◎歐陽(yáng)捷

最近聽(tīng)一個(gè)同事說(shuō)，他在常州的二手房終于賣(mài)掉了，去年掛了一年幾乎無(wú)人問(wèn)津，現(xiàn)在中介接連打電話，“連常州都復(fù)活了，更不用說(shuō)上海的樓市了”。

上海春節(jié)后第一周市場(chǎng)尚未蘇醒，因?yàn)槿ツ旰徒衲?月賣(mài)得很好，導(dǎo)致有些項(xiàng)目售罄了；而另一些項(xiàng)目封盤(pán)了，當(dāng)然是因?yàn)槲覀內(nèi)ツ昃驼f(shuō)過(guò)：一線城市領(lǐng)漲，所以捂盤(pán)惜售了。結(jié)果正如大家所見(jiàn)，上一周的上海市場(chǎng)就讓大家都瞠目結(jié)舌了，不僅一手房量?jī)r(jià)齊升，二手房更是跳價(jià)連連。

何止是上海，南京、蘇州也已吹起沖鋒號(hào)，南京1~2月商品住宅銷售都比去年同期翻了一番，價(jià)格不用說(shuō)了，去化周期也是直線向下，有的區(qū)域已經(jīng)一房難求，封盤(pán)也成為回調(diào)利潤(rùn)的不秘之傳。蘇州商品住宅市場(chǎng)也是成交量翻番，而且銷供比達(dá)到2.3以上，全年房?jī)r(jià)同比上漲26.7%。

新城控股的很多項(xiàng)目來(lái)電與到訪密度都大幅上升，包括無(wú)錫和常州，甚至青島市香溢紫郡項(xiàng)目連車位都被搶購(gòu)。

從去化周期看，常州已從前年的28個(gè)月下降到目前的13.7個(gè)月，無(wú)錫13.3個(gè)月，都已接近或達(dá)到合理去化周期。而杭州9.4個(gè)月、武漢4.5個(gè)月、南京4個(gè)月、上海4.1個(gè)月、蘇州只有3個(gè)月，已經(jīng)顯示出嚴(yán)重的供不應(yīng)求。這些城市房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了不同程度的回升，2016年2月房?jī)r(jià)同比來(lái)看，無(wú)錫上漲2.33%，杭州上漲1.59%，武漢上漲16.31%，南京上漲11.29%，上海上漲15.01%，蘇州上漲12.34%。不止是一手樓市，連一些城市的二手房也出現(xiàn)大幅回升。重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)也已經(jīng)極端詭異了，上海土地拍賣(mài)跳價(jià)連連，面粉價(jià)基本上都接近或高于面包價(jià)了。

雖然只是幾個(gè)典型城市，但管中窺豹，還是能夠發(fā)現(xiàn)一些市場(chǎng)走勢(shì)的蛛絲馬跡。

這一切都在印證我們?nèi)ツ?0月在中國(guó)指數(shù)研究院華東品牌峰會(huì)上發(fā)布的觀點(diǎn)：一線城市領(lǐng)漲、二線城市普漲、三四線城市止跌企穩(wěn)，少數(shù)城市仍有下跌。市場(chǎng)復(fù)蘇跡象已經(jīng)越來(lái)越明顯。

市場(chǎng)復(fù)蘇中，供求關(guān)系是主要矛盾，資金泛濫是核心推手，資本避險(xiǎn)是重要力量。

當(dāng)然，復(fù)蘇究竟能持續(xù)多久，仍是未知數(shù)，但相信一二線城市的復(fù)蘇還會(huì)有很長(zhǎng)一段時(shí)間的路。

不過(guò)，這種復(fù)蘇是建立在沙灘之上的，如果沒(méi)有政策刺激，復(fù)蘇的基礎(chǔ)將不復(fù)存在。正如我們?nèi)ツ?月在中國(guó)指數(shù)研究院百?gòu)?qiáng)排行和觀點(diǎn)地產(chǎn)卓越100榜發(fā)布會(huì)上所說(shuō)：“如果沒(méi)有政策刺激，今年不會(huì)比去年更好，但政策刺激一定會(huì)有”。據(jù)新城控股市場(chǎng)營(yíng)銷中心統(tǒng)計(jì)，全國(guó)有超過(guò)130個(gè)城市出臺(tái)了相對(duì)應(yīng)的寬松和刺激政策。

例如濟(jì)南市政策利好連連，首付20%、公積金額度提高、契稅降低、首套房按“區(qū)”認(rèn)定，市場(chǎng)如愿回應(yīng)，網(wǎng)簽宕機(jī)兩周，2月最后一天簽約上千套。

杭州市號(hào)稱只要在全國(guó)任何城市繳納公積金，都可以在杭州申請(qǐng)公積金購(gòu)房，雖然杭州公積金額度已經(jīng)嚴(yán)重不足。正如我們?nèi)ツ?0月所強(qiáng)調(diào)的“這是住房市場(chǎng)最好的政策機(jī)遇期、也是最后的政策機(jī)遇期”，相信也只有兩年左右的時(shí)間。其實(shí)，城市分化仍是當(dāng)前市場(chǎng)的常態(tài)，二線城市中的重慶、西安、溫州、沈陽(yáng)、福州、長(zhǎng)沙等城市依然沒(méi)有明顯起色，按去化周期和房?jī)r(jià)同比來(lái)看，重慶去化周期為16.5個(gè)月，房?jī)r(jià)同比下跌3.43%；西安去化周期為22.7個(gè)月，房?jī)r(jià)同比下跌4.39%；沈陽(yáng)去化周期為18.9個(gè)月，房?jī)r(jià)同比下跌2.66%；福州去化周期為27.9個(gè)月，房?jī)r(jià)同比下跌11.72%；長(zhǎng)沙去化周期為21.6個(gè)月，房?jī)r(jià)同比下跌2.40%。

二線城市尚未全面回升，三四線城市更是需要耐心。

央行降準(zhǔn)、降息、降首付的初衷絕不是為了刺激這些城市的房?jī)r(jià)回升或飆漲，而是希望幫助三四線城市去庫(kù)存，但是，房?jī)r(jià)不漲、庫(kù)存難去！我們相信，一些領(lǐng)漲的城市將很快會(huì)出臺(tái)政策或措施，嚴(yán)控房?jī)r(jià)非理性過(guò)快上漲，比如上海已經(jīng)有控制措施，要達(dá)到2.5萬(wàn)平方米才能整體推售，南京控制3萬(wàn)平方米整體推售，而且上海也有控制房?jī)r(jià)上漲幅度不能超過(guò)20%，南京更是要求次年漲幅超過(guò)去年的10%。

對(duì)于這些供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)上漲預(yù)期過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在土地供應(yīng)不可能大幅增加的情況下，樓市調(diào)控勢(shì)必隨之而來(lái)，當(dāng)然不會(huì)再像過(guò)去那樣亂投醫(yī)了。一二線城市的調(diào)控也可以將資金擠壓向三四線城市，目前來(lái)看，一線城市暴漲之后，二線城市普漲會(huì)如愿而來(lái)，至于三四線城市，相信也會(huì)梯隊(duì)式跟進(jìn)，不過(guò)那只會(huì)在庫(kù)存消化得差不多的時(shí)候了。

（作者為新城控股高級(jí)副總裁，原文發(fā)布于微信公眾號(hào)“歐陽(yáng)先聲”，略有刪節(jié)，未經(jīng)作者審定）