每經(jīng)編輯 每經(jīng)實習(xí)記者 王浩也    

◎每經(jīng)實習(xí)記者 王浩也

北京萬科是猴年首家傳出整體統(tǒng)一上調(diào)樓盤售價消息的房企。不過，此消息傳出后不久便被辟謠。去年銷售額達(dá)2614.7億元的萬科，相對其他房企，確實存在提高售價、修復(fù)利潤的可能。

春節(jié)之后，契稅、營業(yè)稅政策的調(diào)整，對整個市場和房價的拉動效果立竿見影。北京、上海等一線城市的購房盛況甚至可以用“搶”來形容，南京、杭州等二線城市也不容小覷。那么，在樓市如此火爆的情況下，萬科會上調(diào)銷售價格嗎？

毛利率在中等偏上位置

根據(jù)萬科發(fā)布的2014年業(yè)績報告，其營業(yè)收入約1463.88億元，同比增長8.1%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約157.46億元，同比增長4.15%。其中，98.6%來自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為20.76%。

根據(jù)2015年業(yè)績快報顯示，截至12月31日，萬科累計實現(xiàn)銷售面積2067.1萬平方米，同比增長14.43%；銷售金額2614.7億元，同比增長21.54%。其中，2015年12月份單月，萬科實現(xiàn)銷售面積247.0萬平方米，銷售金額332.4億元，同比分別增長19.44%、32.8%。

2016年1月4日，萬科上海公司總經(jīng)理孫嘉在上海萬科翡翠系品牌發(fā)布會上透露，2015年上海萬科銷售283億元，其中萬科翡翠系總銷售額達(dá)108億元。翡翠系是上海萬科2012年制定的高端住宅產(chǎn)品戰(zhàn)略，貢獻(xiàn)了較大的銷售額和銷售利潤。

2015年上半年，萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為21.04%，從數(shù)據(jù)上看，較2014年同期減少0.84個百分點。優(yōu)淘城總裁薛建雄認(rèn)為，基于這個行業(yè)的毛利總體是呈現(xiàn)下降趨勢的，因此萬科的毛利率在行業(yè)內(nèi)還是能排中等偏上的位置。

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會雍也認(rèn)為，萬科2014年和2015年上半年的毛利是不錯的，“有些房企的項目算下來，毛利都不到10%的，萬科的毛利不錯主要是因為拿地控制比較好，又趕上市場行情不錯，所以價格上去了，毛利也跟著上去了?！?/p>

市場行情決定價格？

據(jù)《北京商報》報道，萬科總裁郁亮在出席活動時表示，2016年萬科的理想目標(biāo)是銷售額3000億元，利潤300億元。

日前，萬科也公布了其在2016年1月的銷售業(yè)績，該公司1月實現(xiàn)銷售面積186.4萬平方米，較上年同期196萬平方米同比下降4.9%，銷售金額達(dá)到255.9億元，較上年同期的232.1億元同比增長10.3%。

根據(jù)億翰智庫統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2016年1~2月，萬科地產(chǎn)銷售金額達(dá)405億元，銷售面積達(dá)295萬平方米。由此來計，萬科在2016年3000億元的銷售目標(biāo)已完成近14%。

在回應(yīng)大家都很關(guān)心的“是否會上調(diào)售價”這個問題時，萬科表示，價格是由市場決定的，“我們公司始終堅持積極銷售的策略，積極加強庫存去化。在此原則下，各地公司會根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龅木唧w情況制定相應(yīng)的銷售策略，具體采用什么方式促進(jìn)銷售由一線公司決定。”

專家表示，出于盈利目的，各個公司的基本工作很可能就是保障毛利，而當(dāng)一個新項目因為成本高使得該公司的利潤變薄了、盈利掉下來之后，不可避免地會迫使該公司在漲價方面投入更多的關(guān)注度。

據(jù)了解，在公布1月銷售業(yè)績的同時，萬科也在公告中披露了新增項目情況，其中有兩個受關(guān)注度較高的項目分別位于上海和北京。

一個為上海徐涇地鐵上蓋項目，該項目位于上海青浦區(qū)，地鐵凈用地面積約26萬平方米，容積率1.8，計容積率建筑面積約45.4萬平方米，萬科擁有該項目50%的權(quán)益，須支付地價款約30.25億元。另一個為北京門頭溝S1線05地塊項目。該項目位于北京市門頭溝沙石坑?xùn)|路東側(cè)，長安街西延南側(cè)，項目凈用地面積約6.6萬平方米，容積率3.8，計容積率建筑面積約25.2萬平方米。萬科擁有50%的權(quán)益，須支付地價款23億元。

綜合地價成本可以發(fā)現(xiàn)，無論上海還是北京的綜合拿地成本相較于這些地區(qū)目前的新房價格水平都是比較低的，以青浦徐涇為例，目前當(dāng)?shù)氐淖≌N售價格已經(jīng)達(dá)到3萬~4萬元/平方米，由于緊靠大虹橋商務(wù)區(qū)核心，又是地鐵上蓋物業(yè)，在未來17號線通車后，這一項目的銷售價格還有可能進(jìn)一步提高。這些相對低成本地塊的取得，讓萬科有望在不提價的情況下依然有望上調(diào)毛利。

但薛建雄表示，萬科不可能不上調(diào)價格，因為房地產(chǎn)市場很好、房價都在漲。這似乎可以理解為“價格由市場決定”。