每經(jīng)編輯 陸慧婧    

“資產(chǎn)配置荒”持續(xù)已久，券商聯(lián)合房地產(chǎn)商推出的年化收益或接近7%的產(chǎn)品近期賺足眼球。

牛妹（微信號(hào)：buerniu5188）了解到，華泰證券和萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)正式宣布雙方合作推出第三期萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)項(xiàng)目。“華泰紫金投增1號(hào)”通過(guò)投向基金子公司一對(duì)多專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，最終投資萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)設(shè)立的用于開(kāi)發(fā)建設(shè)自有租賃物業(yè)的5家項(xiàng)目公司，認(rèn)購(gòu)金額100萬(wàn)起，預(yù)留了回售以及REITs上市兩種退出方式。

最近一年，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)上快速發(fā)展，除了早前與華泰證券發(fā)行的兩期產(chǎn)品，萬(wàn)達(dá)還聯(lián)合快錢金融推出“穩(wěn)賺1號(hào)”涉足房地產(chǎn)眾籌。通過(guò)一系列金融產(chǎn)品運(yùn)作，地產(chǎn)項(xiàng)目的投資及資產(chǎn)歸屬投資方，萬(wàn)達(dá)得以專注于招商、建設(shè)、管理。對(duì)于投資者而言，在參與此類創(chuàng)新型地產(chǎn)項(xiàng)目獲得高額回報(bào)同時(shí)，又有哪些潛在波動(dòng)因素值得注意呢？

預(yù)期年化收益6.7%

據(jù)“華泰紫金投增1號(hào)”產(chǎn)品資料顯示，該產(chǎn)品管理人為華泰證券（上海）資產(chǎn)管理有限公司，產(chǎn)品存續(xù)期為2年6個(gè)月，分為優(yōu)先級(jí)和劣后級(jí)，杠桿比例不超過(guò)不超過(guò)5:1，各自的參與門檻分別為100萬(wàn)元和500萬(wàn)元。

在產(chǎn)品收益情況方面，優(yōu)先級(jí)前1年不派息，之后每季度末按6%派息，產(chǎn)品結(jié)束時(shí)按照預(yù)期年化收益率和存續(xù)期已分配的收益，將剩余收益一次性分給優(yōu)先級(jí)份額，優(yōu)先級(jí)預(yù)期年化收益率6.7%，進(jìn)取級(jí)獲得產(chǎn)品到期后的剩余收益。該資產(chǎn)管理計(jì)劃封閉運(yùn)作，原則上不設(shè)開(kāi)放期，管理人有權(quán)根據(jù)情況設(shè)置臨時(shí)開(kāi)放期。

在產(chǎn)品的交易結(jié)構(gòu)上，華泰證券推出“華泰紫金投增1號(hào)”同時(shí)引入快錢金融作為合伙企業(yè)的GP方，長(zhǎng)安資產(chǎn)·華泰3號(hào)專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃認(rèn)購(gòu)合伙企業(yè)的LP份額，華泰紫金投增1號(hào)資管計(jì)劃則投資長(zhǎng)安資產(chǎn)·華泰3號(hào)這一基金子公司一對(duì)多專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃。

根據(jù)《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》等規(guī)定，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)5家項(xiàng)目公司將每年凈物業(yè)收入的70%分配給上述合伙企業(yè)，機(jī)構(gòu)投資人（LP）將獲得合伙企業(yè)之中投資總金額的6%，如LP方收益低于投資總金額的6%，GP方將不收取管理費(fèi)。凈物業(yè)收入剩下的30%將分配給萬(wàn)達(dá)商管，若合伙企業(yè)收入低于投資總金額的年均7.5%，萬(wàn)達(dá)商管將用其分配所得的30%收入回補(bǔ)合伙企業(yè)。

