有33.4平米，居住面積只有17平方米。

上述數據說明，上海市民改善居住的需求之強烈。去年10月，市委書記韓正曾在上海市建設交通系統(tǒng)干部大會上提到：上海房價已經很高，如果不堅持調控，將影響上海經濟持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展，也會削弱城市的競爭力。

韓正當時指出，中小套型商品住房供應嚴重不足，特別是市場化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。究其根本原因，是供地不合理，中小套型普通商品住房用地供應明顯減少。

去年年底，上海土地市場出現了一定的變化。部分地塊的出讓條件經過了調整，明確了中小套型供應比例的要求。比如：青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)佳迪路東側B5-01地塊中小套型（90平方米以下）住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積50%。

近期，上海市規(guī)土局等四部門聯合發(fā)布《關于進一步優(yōu)化本市土地和住房供應結構的實施意見》增加中小套型商品住房供應，中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于60%（部分供需矛盾突出的區(qū)域提高到70%）。保障型住房中小套型供應比例，中心城區(qū)100%，郊區(qū)不低于80%。軌道交通站點周邊的區(qū)域（中心城、郊區(qū)覆蓋范圍分別為600米、1500米）中小套型供應比例提高到80%以上。多層、小高層和高層的中小套型建筑面積標準分別是90平方米、95平方米和100平方米。

一面是改善需求的不斷增加，一面是上海未來側重供應中小戶型，這些因素會推動100平米以上的大戶型價格上漲。

上海周邊城市將是購房者的機會

盡管，上海人口出現凈流出，但不代表著他們徹底離開了上海。上海周邊的很多城市在吸引他們落戶。

典型國家城市化過程中人口區(qū)域分布結構和經濟發(fā)展階段、產業(yè)結構的關系來看，人口空間的分布大體上經歷了三個階段。第一個階段，人口從農村向城市轉移，不同規(guī)模的城市人口都在擴張，而且在總人口當中的占比均在上升。這一個階段和經濟快速增長、制造業(yè)快速發(fā)展相關，而城市化率還沒有達到55%。第二個階段主要是郊區(qū)化，一些中小型城市增長放緩，而大都市人口比重繼續(xù)上升，這一階段伴隨著制造業(yè)的絕對衰退、服務業(yè)的相對發(fā)展。對應的城市化水平大致在55%-70%之間。第三階段則是城市化率超過70%以后，人口繼續(xù)向大都市圈集中。中小型城市的人口增速緩慢。

由于上海城市人口規(guī)模終極將控制在2500萬人，大量的人口未來將在上海周邊的昆山、太倉、嘉興、蘇州、啟東、舟山等中小城市居住。

本頁面由邦地產原創(chuàng)，亦有借鑒綜泰君安宏觀任澤平、熊義明《中國樓市去庫存需警惕兩個現象已經出現了》、知乎王大可《上海對年輕人關上大門了嗎？》，并采用上海市統(tǒng)計局《2015年本市房地產市場綜述》數據。

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編輯：王婷婷 審核：楊羚強 終審：蔡戰(zhàn)波