每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 施娜    

每經(jīng)記者 施娜

南京"棉被哥"夜里10點排隊買房，杭州某樓盤開盤1000人搶388套房源……近期房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆。未來，中國房價走勢將會如何？房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟(jì)周期之間有怎樣的關(guān)聯(lián)度？

"目前，研究房地產(chǎn)供需關(guān)系中文獻(xiàn)中很少有詳盡描述房地產(chǎn)市場的模型。我們正在構(gòu)建包括房地產(chǎn)部門的DSGE（動態(tài)隨機(jī)一般均衡）的模型。這個模型將充分中國的幾個典型特征，也能用于模擬利率政策、首付比例政策、稅收政策、土地供給政策、預(yù)期等因素對房地產(chǎn)市場的影響。之后充分反映房地產(chǎn)市場的變量之間及其與宏觀變量之間的關(guān)系，才能宏觀經(jīng)濟(jì)周期有更準(zhǔn)確的判斷。如果沒有這樣的數(shù)量分析的話，往往會低估房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟(jì)周期的影響。"3月1日，央行研究局首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬駿在由中國人民銀行和紐約聯(lián)邦儲備銀行（紐聯(lián)儲）聯(lián)合舉辦"2016中美央行高端對話"上對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

而針對近期火爆的房地產(chǎn)市場，馬駿則表示，不做短期的具體判斷。

四因素影響房地產(chǎn)市場

"對樓市的波動研究如果不準(zhǔn)確，可能會影響到我們對宏觀經(jīng)濟(jì)周期的判斷。"會上，不少專家都如是表示。

馬駿在《對中國宏觀經(jīng)濟(jì)建模：中國經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)投資》研究報告指出，地產(chǎn)周期至少通過三種途徑強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)周期，比如商品房價格下跌，則會導(dǎo)致商品房銷售下降（預(yù)期渠道）、按揭和開發(fā)商貸款下降（信貸渠道）、地方政府土地出讓收入下降（財政渠道），最終投資下降和經(jīng)濟(jì)下行。

"傳統(tǒng)的計量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型未考慮房地產(chǎn)市場的影響。事實上，應(yīng)該循著房價--房地產(chǎn)需求--房地產(chǎn)投資--收入--需求的路徑探索房地產(chǎn)市場個變量之間的進(jìn)行傳導(dǎo)機(jī)制。在忽略房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)計量模型中，當(dāng)房地產(chǎn)市場處于上行周期時，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇動能會被低估；當(dāng)房地產(chǎn)市場處于下行周期時，經(jīng)濟(jì)放緩速度將被低估，"馬駿表示，"如果經(jīng)濟(jì)上行或下行趨勢被低估，據(jù)此作出的政策反應(yīng)往往也將是不恰當(dāng)?shù)摹?

此外，馬駿稱，"需要更好地理解房地產(chǎn)市場如何影響經(jīng)濟(jì)周期，理解多種政策工具對房地產(chǎn)市場的影響"。不同于西方國家，我國房地產(chǎn)市場中許多變量可視為政策工具變量，其中包括貸款利率、首付比例、房地產(chǎn)交易稅、土地供給等四個方面。模型顯示，在其他變量不變的情況下，利率提高會導(dǎo)致實際房價，按揭貸款量下降，房地產(chǎn)投資下降。而增加土地供應(yīng)，短期內(nèi)會導(dǎo)致房屋供給增加，此后會出現(xiàn)房價下跌等連鎖反應(yīng)。

具有中國特色的DSGE模型

在馬駿的研究中，以1999年2月到2015年12月的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)為樣本，通過DSGE模型對中國的房地產(chǎn)周期和宏觀經(jīng)濟(jì)周期進(jìn)行分析。所謂DSGE模型是指動態(tài)隨機(jī)一般均衡模型，是國際上用來分析宏觀經(jīng)濟(jì)周期的重要工具。

馬駿表示，房產(chǎn)周期的DSGE建模，有微觀基礎(chǔ)，如消費(fèi)者、廠商、開發(fā)商的行為納入模型；也有動態(tài)機(jī)制，如當(dāng)商品房價格下跌、抵押品價格下跌、按揭貸款也隨之下降、房價繼續(xù)下跌。

據(jù)了解，馬駿團(tuán)隊的模型中有諸多的中國特征，如引入利率、首付比例、稅收、土地供給政策等四個政策變量，還引入了信息沖擊（預(yù)期渠道）等特點。

對此，清華大學(xué)五道口金融學(xué)院副院長周皓表示，這是一個有中國特色的DSGE模型，"了解中國改革，就是雙軌制的改革，影響房地產(chǎn)也有'雙軌'的概念。"同時，周皓指出，DSGE模型本身并不適合預(yù)測未來房價走勢。

對此，馬駿亦表示，DSGE模型本身不是一個非常好的預(yù)測工具，但在此基礎(chǔ)上修改傳統(tǒng)的計量模型有助于改善預(yù)測精度。

去年開始，隨著一系列寬松政策，中國一線城市商品房價格快速增長，但同時小城市房地產(chǎn)市場的下行壓力卻很大。

馬駿，中國購房者似乎比國外的購房者更加敏感，三四線城市的房子可能越降越銷售不出去，"過去在土地供給方面的激勵機(jī)制可能存在一定問題，在許多小城市，導(dǎo)致了供給、庫存過度。將來要解決導(dǎo)致土地過度供給的體制問題"。

但在這里面，"房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)質(zhì)量對于研究也是非常重要的"，周皓指出，引用的數(shù)據(jù)不同可能導(dǎo)致不同的觀點。

馬駿表示，進(jìn)一步研究，將會在模型中引入居民房地產(chǎn)庫存，在房地產(chǎn)市場引入投機(jī)者，引入政府土地出讓收入，考慮政府土地財政的影響，以及考慮在不同的城市運(yùn)用不同特點的模型來研究。

編輯：張喜威 審核：姚茂敦  終審：向江林