每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 鄧?yán)蛱O    

◎每經(jīng)記者 鄧?yán)蛱O

近期，一些城市不斷飆升的房價(jià)讓相關(guān)金融產(chǎn)品如首付貸產(chǎn)品再度引發(fā)關(guān)注。

3月7日，有市場傳言稱，監(jiān)管部門將打擊部分中介機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、小貸公司、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)等發(fā)放用于購房首付貸的貸款行為。而搜房網(wǎng)旗下房天下理財(cái)貸款部門一位工作人員透露，其新房首付貸業(yè)務(wù)已暫停。

那么，首付貸究竟是如何操作放大杠桿的？又具有怎樣的風(fēng)險(xiǎn)呢？

處于暴風(fēng)眼的“首付貸”

首付貸產(chǎn)品并不新鮮，主要是針對(duì)一些在銀行貸款買房，但首付款不夠的人群。首付貸可以幫助一些暫時(shí)不能買房的人湊齊首付，但其杠桿不斷放大的風(fēng)險(xiǎn)也被業(yè)界所關(guān)注。按房貸首付20%來計(jì)算，一般購房者的杠桿是5倍，但如果通過首付貸來湊齊首付，杠桿則放大了10倍。

一位互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，國內(nèi)房貸所要求的首付比例相比國際市場偏高，所以一定規(guī)模的首付貸風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)是可控的，而且民間金融的規(guī)模增加主要是最近樓市的火熱所造成的，整體規(guī)模并不大。

雖然很多平臺(tái)也宣傳提供有抵押版的首付貸，但這類抵押大部分還是借款人或者相關(guān)人員的其他房產(chǎn)來抵押，因這類產(chǎn)品主要服務(wù)于首套房購買者，所以大部分屬于無抵押貸款。

首付貸一般期限是3年以內(nèi)，利率大部分在7%~9%，有的可能會(huì)稍高。貸款金額方面，雖然大部分宣稱50萬或者100萬元以內(nèi)，但放款金額一般在20萬元以內(nèi)。

從提供服務(wù)的方式來說，目前這類產(chǎn)品一般以三種模式產(chǎn)生服務(wù)。

模式一：中介自營

地產(chǎn)中介自營的平臺(tái)并不少，如搜房、鏈家、世聯(lián)行等，而放貸的范圍基本是自己的樓盤或有合作的地產(chǎn)商。在這種模式下，地產(chǎn)商或中介機(jī)構(gòu)對(duì)這些樓盤信息比較熟悉，客戶的貸款或相關(guān)手續(xù)可能還會(huì)通過樓盤售樓處或者地產(chǎn)中介，他們對(duì)客戶的各種情況也會(huì)比較了解。

“他們(中介）提供這類服務(wù)其實(shí)很好理解，因其直接和用戶接觸，對(duì)用戶的需求和具體的財(cái)務(wù)狀況都較了解，最重要的是可促進(jìn)交易量上升，對(duì)他們是有好處的。”深圳一互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)人士對(duì)記者表示。

具體操作來說，用戶在申請(qǐng)貸款時(shí)，需填寫用戶信息（包括收入、流水、具體樓盤信息等），放貸方在審核通過后放款給客戶，客戶再用來繳房款，由于地產(chǎn)商和中介一般還會(huì)為其辦理其他相關(guān)手續(xù)，所以這些過程一般會(huì)有人跟進(jìn)，保證資金用途。

不過，大部分中介機(jī)構(gòu)提供的這類“首付貸”，其后端所對(duì)應(yīng)的是相應(yīng)的理財(cái)產(chǎn)品，并不完全是平臺(tái)的自有資金，如搜房控股旗下的房天下、世聯(lián)行旗下的“世聯(lián)集金”等都有相對(duì)應(yīng)的理財(cái)產(chǎn)品推出。

這種模式的風(fēng)控由中介和地產(chǎn)商自身把握，不過基于其平臺(tái)的數(shù)據(jù)和對(duì)借款人情況的把控，操作起來會(huì)相對(duì)容易，但是有時(shí)也難以避免一些道德風(fēng)險(xiǎn)。

模式二：合作模式

一些地產(chǎn)商和中介也會(huì)與第三方機(jī)構(gòu)合作提供這類服務(wù)，這種模式和自營模式類似，都由地產(chǎn)商或中介主導(dǎo)，其在為客戶提供服務(wù)的同時(shí)，還可向客戶推薦產(chǎn)品。該模式與自營模式并無本質(zhì)不同，兩者的差別在于，這種模式的資金來源和風(fēng)控都是由第三方提供。一些互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)開展的首付貸業(yè)務(wù)即采用該模式。

同時(shí)，互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)也會(huì)在合作地點(diǎn)派駐人員介紹產(chǎn)品。“我們和開發(fā)商是聯(lián)動(dòng)的，會(huì)在現(xiàn)場介紹產(chǎn)品，收集資料，如果通過后端風(fēng)控檢測(cè)，會(huì)現(xiàn)場直接放款到客戶的銀行卡，同時(shí)有人員陪同去劃款，保證資金的用途。”華南地區(qū)一P2P平臺(tái)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

在這種模式中，放款和風(fēng)控都在第三方機(jī)構(gòu)的手上，他們需要進(jìn)行資料收集，了解客戶的情況，同樣面臨業(yè)務(wù)人員的道德風(fēng)險(xiǎn)，更加考驗(yàn)平臺(tái)的風(fēng)控能力。

前述P2P平臺(tái)人士表示，其對(duì)樓盤和用戶都有選擇，如是不是剛需、首套房，商鋪和豪宅等肯定是不做的。還有家庭流水情況等，都是要考察的內(nèi)容。

模式三：第三方平臺(tái)獨(dú)立貸款

還有一種就是平臺(tái)直接提供貸款，相比前兩種，這種模式可能并沒有限定樓盤，用戶可以有更多的選擇。但失去樓盤的信息和資金用途的考量，對(duì)平臺(tái)的風(fēng)控要求也就更高。

不過即使不和樓盤合作，第三方平臺(tái)也會(huì)做一些其他的審核和考量，比如深圳一家提供首付貸產(chǎn)品的P2P平臺(tái)就選擇以核心企業(yè)出發(fā)，圍繞企業(yè)的員工來放貸，核心企業(yè)進(jìn)行基本的資質(zhì)審核和擔(dān)保，同時(shí)，平臺(tái)也會(huì)對(duì)樓盤進(jìn)行審核，同時(shí)會(huì)有專人跟進(jìn)，保證資金不被挪用。