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◎每經(jīng)記者 周程程

年初一般是樓市淡季，但今年的商品房銷售卻實(shí)現(xiàn)了“開門紅”，帶動房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)暖。

3月12日，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1~ 2月份，商品房銷售面積11235萬平方米，同比增長28.2%，增速比去年全年提高21.7個百分點(diǎn)。

這使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資信心有所恢復(fù)，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年1~2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資9052億元，同比名義增長3%，增速比去年全年提高2個百分點(diǎn)。

這也是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速時隔兩年首次回升?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，盡管目前商品房銷售加快，但去庫存壓力仍大。數(shù)據(jù)顯示，2月末，商品房待售面積73931萬平方米，比去年末增加2077萬平方米，同比增長15.7%，其中住宅庫存貢獻(xiàn)超過三分之二。

房企投資信心恢復(fù)

對于前兩個月商品房銷售明顯加快的原因，國家統(tǒng)計(jì)局投資司高級統(tǒng)計(jì)師李皎分析出兩大原因：一是政策效果累積顯現(xiàn)，前期需求集中釋放；二是居民住房消費(fèi)升級，改善性住宅成為拉動增長的主要動力。

此外，基數(shù)低也是重要原因。數(shù)據(jù)顯示，去年1~2月份銷售面積下降16.3%，是2014年初房地產(chǎn)市場調(diào)整以來的最大降幅，總量8764萬平方米，為2012年一季度以來的最低。

在政策方面，去年以來，中央陸續(xù)出臺了降息、降低首付比例、公積金政策調(diào)整等一系列政策，部分需求結(jié)束觀望入市，一線城市市場升溫明顯，部分二線熱點(diǎn)城市銷售翻番。

中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，共有17家房企公布2月銷售業(yè)績，這17家房企2月合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額高達(dá)789.58億元，同比增幅高達(dá)118%，與此同時，銷售均價(jià)也明顯上行。

例如，保利地產(chǎn)已于1月份銷售139.78億元，創(chuàng)下了歷年一季度中的單月銷售紀(jì)錄，超出市場預(yù)期。1~2月，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約面積177.69萬平方米，同比增長88.52%；實(shí)現(xiàn)簽約金額228.91億元，同比增長90.46%。

與此同時，一線城市房價(jià)大漲。例如，3月1日，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會（下稱深圳規(guī)土委）發(fā)布的2月樓市數(shù)據(jù)顯示，新房成交均價(jià)再創(chuàng)新高，每平方米48095元，同比增長72.12%、環(huán)比增長3.40%。在此之前，深圳官方公布的2015年本地房價(jià)平均漲幅近50%。

值得注意的是，在全國商品房銷售結(jié)構(gòu)方面，1~2月份，住宅對全部商品房銷售面積增長的貢獻(xiàn)率達(dá)95.0%；其中，90平方米以上的大中戶型住宅的貢獻(xiàn)率為76.6%。

國家統(tǒng)計(jì)局投資司高級統(tǒng)計(jì)師李皎表示，2015年開始，商品房銷售逐步回暖，至今年1~2月份，更出現(xiàn)了銷售旺盛局面，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資信心有所恢復(fù)，房屋新開工面積迅猛回升，土地購置面積降幅大幅收窄，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速時隔兩年首次回升。

基礎(chǔ)仍薄弱

盡管商品房銷售加快，但李皎指出，目前商品房銷量持續(xù)走高的基礎(chǔ)還比較薄弱。

數(shù)據(jù)顯示，2月末，商品房待售面積73931萬平方米，比去年末增加2077萬平方米，同比增長15.7%，其中住宅待售面積增加1387萬平方米，庫存貢獻(xiàn)超過三分之二。

住宅庫存高企影響了住宅投資增速。數(shù)據(jù)顯示，住宅投資僅增長1.8%。非住宅業(yè)態(tài)對房地產(chǎn)開發(fā)投資的支撐作用不斷顯現(xiàn)，如辦公樓開發(fā)投資增速超過16%。

與此同時，房地產(chǎn)市場總量過剩，區(qū)域分化。數(shù)據(jù)顯示，今年2月底，北京、上海、深圳等全國15個主要的一二線城市合計(jì)住宅庫存面積為1.09億平方米，較1月底的1.13億平方米環(huán)比下降3.54%，較去年同期下降18.9%。

中國人民銀行副行長兼國家外匯管理局局長潘功勝指出，目前7.2億平方米的庫存房中，70%分布在三四線城市，因此住房信貸政策必須與全國房地產(chǎn)的形勢相匹配，央行將因地施策，如去年以來北京、上海幾個一線城市必須執(zhí)行原有的政策；加強(qiáng)市場自律，由商業(yè)銀行自主決策；住房金融采取宏觀審慎管理。

李皎認(rèn)為，受竣工面積大幅增長影響，商品房待售面積還在增加，三四線城市去庫存難度不減等因素影響，商品房銷量難以持續(xù)走高。

3月6日，發(fā)改委主任徐紹史表示，當(dāng)前一、二線城市房價(jià)上漲速度較快，幅度較大，需通過加快推進(jìn)保障房建設(shè)和棚改，增加住房供給，采取諸如限購等行政措施以及經(jīng)濟(jì)政策等，抑制不合理的投機(jī)性需求，限制房價(jià)過快上漲。

中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長劉元春也對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，一二線城市而言，房地產(chǎn)擴(kuò)大供給是核心。需要擴(kuò)大土地供給，增加土地開發(fā)投資，以穩(wěn)定市場預(yù)期。

全國人大代表、清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任蔡繼明直言，一邊是2.7億農(nóng)民工因買不起房而不能進(jìn)城落戶，另一邊是大量的存量房價(jià)格高不可攀。只有改變現(xiàn)行房地產(chǎn)市場的游戲規(guī)則，對房地產(chǎn)市場的供給側(cè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性改革，重新塑造房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場從結(jié)構(gòu)到功能的根本轉(zhuǎn)變，才能使房地產(chǎn)行業(yè)擺脫長期低迷的困境。