每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強    

每經(jīng)記者 楊羚強

2015年是地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型年，創(chuàng)新中伴隨著陣痛，很多房企選擇大范圍改革。碧桂園選擇在堅守中進取，在鞏固三四線市場的同時，大力開拓一二線市場，與此同時，加碼海外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

通過金融化打造地產(chǎn)開發(fā)、社區(qū)配套、投資金融三大業(yè)務(wù)板塊，碧桂園進一步拓展和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈，業(yè)務(wù)覆蓋客戶的全生命周期。物業(yè)管理和社區(qū)相關(guān)業(yè)務(wù)是集團新的關(guān)注點。目前物業(yè)管理業(yè)務(wù)的獨立上市工作正在推動和進行之中，如進展順利的話，今年底將在上海上市。

力拓海外：做大蛋糕規(guī)模

3月15日，碧桂園2015年的業(yè)績發(fā)布會在香港舉行，“三斌駕到”，給了媒體一場別開生面的業(yè)績會。年報披露，2015年碧桂園實現(xiàn)合同銷售金額1401億元，同比增長7.1%，已連續(xù)三年銷售破千億。2016年碧桂園銷售目標為1680億元，不包括海外部分。在今年的業(yè)績會上，碧桂園集團總裁、執(zhí)行董事莫斌表示：“海外沒有限定目標，有空間做得更好”。

國內(nèi)銷售預(yù)計保持近20%的增速，擁有大熱的森林城市項目，外界紛紛猜測2016年，碧桂園將成為萬科有力的競爭者，是爭奪房企“一哥”寶座的實力選手。2016年，碧桂園推貨量達3000億元，這將有力支撐1680元的業(yè)績目標。森林城市項目去年推售近3億元的貨量，得到集團內(nèi)部的踴躍購買，搶購一空，海外市場勢不可擋，充滿無限可能。

莫斌對于森林城市項目充滿了期待，但對于具體的銷售預(yù)測又帶有些許謹慎，畢竟這是一個能夠決定碧桂園成敗的項目。碧桂園內(nèi)部人士曾透露，2016年碧桂園對于房企老大的寶座沒有作過多的計劃，但不排除有這種可能，森林城市項目本身充滿無限可能。

其他房企對于2016年的市場保持謹慎的態(tài)度，而碧桂園卻計劃斥資500億元拿地，這一看似“逆行”的策略到底出于什么考慮呢？莫斌坦承，目前經(jīng)濟形勢下，相信政府會給予更多的政策支持，危機時刻伴隨著機遇，但是碧桂園不會盲目舉牌，更傾向于尋找優(yōu)質(zhì)地塊，根據(jù)市場情況進行調(diào)整。目前國內(nèi)的城鎮(zhèn)化率為56%，主要發(fā)達國家達到80%~90%的水平，“十三五”末期，國內(nèi)城鎮(zhèn)化率要達到60%，在大規(guī)模的城鎮(zhèn)化進程中，房地產(chǎn)將迎來巨大的發(fā)展空間。

2015年，三四線市場萎靡，一線城市樓市堅挺，吸引了大批房企回歸一線城市。在三四線城市有著豐富經(jīng)驗的碧桂園也開始積極尋求在一二線城市的發(fā)展。數(shù)據(jù)顯示，2015年，碧桂園一二線城市貢獻了52%的業(yè)績，三四線城市業(yè)績占比為46%。碧桂園2016年預(yù)計推貨量達到3000億元，一二線城市1620億，占總貨量的54%。

2016年，碧桂園在大力發(fā)展一二線城市的同時，繼續(xù)堅守三四線城市。對于三四線市場，碧桂園聚焦高凈值人群，專注改善型需求。碧桂園集團總裁莫斌表示：“碧桂園在三四線城市專注高端化項目，價格會比同地段貴10%~ 20%左右，但這不是盲目的定價，而是采取以銷定產(chǎn)的策略”。在其他房企全面退出三四線城市的背景下，碧桂園選擇對客戶進行分群，三四線城市的堅守意義凸顯。

