每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡

又是一年年報季，不少上市房企都交出了2015年的成績單。在去年幾乎全行業(yè)轉(zhuǎn)型的風潮下，并不是每一家企業(yè)都有亮眼的財務數(shù)據(jù)。SOHO中國和碧桂園是兩個不同案例。轉(zhuǎn)型得與失的背后，也折射出轉(zhuǎn)型的風險和難度。

本期房產(chǎn)周刊，每日經(jīng)濟新聞記者試圖借梳理不同企業(yè)年報之機，尋求上市房企轉(zhuǎn)型的現(xiàn)實之路。

自SOHO中國2012年8月宣布從“開發(fā)銷售”向“開發(fā)持有”模式轉(zhuǎn)型以來，公司主要業(yè)績連年下滑，其中營業(yè)額、凈利潤等核心指標連續(xù)三年大幅下滑。其公司年報顯示，2015年營業(yè)額跌約84%至9.95億元，毛利下跌74%至7.34億元；凈利潤約為5.38億元，同比下跌約87%。SOHO中國董事長潘石屹表示，2015年，SOHO中國的利潤如預期般有較大幅度的下降，主要原因為SOHO中國在轉(zhuǎn)型，從銷售物業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟谐鲎馕飿I(yè)，這在2015年的利潤指標中充分表現(xiàn)出來。

截至2016年3月17日，SOHO中國收盤價為3.67元，這和前幾年最高位的7元相比已近腰斬。

轉(zhuǎn)型之后的SOHO中國，2012年和2013年上半年的業(yè)績?nèi)匀恢饕獊碜猿鍪畚飿I(yè)。2014年底，SOHO中國的股價跌破6元，其2014年財報顯示，SOHO中國營業(yè)額和毛利潤分別同比下降58.3%和62.1%，各為60.98億元和30.78億元。

但SOHO中國表示，其他的指標例如低凈資產(chǎn)負債率、出租的速度、租金的上升幅度則較預期表現(xiàn)要好。

如今，轉(zhuǎn)型后的SOHO準備賣樓了，潘石屹在年度記者會上表示，SOHO中國準備出售上海陸家嘴的SOHO世紀廣場。那么，SOHO在出售世紀廣場以后，是否又要回到原來租售并舉的模式？

●租賃收入難解企業(yè)現(xiàn)金流饑渴

優(yōu)淘城總裁薛建雄告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，理想的商辦運營模式是先重運營后重銷售，前后輪一定要跟著走，運營的同時也要考慮回報，運營是把商業(yè)附加值做高，而這最直觀的體現(xiàn)就是在銷售上。

對于SOHO中國現(xiàn)在開始賣樓，薛建雄表示，如今雖然是個好時機，但綜合幾年的情況看，這棟樓的回報率其實并不高，如果一開始就租售并舉則非常理想，既降低了財務壓力又降低了運營壓力。

2011年，SOHO中國宣布以18.9億元購入嘉瑞國際廣場（后更名為SOHO世紀廣場），而據(jù)記者從中介人士處獲悉，這棟樓現(xiàn)在的單價為每平方米8萬元，總價大約34億元。

5年過去了，SOHO中國選擇了出售，根據(jù)其財報顯示，SOHO世紀廣場2015年租金收入約1.1億元，2014年為1.08億元，2013年為0.87億元，3年累計租金收入約3億元。算上租金收入，如果SOHO全部銷售完畢，將獲得大約37億元，按每年10%的管理成本和財務成本計，共8億元。

在薛建雄看來，這樣算下來年回報率其實并不高，畢竟這還只是毛利水平，和萬科、萬達的毛利比起來相差甚遠。

不過，和5.2%的年租金回報比起來還是賣樓要劃算得多。據(jù)了解，目前國內(nèi)住宅物業(yè)租金回報率約為2%~3%，這意味著同樣一套房，房企選擇持有住宅物業(yè)，依賴租金的投資回報期長達30~40年，從租金收入獲得的現(xiàn)金流甚至不夠償付貸款利息。房企在出租物業(yè)期間沉淀的巨大資金壓力可想而知。

●轉(zhuǎn)型尚需時間

一直以來，SOHO中國還在努力尋找“二次轉(zhuǎn)型”的門道——互聯(lián)網(wǎng)移動辦公租賃，并宣稱要將公司改造成為一家互聯(lián)網(wǎng)公司。潘石屹一直在努力尋找新的利潤點，以撐過漫長的轉(zhuǎn)型。

如今，潘石屹轉(zhuǎn)向拋售物業(yè)，其放出的信號在蘭德咨詢總裁宋延慶看來，是基于整個市場回暖。宋延慶表示，在今年整體市場上行的情況下，SOHO選擇賣樓是為了未來有好的土地儲備和站穩(wěn)市場。

