每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 龐靜濤    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 龐靜濤

京滬深樓市之瘋狂令人瞠目結(jié)舌，上海352套千萬級新房一天被搶光等新聞刺激著眾人的神經(jīng)，千萬富翁們擠在一個大廳里站著，讓保安如臨大敵。

不管這是不是最后的瘋狂，火爆行情背后，有些房地產(chǎn)開發(fā)商做夢都要笑醒了。站在這樣一個風(fēng)口，房地產(chǎn)商在干什么？是趁機(jī)加速去庫存，還是加緊推盤節(jié)奏？樓市火爆背后，2016年1到2月，上市房企的業(yè)績增長多少？這種銷售金額和銷售面積的提高，對于企業(yè)的利潤率改善有多大助益？本期房產(chǎn)周刊，以萬科、綠城、龍湖為案例，為您剖析開發(fā)企業(yè)的進(jìn)與退。

近來，樓市很火爆，上海、杭州、昆山、蘇州，每一條關(guān)于樓市的新聞，都牽動人心。春節(jié)之后的兩周，多地房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的這番火爆銷售現(xiàn)象，讓我們感覺一切是那么熟悉，似乎回到了2009年，只要是房子就不愁賣。馬路上、地鐵里、飯館內(nèi)，人們最津津樂道的話題是房價。易居研究院監(jiān)測的30個典型城市2月份新建商品住宅成交面積同比增長31.4%，創(chuàng)近7年同期最好水平。

雖然這輪行情究竟能維持多久，市場還存在爭議，但對大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，不管之后的市場如何變化，快速賣房，加緊推盤，應(yīng)該是最聰明的策略。

布局哪些二線城市？

樓市分化行情下，一線城市房地產(chǎn)市場成為公認(rèn)的“避風(fēng)港”，企業(yè)蜂擁而至之后，地價持續(xù)大幅走高，企業(yè)利潤實(shí)際在壓縮；處在上升通道的主流二線城市進(jìn)入企業(yè)的視野，成為開發(fā)企業(yè)的“必爭之地”。

眾所周知，一線城市土地價格的持續(xù)大幅上漲必將推動房價的進(jìn)一步上升，這將迫使一部分住房需求外溢至部分二線城市，從而帶動這些二城市房價的提升。

億翰智庫上市房企研究中心主任張化東預(yù)測，企業(yè)利潤來源于房價和地價差，接下來房價地價差進(jìn)一步拉大的是二線城市而非熱度更勝一籌的一線城市。

正因如此，二線主流城市成企業(yè)利潤提升的關(guān)鍵點(diǎn)，但其市場本身熱度的分化差距也使企業(yè)的布局有所偏重。

2015年二線城市樓市分化明顯。中國指數(shù)研究院成交數(shù)據(jù)顯示，武漢、西安、重慶、南京、青島等城市的成交面積逾千萬平方米，而哈爾濱、大連、?？诤腿齺喌瘸鞘械某山幻娣e不足300萬平方米。

布局主流二線城市成開發(fā)企業(yè)的共識。某央企華東區(qū)負(fù)責(zé)投資事宜的相關(guān)負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，企業(yè)在一線城市布局完成之后，下一步布局的重點(diǎn)為南京、蘇州、合肥等處于上升通道的主流二線城市。

在這樣一種市場生態(tài)之下，企業(yè)除了調(diào)整戰(zhàn)線，布局進(jìn)入上升通道的二線城市，同時也需要順應(yīng)政策和市場，調(diào)整產(chǎn)品品類。其中關(guān)鍵無疑是由剛需類向改善類調(diào)整，這或?qū)⒊蔀榉科罄麧櫶嵘牧硪粋€重要關(guān)口。

因限購限貸政策的部分解除、貨幣和稅收政策的利好以及二胎政策的放開，改善需求得以進(jìn)一步釋放，改善類產(chǎn)品需求將會有明顯的提升。

寧可降價也要變現(xiàn)?

決策層定調(diào)樓市去庫存，隨后，在降首付比例、加大營業(yè)稅和契稅的優(yōu)惠力度等一系列政策的推助下，樓市走出一波小高潮。

易居研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2月份監(jiān)測的11個三線城市新建商品住宅成交面積同比增長14.6%，下滑幅度明顯小于一二線城市。

常理之下，市場升溫之時，企業(yè)該惜售提價或加大土地儲備；現(xiàn)實(shí)之下，“逃”成為布局在部分二線和三線城市房地產(chǎn)企業(yè)的最真實(shí)寫照。

睿信致成總經(jīng)理薛炯文表示，樂觀看本輪行情持續(xù)1~2年，但房企不應(yīng)賭行情，當(dāng)下仍是“現(xiàn)金為王”。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪數(shù)家大中型開發(fā)企業(yè)從事投資的相關(guān)負(fù)責(zé)人，他們對當(dāng)下的一線和主流二線城市之外的區(qū)域，態(tài)度基本都是趁本輪政策有效期內(nèi)走量變現(xiàn)，有的甚至提出“寧可降價也要變現(xiàn)”。

三線城市成交的走高主要得益于首付比例下調(diào)和稅費(fèi)優(yōu)惠，以及春節(jié)期間返鄉(xiāng)置業(yè)需求的積極釋放。

企業(yè)一致去三線城市庫存，力求變現(xiàn)的時候，消費(fèi)者的購房思路也在發(fā)生變化。易居研究院相關(guān)報告也指出，對于部分三線城市來說，目前房價正處于不漲不跌的狀態(tài)，利用兩成商貸首付的新政而積極入市，是大多數(shù)購房者認(rèn)同的購房思路。