多元化轉(zhuǎn)型之路

能否趕上萬科還有待市場的檢驗，但碧桂園轉(zhuǎn)型的規(guī)模和速度卻有目共睹。萬科憑借“八爪魚”計劃殺出一條血路，碧桂園在合伙人制度、融資、資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化以及人才培養(yǎng)等方面表現(xiàn)不俗。

2015年，碧桂園通過優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，進而降低融資成本，為集團穩(wěn)健發(fā)展打下基礎(chǔ)。

2015年4月碧桂園引入中國平安成為戰(zhàn)略合作伙伴后，尋找多方合作機會，從土地、營銷、金融等方面穩(wěn)定投入，土地合資方面與平安陸金所合作，有15個項目完成資金募集，金額達到60億元。在資金方面，中國平安給予碧桂園大力的支持，發(fā)行8億美元集團貸，60億元人民幣公司貸，都予以認購，且排名靠前。

值得注意的是，過去兩年碧桂園的融資成本大幅下降，2015年下降的幅度更大，預(yù)計2016年融資的成本，會從2015年的6.2%，下降到5%~6%之間。

通過金融化打造地產(chǎn)開發(fā)、社區(qū)配套、投資金融三大業(yè)務(wù)板塊，碧桂園進一步拓展和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈，業(yè)務(wù)覆蓋客戶的全生命周期。物業(yè)管理和社區(qū)相關(guān)業(yè)務(wù)是集團新的關(guān)注點。集團執(zhí)行董事、首席財務(wù)官吳建斌表示，物業(yè)管理上市工作正在推動和進行之中，如進展順利的話，今年底將在上海上市。

碧桂園推進內(nèi)部合伙人項目，2014年實行了同心共享，兩個激勵機制相輔相成，從2014年10月份到去年底168個項目，73個項目開盤，凈利潤率達到12%，強制跟投年化回報率達到了56%。利益共享，風(fēng)險共擔(dān)的合伙人機制，大大提高了項目質(zhì)量和運營效益，是實施長期戰(zhàn)略的有效保障。

值得一提的是，自2014年以來，碧桂園在全球范圍大舉招募博士，每年從全球引入超100名知名高校博士，截至2015年12月31日，共招收了256名博士，并設(shè)立了博士后科研工作站。高精尖人才的引入提升了碧桂園的整體競爭力，也為未來發(fā)展儲備人才，對海外市場發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。

“在國內(nèi)，力求規(guī)模的增長，希望通過穩(wěn)健經(jīng)營，持續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)；在海外，尋求利潤的增長，通過厘定海外投資標準，提升海外業(yè)務(wù)。未來，碧桂園將努力成為全世界最具競爭力的企業(yè)之一?！蹦髮ξ磥硇判臐M滿。

碧桂園年報速覽

總收入1132.2億元

同比增33.9%

銷售面積1767萬平方米

同比增45.1%

核心凈利潤97.1億元

同比增5.1%

房地產(chǎn)開發(fā)

收入為1094.60億元

同比增33.7%

銷售面積為1767萬平方米

同比增45.1%

平均售價6194元/平方米

物業(yè)管理

物管及社區(qū)收入14.69億元

同比增長52.4%，主要因為所管理建筑面積增加

物業(yè)管理業(yè)務(wù)覆蓋382個項目，簽約管理面積1.38億平方米

酒店經(jīng)營

酒店收入為14.5億元

同比增長28.5%

45家五星級或五星級標準酒店

6家四星級或四星級標準酒店開業(yè)

共擁有客房13819間

建筑、裝修及裝飾

實現(xiàn)收入7.46億元同比增長59.5%

主要是關(guān)聯(lián)方及第三方提供的建筑及裝飾服務(wù)量增加

物業(yè)投資

租金收入9175萬元同比增5.8%

投資物業(yè)總建筑面積為105萬平方米

公允價值86.86億元