每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 白亞靜    

每經(jīng)記者 白亞靜

萬科最近可謂是雙喜臨門。

3月13日，萬科宣布引入新的戰(zhàn)略投資伙伴——深圳市地鐵集團(tuán)有限公司，深圳地鐵集團(tuán)將向萬科注入地鐵上蓋物業(yè)項(xiàng)目，初步預(yù)計(jì)交易規(guī)模介于400億元~600億元之間，交易方式為定向增發(fā)股份支付對(duì)價(jià)。

這就意味著，萬科寶能股權(quán)之爭(zhēng)，最終結(jié)果或許會(huì)像1994年那場(chǎng)“君萬之爭(zhēng)”一樣，都以萬科引入“國企”而宣告勝利。

3月13日晚間，萬科發(fā)布2015年年報(bào)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1955.5億元，同比增長(zhǎng)33.6%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)181.2億元，同比增長(zhǎng)15.1%；收入與利潤(rùn)增速均明顯高于2014年。

其中營(yíng)業(yè)收入1955.5億元規(guī)模，已經(jīng)超過上一次世界500強(qiáng)的門檻。世界500強(qiáng)由美國《財(cái)富》雜志評(píng)選，在已公布的2014年榜單中，最低門檻為營(yíng)業(yè)收入237億美元（約1539億元人民幣）。換句話說，萬科或?qū)④Q身世界500強(qiáng)行業(yè)。

●增發(fā)得看小股東臉色

3月12日，萬科管理層與深圳地鐵集團(tuán)舉行了戰(zhàn)略合作備忘錄簽字儀式。在合作備忘錄簽字儀式現(xiàn)場(chǎng)，深圳地鐵集團(tuán)董事長(zhǎng)林茂德、總經(jīng)理肖民，萬科集團(tuán)董事會(huì)主席王石、總裁郁亮均有出席。

事實(shí)上，引入深圳地鐵集團(tuán)的意義，不僅在于實(shí)現(xiàn)王石混合所有制設(shè)想，反超寶能系持股規(guī)模，解決萬科長(zhǎng)期以來的股權(quán)漏洞，還能在業(yè)務(wù)層面上，為萬科儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)地塊，開啟“軌道+物業(yè)”模式，加碼萬科城市運(yùn)營(yíng)商的分量。

深圳地鐵集團(tuán)隸屬深圳國資，其發(fā)展模式一直對(duì)標(biāo)能夠自主盈利的港鐵，走“軌道+物業(yè)”發(fā)展模式，在寸土寸金的深圳，對(duì)土地進(jìn)行二次利用，開發(fā)樓盤全部為地鐵上蓋物業(yè)。已擁有地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目10個(gè)，總建筑面積約500萬平方米。

對(duì)萬科來說，在引入深圳地鐵集團(tuán)后，不僅能夠獲取此次注資的軌道上蓋優(yōu)質(zhì)地塊，而且，深圳地鐵集團(tuán)還運(yùn)管管理的4條線路158公里，2016年將開通3條新線共107公里。雙方認(rèn)為，“這些新線路的拓展，毫無疑問將激活更多的項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)。萬科將有機(jī)會(huì)以合理價(jià)格獲得源源不斷的開發(fā)資源，一舉解決核心城市土地資源緊缺的問題。”

由于第三方評(píng)估價(jià)未出，目前僅知具體交易規(guī)模大致在400億元~600億元間。

粗略估計(jì)，若取平均值500億元計(jì)，則深圳地鐵集團(tuán)或?qū)⒃谠霭l(fā)后占萬科總股本的20%以上。這是因?yàn)?，萬科想要保持停牌前2697億元的市值概率較低。

停牌前，萬科正遭遇寶能、安邦等險(xiǎn)資搶籌，市值直線上升，達(dá)到近幾年最高值。然而自去年萬科停牌以來，A股市場(chǎng)幾經(jīng)調(diào)整。今年1月6日，萬科H股率先復(fù)牌，股價(jià)一路下挫，截至3月12日，已較停牌時(shí)下跌20%，報(bào)收于18.31港元／股。