宋延慶告訴記者，SOHO轉(zhuǎn)型的時候，對市場判斷有誤，從零售轉(zhuǎn)為持有，而今又轉(zhuǎn)到銷售，現(xiàn)在價格比較高，考慮到租售比和資產(chǎn)收益率，賣掉比出租會更好些。而SOHO的物業(yè)均在上海、北京等地，核心城市的核心物業(yè)是不可替代的，因此，賣掉可以從一線城市的物業(yè)升值中獲得更高收益。

但也有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，早些年，有了資金和市場底氣的SOHO希望做出些拳頭產(chǎn)品，因此才有了持有物業(yè)的考慮，但做經(jīng)營持有的產(chǎn)品狀況是比較重要的，這就對經(jīng)營管理團隊的要求非常高，持有出租和銷售快速回籠資金在財報上顯示的結(jié)果天差地別。

該業(yè)內(nèi)人士表示，SOHO現(xiàn)在的問題是沒有核心物業(yè)，早些年，SOHO銷售的物業(yè)從市場口碑和經(jīng)營情況來看不是很好，但在財務報表上和股東方面來說做得不錯。

另有房地產(chǎn)分析師則表示，目前SOHO還未找到這樣一個可以推廣復制的模式，因為以銷售為主的公司轉(zhuǎn)向以持有為主的公司核心還是在于有強大現(xiàn)金流的核心物業(yè)。畢竟，商辦物業(yè)如果沒有兩三年的培養(yǎng)，很難達到長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報。

此前，SOHO中國CEO張欣在接受《福布斯中文網(wǎng)》采訪時就表示，SOHO的客戶已經(jīng)將這些樓宇租給了中小型企業(yè)，包括律師事務所、貿(mào)易公司，以及大量的英語培訓學校和美容院，到現(xiàn)在都變成了初創(chuàng)企業(yè)。

上述房地產(chǎn)分析師表示，類似于新鴻基的環(huán)貿(mào)廣場和國金中心承租能力很強，業(yè)主是金融和高端零售，而SOHO并沒有這樣的物業(yè)。因此，SOHO沒有形成對某一類商戶的招商能力，經(jīng)營能力有待進一步提升。這主要是由于小企業(yè)讓SOHO 3Q的承租能力上不去，因為這些創(chuàng)業(yè)公司并沒有那么強的持續(xù)承租能力。當危機來了之后，就很難抵御風險。畢竟不是每家互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)都能像BAT那樣。

長期以來，潘石屹的銷售是通過圈層互動而展開的，但這個模式并不能持續(xù)。上述業(yè)內(nèi)人士表示，雖然SOHO的一些產(chǎn)品在空間設計上很先進時尚，但創(chuàng)新畢竟是營銷的由頭。最后還是要遵循原始商業(yè)規(guī)則，80%是傳統(tǒng)的東西，但在使用和運營時會面臨挑戰(zhàn)。

上述房地產(chǎn)分析師表示，SOHO缺乏能夠抵御房地產(chǎn)風險的現(xiàn)金流物業(yè)。

對于SOHO中國準備出售上海陸家嘴的SOHO世紀廣場項目，該分析師認為，SOHO還是回到了賺差價的老路上，依舊是開發(fā)商的快速周轉(zhuǎn)邏輯，而不是產(chǎn)品邏輯。

正常的模式先確立優(yōu)質(zhì)的持有型品牌，有專業(yè)的管理團隊去孵化，另外還要有點睛和造血的產(chǎn)品。SOHO 需要強大的招商和運營能力，把好的有承租能力的金融企業(yè)和零售奢侈品牌引到商業(yè)物業(yè)辦公中去，這樣才能有類似于新鴻基這樣強大的現(xiàn)金流。目前來看，SOHO中國的轉(zhuǎn)型還需時間。

上市房企年報速覽

SOHO中國

營業(yè)額9.95億元

毛利潤7.34億元

毛利率74%租金收入10.52億元

同比增148%權(quán)益股東凈利潤5.38億元

核心凈利潤4.23億元

核心凈利潤率42%

美好集團

營業(yè)收入46.79億元

同比增122.23%

房地產(chǎn)結(jié)算收入43.24億元

城中村綜合改造項目收益2.86億元

物業(yè)收入4830.62萬元

其他業(yè)務收入2017.44萬元

扣非凈利潤4.32億元

同比增767.62%

碧桂園

總收入1132.2億元

同比增33.9%物業(yè)銷售收入1094.6億元

同比增33.7%

銷售面積1767萬平方米

同比增45.1%

核心凈利潤97.1億元

同比增5.1%

萬科

營業(yè)收入1955.49億元

同比增33.58%

房地產(chǎn)收入1902.13億元

同比增32.52%

物業(yè)服務業(yè)務收入29.7億元

同比增49.4%

扣非凈利潤176.16億元

同比增13.09%

大龍地產(chǎn)

營業(yè)收入6.69億元

同比降45.14%房地產(chǎn)開發(fā)收入4.19億元

同比降44.63%

建筑施工收入2.35億元

同比降47.92%扣非凈利潤4852.96萬元

同比降58.64%