每經(jīng)編輯 蔡雅蕓    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

消息稱，上海即將迎來史上最嚴厲調(diào)控，《21世紀經(jīng)濟報道》稱內(nèi)容包括：

①將收窄“3·30 新政”的執(zhí)行力度。②多部門建議加強資金杠桿監(jiān)管，涉及P2P、首付貸等。③上海銀監(jiān)局方面建議收緊“非普通住房”的房貸政策。④建議限購資格應(yīng)該提前認證，未來二套房實行差別化的政策。

央行副行長潘功勝3月9日在政協(xié)小組會討論時也表示：解決目前的一線住房上漲問題，需要一些綜合措施。央行正與住建部、銀監(jiān)會等部門商量，準備開始對一些房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)參與金融業(yè)務(wù)進行治理，若沒有資質(zhì)，將不能跨界經(jīng)營。

在這一背景下，國土資源部部長姜大明說，將采取分類調(diào)控的原則增加一線城市的土地供應(yīng)面積。將充分發(fā)揮政府土地收儲，及時增加土地供應(yīng)面積。

這些意味著上海房地產(chǎn)市場的調(diào)控，不僅會抑制需求，更將增加供應(yīng)，以減緩片面抑制需求，推升的房價“堰塞湖”決堤的危險。

真相：一線城市土地供給不斷減少

今年1月，上海市規(guī)土局正式發(fā)布了《上海市城市總體規(guī)劃（2015-2040）綱要概要》，該官方文件首次完整披露了上海未來20年發(fā)展的重要目標，并表明建設(shè)用地將只減不增，總量控制在3200平方公里以內(nèi)。也就是說未來五年上海只有6000公頃左右的新增建設(shè)用地 。

在這一背景下，上海推向市場的土地不斷減少。中指院數(shù)據(jù)就顯示，上海2011年住宅用地計劃供應(yīng)量為1200公頃，2012、2013年該數(shù)值均為1000公頃，2014年為700公頃，2015年住宅用地計劃400~600公頃。不僅僅上海，北京國有建設(shè)用地供地計劃已連續(xù)5年下降，深圳更是5年內(nèi)住宅用地供應(yīng)減少了92.3%。

那么人口呢？根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2014年深圳市常住人口已達1077.89萬人。同期，北京、上海、廣州的常住人口分別為2151.6萬人、2425.68萬人、1308.05萬人。而且各大一線城市都在提倡控制人口：到2020年，廣州的常住人口要控制在1800萬人以內(nèi)，北京要控制在2300萬，上海人口不超2500萬，深圳控制在1100萬。比較一下，這些城市很快就達到臨界值了！

人多地少是一線城市不可忽略的現(xiàn)實，而土地越稀有價值就越高，數(shù)據(jù)就顯示，截至2月一線城市樓面均價已達到13335元/平米，環(huán)比上漲54%，同比暴漲133%。

最佳辦法：大力發(fā)展城際地鐵

上海市委書記韓正在去年曾發(fā)言，上海房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性問題的根本原因，是供地不合理，中小套型普通商品住房用地供應(yīng)明顯減少。要抓緊研究制定約束性措施，土地供應(yīng)量不變，結(jié)構(gòu)必須調(diào)整。此外，上海要不斷地挖掘存量城市建設(shè)用地的潛力，加快棚改、舊改，并深度開發(fā)存量工業(yè)用地。

但這些土地從整理到供應(yīng)上市，需要的時間很長（快的要一兩年，慢的更要五到十年）。更何況，目前上海外環(huán)內(nèi)的舊改成本越來越高，部分地塊的動遷成本甚至達到每平米10萬元。指望著靠盤活存量土地來緩解土地需求問題，實用性并不高，遠水也救不了近渴。

所以，解決土地供給不足的問題，上海需要借助更多外力，比如周邊的小城市，他們的房價相對低廉，很有機會成為上海房價的“瀉洪區(qū)”。

事實上，上海已經(jīng)作好了相應(yīng)的“瀉洪閘門”設(shè)計，將大批在滬就業(yè)的非上海戶籍人口，送往上海周邊的中小城市定居。

之前，上海制訂的《上海市軌道交通近期建設(shè)計劃（2017-2025）》就透露，未來10年，上海將建設(shè)的9條軌道交通中，有多條是通往太倉、嘉興等地的城際地鐵。

這些地鐵線路，將像已經(jīng)通車的11號線那樣，將大批人口送往周邊安家，以有效解決土地供給不足問題。所以，希望上海將城軌的規(guī)劃迅速落實，并進一步增加通向昆山、太倉、嘉興、蘇州等地區(qū)的軌道交通線路數(shù)量。

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