在最關(guān)鍵的增信措施上，萬(wàn)達(dá)商管以及GP快錢表示將以管理費(fèi)作為回補(bǔ)，若前五年年度凈物業(yè)收入的70%低于投資總金額的7.5%，則萬(wàn)達(dá)商管將以其向項(xiàng)目公司收取的上述凈物業(yè)收入的30%部分為限，向合伙企業(yè)進(jìn)行補(bǔ)足。若年度凈物業(yè)收入的70%低于投資總金額的6%，則快錢將不再收取管理費(fèi)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)出具安慰函，對(duì)不足6%的有意向補(bǔ)足。

關(guān)注萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)回售能力

對(duì)于投資者而言，預(yù)期收益接近7%的固定收益類產(chǎn)品確實(shí)具有誘惑力，不過(guò)牛妹（微信號(hào)：buerniu5188）覺(jué)得其中的一些潛在波動(dòng)因素依舊值得注意。

首先，資產(chǎn)管理計(jì)劃的利息收入或受到房地產(chǎn)固有周期的影響。

“由于所投項(xiàng)目仍未建成，華泰紫金投增1號(hào)一年之后才開(kāi)始支付利息，雖然產(chǎn)品資料宣傳一年之后按季付息利率5.14%，不過(guò)產(chǎn)品合同只注明優(yōu)先級(jí)的預(yù)期年化收益為6.7%，并沒(méi)有約定每期付息時(shí)間，就是因?yàn)榭紤]到房地產(chǎn)建設(shè)運(yùn)營(yíng)周期波動(dòng)。”一位華泰證券從事財(cái)富管理的人士在介紹產(chǎn)品時(shí)稱。

產(chǎn)品資料上也表明，目前集合資產(chǎn)管理集合投資的項(xiàng)目資產(chǎn)為還未建成運(yùn)營(yíng)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目，若項(xiàng)目不能如期建成并投入運(yùn)營(yíng)，則后續(xù)的物業(yè)租金及項(xiàng)目退出都將面臨風(fēng)險(xiǎn)。

此外，合同中還注明管理人并不承諾或保證優(yōu)先級(jí)份額持有人獲得預(yù)期收益。在集合資產(chǎn)出現(xiàn)極端損失情況下，優(yōu)先級(jí)份額持有人可能面臨無(wú)法取得預(yù)期收益或者本金損失的風(fēng)險(xiǎn)。

這又涉及項(xiàng)目退出時(shí)萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的回售條款：如合伙企業(yè)未回購(gòu)有限合伙人持有的全部合伙份額，則萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)或其指定的第三方有權(quán)向投資人發(fā)出收購(gòu)要約，以不低于投資金額1.08倍（2.5年）的金額收購(gòu)?fù)顿Y人持有的全部合伙份額。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)出具回購(gòu)承諾函。

這也意味著，若是營(yíng)業(yè)期物業(yè)收入為0，萬(wàn)達(dá)溢價(jià)回購(gòu)，2.5年累計(jì)收益率13.29%；而在極端情況下，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)倒閉或違約，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)無(wú)能力回購(gòu)，項(xiàng)目退出總額為處置收入——到期處置土地和物業(yè)。

“華泰紫金投增1號(hào)”同時(shí)預(yù)留了其他方式：所有項(xiàng)目的權(quán)益通過(guò)REITs或以其他屆時(shí)法律、法規(guī)和監(jiān)管允許的方式實(shí)現(xiàn)上市流通，有限合伙人獲得增值收益的70%。

“REITs和投資者收益關(guān)系不大，即使未來(lái)可能通過(guò)REITs退出，因?yàn)橥顿Y者投資的是優(yōu)先級(jí)份額，上市之后的增值收益多數(shù)歸屬于劣后方（快錢金融）。”上述華泰證券從事財(cái)富管理的人士介紹。

“華泰紫金投增1號(hào)收益各方面確實(shí)不錯(cuò)，但地產(chǎn)項(xiàng)目差別性非常大，還需要實(shí)地調(diào)研對(duì)應(yīng)的萬(wàn)達(dá)具體項(xiàng)目實(shí)際情況才有發(fā)言權(quán)，上述資產(chǎn)集合計(jì)劃安全性保證主要依靠萬(wàn)達(dá)的回售能力。”一位基金公司從事固定收益的人士分析。

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