每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂    

◎每經(jīng)記者 杜冉樂

在亞布力論壇上，美好集團掌舵人劉道明闡述自己身份時說，“美好集團不僅僅是一個開發(fā)商，而且是在集成一種生活方式?！?/p>

2015年報顯示，美好集團（000667，SZ）實現(xiàn)營收46.79億元，同比增長122.23%；歸屬上市公司股東凈利潤4.28億元，同比增幅468%；扣非后凈利潤4.32億元，同比增幅767.62%。

幾年前，美好集團借殼上市，業(yè)務(wù)主要在武漢，借助武漢棚改機會，擁有龐大土地儲備，被稱為武漢“地主”，但棚改并非易事，拆遷難度加大，對房企資金鏈形成重壓，減緩了項目周轉(zhuǎn)率。

盡管業(yè)績暴漲，但美好集團股價卻低迷不振。去年以來，美好集團頻繁轉(zhuǎn)讓不少被外人視為優(yōu)質(zhì)的項目，外界將之解讀為小股操盤，告別“吃獨食”，加速試水工廠化住宅。

全國布局轉(zhuǎn)為區(qū)域聚焦

相對于一線房企，作為二線區(qū)域性房企的美好集團卻較少成為媒體的關(guān)注對象。盡管如此，這并不妨礙美好集團轉(zhuǎn)型。

2014年，名流置業(yè)更名為美好集團。劉道明談到更名時曾感嘆，2012年春節(jié)前，第三方評價說名流置業(yè)是“國企現(xiàn)象、老人心態(tài)”，對他的觸動很大。

更名之后，美好集團加速變陣，由“全國布局”轉(zhuǎn)為定位于“區(qū)域聚焦、深耕發(fā)展”，試圖通過產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、集成化，加強物業(yè)服務(wù)等舉措，圍繞產(chǎn)品和服務(wù)提升企業(yè)競爭力。

按照美好集團業(yè)務(wù)定位，他們確定了以土地一級開發(fā)、土地一、二級聯(lián)動開發(fā)及基于社區(qū)的綜合服務(wù)為主的三大業(yè)務(wù)線。

美好集團相關(guān)人士解釋說，2014年以來，公司在對行業(yè)格局和發(fā)展趨勢進(jìn)行深入分析的基礎(chǔ)上，制定了由傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐漸轉(zhuǎn)型為“美好生活集成商”的長期可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，打造以“服務(wù)”為業(yè)務(wù)龍頭的經(jīng)營模式，同時把握城市“舊改”的市場機會，形成“一級開發(fā)”、“一、二級聯(lián)動開發(fā)”等業(yè)務(wù)模式。

告別鋪攤子式全國擴張，這使得美好集團在全國樓市低迷期能夠規(guī)避不少項目管控及去化風(fēng)險，像去年不少曾顯赫一時的中國百強房企也陷入資金鏈危機，其問題就出在攤子太大。

2015年報顯示，美好集團實現(xiàn)營收46.79億元，同比增長122.23%；歸屬上市公司股東凈利潤4.28億元，同比增幅468%；扣非后凈利潤4.32億元，同比增幅767.62%。

值得一提的是，美好集團報告期內(nèi)實現(xiàn)每股收益約0.167元，同比增幅469%，實現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈資產(chǎn)58.8億元，同比增幅7.86%，凈資產(chǎn)收益率7.28%，同比增加了近6個百分點。

費用為何大幅下降

記者注意到，上述業(yè)績向好與美好集團期間費用下降明顯有關(guān)，比如2015年銷售費用占總營收1.64%，同比下降2.49個百分點，當(dāng)期管理費用占總營收2.98%，同比下降4.4個百分點，當(dāng)期財務(wù)費用占總營收1.84%，同比下降近2個百分點。

全國兩會期間，住建部部長陳政高公開表示，大力推進(jìn)工廠式建筑、裝配式建筑。在工廠生產(chǎn)模塊件，到現(xiàn)場進(jìn)行組裝，這樣可以大大節(jié)約能源，減少污染。

關(guān)于裝配式住宅，早些年標(biāo)桿房企萬科就在積極探索。去年底，美好集團正式對外亮相了由其打造的“武漢首個工廠化精裝住區(qū)”名流世家項目。

據(jù)美好集團官網(wǎng)介紹，名流世家作為首個試點項目，65%建筑模塊工廠化，以毫米級誤差預(yù)制、高精度拼接而成，具有建筑品質(zhì)高、項目進(jìn)度快、成本可控、資源消耗少、建筑污染小等5大優(yōu)勢，相比傳統(tǒng)住宅節(jié)能80%、節(jié)材6倍等。

武漢理工大學(xué)土木工程與建筑學(xué)院教授、博士研究生導(dǎo)師、湖北省工程建筑專家委員會副主任彭少民教授表示，在國際上，工廠化住宅已是一種成熟的建筑工藝。工廠化住宅利用標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計、工廠化生產(chǎn)、工業(yè)化施工和信息化管理等方法來建造、使用和管理建筑，實現(xiàn)建筑產(chǎn)品節(jié)能、環(huán)保、全生命周期價值最大化的可持續(xù)發(fā)展的新型建筑生產(chǎn)方式。

小股操盤：提升凈資產(chǎn)收益

除了“試水”工廠式住宅，美好集團正在加速轉(zhuǎn)變“吃獨食”的習(xí)慣，改為“小股操盤”，去年表現(xiàn)得尤為明顯。

去年10月份，美好集團先前已投入資金參與了武漢市硚口區(qū)長豐村名流時代項目城改一級開發(fā)整理及拿地，引入藍(lán)光發(fā)展合作開發(fā)。美好集團方面表示，這有利于發(fā)揮公司在一級土地項目開發(fā)上的專業(yè)優(yōu)勢，擴大一級開發(fā)業(yè)務(wù)的規(guī)模和加快資金周轉(zhuǎn)。

今年2月，美好集團向東湖高新轉(zhuǎn)讓了其所持有武漢園博園置業(yè)52%的股權(quán)，標(biāo)的公司旗下主要為武漢市硚口區(qū)長豐村編號為P（2014）014號的城改建設(shè)用地。

記者注意到，標(biāo)的公司轉(zhuǎn)讓之前，除了美好集團持股52%之外，長城基金旗下長城嘉信持股48%，而轉(zhuǎn)讓之后長城嘉信放棄優(yōu)先購買權(quán)，從表面上看，美好集團不再持有標(biāo)的公司股權(quán)，但長城嘉信和東湖高新均為財務(wù)投資，一定期限之后美好集團還將回購股權(quán)。

一位不愿具名的房地產(chǎn)金融專家表示，這種假股實債的模式，能扮靚財務(wù)報表，為公司降低成本，實現(xiàn)利益最大化，但需要其掌握好時間節(jié)點與財務(wù)平衡術(shù)。