最終確定的定增價(jià)格，是以一段周期的股票均價(jià)作為參照。根據(jù)《上市公司證券發(fā)行管理辦法》第三十九條規(guī)定：發(fā)行價(jià)格不低于定價(jià)基準(zhǔn)日前二十個(gè)交易日公司股票均價(jià)的90%。所謂定價(jià)基準(zhǔn)日是指計(jì)算發(fā)行價(jià)的基準(zhǔn)日，可以是關(guān)于定增的董事會(huì)決議公告日、股東大會(huì)決議公告日，也可以為發(fā)行期的首日。

目前，萬科第一大股東寶能系持有24.26%的股份，以萬科A的停牌價(jià)24.43元／股計(jì)，賬面市值為655億元。這意味著，萬科A股一旦復(fù)牌，若像萬科H股那樣下跌，則深圳地鐵集團(tuán)將大概率拿下萬科第一大股東地位。但如果中小股東擔(dān)心自己的利益受影響，萬科的增發(fā)預(yù)案未獲2/3股東同意，引入深圳地鐵成為大股東的可能性就會(huì)變小。

●市場(chǎng)占有率上升到3%

3月13日晚間萬科公布的年報(bào)數(shù)據(jù)也非常漂亮。

除了營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)之外，2015年萬科實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積1704.6萬平方米，結(jié)算收入1902.1億元，同比分別增長(zhǎng)35.4%、32.5%。這一業(yè)績(jī)高于市場(chǎng)普遍預(yù)期。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)結(jié)算滯后于銷售，在2015年進(jìn)行結(jié)算的，很多都是在2014年市場(chǎng)調(diào)整期內(nèi)賣出的房子。

當(dāng)期實(shí)際銷售增長(zhǎng)情況不如結(jié)算亮眼。2015年，萬科實(shí)現(xiàn)銷售銷售面積2067.1萬平方米，銷售金額2614.7億元，同比分別增長(zhǎng)14.3%和20.7%。不過，全國商品房市場(chǎng)的占有率卻出現(xiàn)上升，達(dá)到3%。

土地儲(chǔ)備部分，萬科仍持謹(jǐn)慎態(tài)度，2015年拿地量似難以保證未來銷售增長(zhǎng)。財(cái)報(bào)顯示，全年新增項(xiàng)目的全口徑建筑面積為2201萬平方米，僅相當(dāng)于全年銷售面積的106%；全口徑地價(jià)款1090億元，約占全年銷售金額的41.7%。

對(duì)此，萬科高級(jí)副總裁譚華杰認(rèn)為，在土地市場(chǎng)冷熱不均，局部城市土地市場(chǎng)明顯過熱的不利情況下，萬科買到了基本足夠的土地，嚴(yán)控拿地成本，重點(diǎn)關(guān)注存量土地市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。

另外，營(yíng)銷費(fèi)用、傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等，也都出現(xiàn)不同程度的下降。因此，盡管此次結(jié)算的大多為2014年市場(chǎng)調(diào)整期售出房屋，但2015年的全面攤薄凈資產(chǎn)收益率為18.09%，較2014年上升了0.23個(gè)百分點(diǎn)。

新業(yè)務(wù)方面，成績(jī)較為突出的是物業(yè)管理、物流地產(chǎn)兩塊。萬科物業(yè)一直被視作萬科將最快拆分上市的板塊。2015年，萬科物業(yè)市場(chǎng)擴(kuò)張力度加大，接管了377個(gè)非萬科開發(fā)的住宅項(xiàng)目，合同管理面積達(dá)2.1億平方米，同比增長(zhǎng)107.8%。

在睿服務(wù)托管等輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的新盈利模式下，萬科物業(yè)實(shí)現(xiàn)了主營(yíng)業(yè)務(wù)收入29.7億元，同比增長(zhǎng)49.4%。物業(yè)服務(wù)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率17.4%，較2014年上升4.1個(gè)百分點(diǎn)。

物流地產(chǎn)同樣快速擴(kuò)張。截至2015年底，萬科已進(jìn)駐、擬進(jìn)駐22個(gè)城市，已獲取、擬獲取項(xiàng)目29個(gè)，總建筑面積達(dá)300萬平方米。