每經(jīng)編輯 葉檀    

◎每經(jīng)評論員 葉檀

在十二屆全國人大四次會(huì)議新聞中心于3月15日舉行的記者會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高回答中國樓市會(huì)不會(huì)像當(dāng)時(shí)的日本一樣崩盤時(shí)強(qiáng)調(diào)，不能相提并論。

第一，時(shí)代不同。日本發(fā)生的事情是在20~30年以前，背景、政治、經(jīng)濟(jì)條件和今天都大不一樣，甚至是完全不一樣。第二，國情不同。中國和日本的城鎮(zhèn)化水平不同，經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段不同，宏觀調(diào)控的措施也不同。

日本房地產(chǎn)崩潰的本質(zhì)是投資品市場崩潰，房地產(chǎn)作為表現(xiàn)最明顯的投資品，崩潰得最為慘烈。美國的房地產(chǎn)市場同樣如此。當(dāng)美國的房貸作為基礎(chǔ)資產(chǎn)品打包成為金融產(chǎn)品賣向全球時(shí)，低劣的基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量一定會(huì)讓相關(guān)的金融產(chǎn)品崩潰，問題只有一個(gè)，何時(shí)？

日本房地產(chǎn)崩潰的前提有三個(gè)，一是城鎮(zhèn)化、工業(yè)化基本完成，房地產(chǎn)缺乏真實(shí)的消費(fèi)者與接盤者，在城市大量購入房地產(chǎn)的人大多是為了投資。

中國指數(shù)研究院研究顯示，上世紀(jì)70年代后期至80年代中期，日本的城鎮(zhèn)化進(jìn)程基本結(jié)束，但較快的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度與整體趨于寬松的貨幣政策，帶動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)歷了第二周期的快速發(fā)展，房地產(chǎn)背后隱藏著巨大的人口老齡化危機(jī)。也就是說，從二戰(zhàn)后直到上世紀(jì)80年代中期“廣場協(xié)議”簽訂時(shí)，日本的房地產(chǎn)漲勢是有真實(shí)的經(jīng)濟(jì)與人均財(cái)富增長作支撐的。從1975年到1985年，日本經(jīng)濟(jì)保持高速增長態(tài)勢，年均復(fù)合增長率超過5%，居民生活水平顯著提高。

而到了上世紀(jì)80年代后期，日本老齡化等問題日趨嚴(yán)重，城鎮(zhèn)化階段已經(jīng)過去，房價(jià)上升缺乏真實(shí)的財(cái)富與人口作支撐。

第二，上世紀(jì)80年代以后，日本房地產(chǎn)又一波上漲，這是金融強(qiáng)刺激的結(jié)果，這就決定了房地產(chǎn)崩潰的命運(yùn)。

上世紀(jì)80年代以后，日本失業(yè)率一直保持在3%以下，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他發(fā)達(dá)國家。1985年，日本城市化率高達(dá)76.7%，城市化基本接近尾聲。由于簽訂“廣場協(xié)議”為其他歐美國家尤其是美國扛住經(jīng)濟(jì)下行壓力，日元大幅升值，導(dǎo)致日本出口金額同比開始出現(xiàn)負(fù)值，整體經(jīng)濟(jì)自1986年起進(jìn)入下行通道。

日本政府非常緊張，開始印鈔降息。1987~1990年，貨幣供應(yīng)量增長率連續(xù)4年超過兩位數(shù)。1986年1月，日本央行貼現(xiàn)率降至4.5%，連續(xù)5次降息后，貼現(xiàn)率降至2.5%。1987年，日本全國總用地地價(jià)的平均上漲率為85.7%，住宅用地為102.5%，商業(yè)用地為59.5%。

第三，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫后，日本央行迅速收緊貨幣政策，他們希望房地產(chǎn)泡沫平穩(wěn)落地，實(shí)際上這泡沫結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)地落在了缺乏營養(yǎng)的堅(jiān)硬火星地表上。

1989年，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定通脹上升，日本央行將貼現(xiàn)率提高到4.25%。“海灣危機(jī)”爆發(fā)后，為了防止石油價(jià)格上漲導(dǎo)致通貨膨脹，日本央行將官方貼現(xiàn)率和基準(zhǔn)利率均提高到6%。貨幣供應(yīng)量與房貸增速同步下降。1990年末，房地產(chǎn)價(jià)格回落。

當(dāng)時(shí)的日本央行不明白杠桿的威力，并且對日本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)充滿盲目的自信，認(rèn)為經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)大有起色，只要加息擠破泡沫就能軟著陸。

與日本相比，中國的各項(xiàng)指標(biāo)似乎都大不相同。

中國城鎮(zhèn)化遠(yuǎn)未完成，但是否可以得出結(jié)論中國不存在房地產(chǎn)泡沫？未必。從1998年中國房地產(chǎn)市場化以來，房地產(chǎn)每輪周期都與政策和投資者相關(guān)，在中國一部分先富起來的人群中，房地產(chǎn)是主要投資品種。

與日本不同的是，有前車之鑒在，中國政府絕不會(huì)輕易地放大泡沫，或者輕易擠破泡沫。這兩年房地產(chǎn)雖然復(fù)蘇，但政府強(qiáng)調(diào)的是去庫存，對投機(jī)非常警惕。一線城市房價(jià)上漲，政府開始強(qiáng)調(diào)穩(wěn)健。我們在現(xiàn)階段不可能看到日本央行那樣的貨幣政策動(dòng)作。

總而言之，貨幣也好、投資品市場也好，會(huì)在一個(gè)狹窄的區(qū)間內(nèi)波動(dòng)，政府不希望看到大起大落。中國有形的手比日本有形的手硬得多，會(huì)確保房地產(chǎn)杠桿不失控。