每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰    

◎每經(jīng)記者 王杰

“去庫(kù)存”仍是今年全國(guó)兩會(huì)的熱議話題。

今年以來，政策紅利不斷，樓市提前吹來了“暖風(fēng)”，降首付、降契稅新政以及開年央行首次降準(zhǔn)，為樓市去庫(kù)存拉開了大幕。與此同時(shí)，多地出臺(tái)相關(guān)政策。

3月6日上午，全國(guó)政協(xié)委員、重慶市工商聯(lián)主席、金科股份董事長(zhǎng)黃紅云在北京西站附近接受每日經(jīng)濟(jì)新聞等媒體采訪時(shí)，分享了他對(duì)于去庫(kù)存的觀點(diǎn)。

政府和房企雙向去庫(kù)存

在政策層面，黃紅云建議：一是優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，因地制宜調(diào)控土地供給，切實(shí)做到“因城施策”；二是拓寬公共服務(wù)覆蓋范圍，解決農(nóng)民工購(gòu)房后的就業(yè)、醫(yī)療、教育等問題，增加農(nóng)民工購(gòu)房意愿；三是建立政策性住房銀行，推進(jìn)房貸資產(chǎn)證券化；四是進(jìn)一步降低購(gòu)房稅費(fèi)，加大金融支持，特別是降低二手房交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，支持改善型住房需求；五是政府采購(gòu)公租房，對(duì)安置房進(jìn)行貨幣化安置，可消耗一部分庫(kù)存量。

“在政府采購(gòu)層面，現(xiàn)在可以通過采購(gòu)存量房來轉(zhuǎn)化成保障性住房。從目前情況看，購(gòu)買存量房的成本不一定比拆遷、改建成本高，尤其在庫(kù)存消化難的城市。當(dāng)房企自身有大量的存量房、銷售比較困難的時(shí)候，往往愿意降價(jià)，甚至低價(jià)出售給政府，這樣既解決了庫(kù)存問題，又不增加政府多余成本。”黃紅云表示。

黃紅云認(rèn)為，在去庫(kù)存方面，除了政府的政策紅利外，建議地產(chǎn)企業(yè)也要加大創(chuàng)新力度，通過產(chǎn)品創(chuàng)新，創(chuàng)造新的供給和需求。

“可以通過優(yōu)化改變存量房的使用功能，吸引消費(fèi)者；對(duì)銷售困難的房屋，可將銷售改為租賃，變相清理庫(kù)存量，也可以將商業(yè)用房改用途，如商業(yè)改住房，商場(chǎng)、商鋪改為辦公、酒店，辦公、酒店改為公寓。反之亦可，把公建類房屋改為一般類酒店等。”黃紅云表示。

三四線城市也有機(jī)會(huì)

黃紅云認(rèn)為，總體還是看好房地產(chǎn)行業(yè)的前景。從去年開始，國(guó)家逐漸出臺(tái)扶持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策，預(yù)計(jì)后面還會(huì)有一系列政策出臺(tái)，今年多數(shù)城市在成交量和價(jià)格上還會(huì)出現(xiàn)溫和上升。對(duì)于增長(zhǎng)較快的城市尤其是一線城市，或會(huì)有調(diào)控政策，原有的政策會(huì)繼續(xù)沿用，但其他多數(shù)城市會(huì)執(zhí)行比較寬松的政策。

在去庫(kù)存的大背景下，一線城市樓市被開發(fā)企業(yè)視為“香餑餑”，而三、四城市多被看淡。

此觀點(diǎn)也不能一概而論，黃紅云認(rèn)為，有些三、四線城市銷量比一、二線還好。

從產(chǎn)銷比看，三、四線城市投入低，市場(chǎng)也非常好。他舉了個(gè)例子，重慶開縣是國(guó)家級(jí)的貧困縣，這個(gè)城市的地域風(fēng)貌是大山大河，平地很少。金科在這里拿下了500畝地的項(xiàng)目，第一年銷售額就有六七億元，這在三、四線城市很不簡(jiǎn)單。重慶涪陵，一個(gè)3.5線城市，項(xiàng)目也可以熱銷。

對(duì)于今年的戰(zhàn)略，黃紅云表示，總體方向是金科在發(fā)展房地產(chǎn)的同時(shí)，跟房地產(chǎn)相關(guān)的垂直業(yè)務(wù)，比如社區(qū)服務(wù)。在區(qū)域發(fā)展方面，城市分化明顯，金科重點(diǎn)選擇了十個(gè)省級(jí)城市，會(huì)在這些城市下面延伸少量的三、四線城市。

2月15日，黃紅云在接受媒體采訪時(shí)表示，在“三圈一帶”的戰(zhàn)略新構(gòu)想指導(dǎo)下，金科鎖定了“核心十城”，即重慶、成都、蘇州、北京、合肥、鄭州、上海、南京、天津、武漢。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，未來五年，金科要做中國(guó)一流的“美好生活服務(wù)商”，用5年時(shí)間實(shí)現(xiàn)三個(gè)層面的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變：一是產(chǎn)品層面，從關(guān)注房子的居住到關(guān)注社區(qū)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)重心從5年短周期到65年長(zhǎng)周期的轉(zhuǎn)變；二是用戶層面，從一次交易到持續(xù)消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)從客戶到住戶到用戶、會(huì)員（粉絲）的轉(zhuǎn)變；三是企業(yè)層面，從地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為現(xiàn)代服務(wù)提供商，逐步實(shí)現(xiàn)從重資產(chǎn)投資向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的轉(zhuǎn)變。