每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

5月1日，“營(yíng)改增”政策就將正式實(shí)施，這里面最吸引人的，恐怕非“購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)可以抵扣增值稅”莫屬。因?yàn)闊o論是對(duì)企業(yè)客戶還是開發(fā)商來說，都是值得翹首期盼的利好。

然而，購(gòu)買哪些房屋才可能更多地抵扣增值稅？

開發(fā)商要以“大額抵扣增值稅”吸引買房人，需要做些什么準(zhǔn)備？

“營(yíng)改增”能給商用房市場(chǎng)，帶來哪些新機(jī)會(huì)？

聽邦爺慢慢道來...

買房是抵稅的最好方法？

“增值稅”是對(duì)銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)口貨物的單位和個(gè)人，實(shí)現(xiàn)的增值額，征收的一個(gè)稅種。

抵扣增值稅所說的“扣除”，是通過專用發(fā)票抵扣的形式來實(shí)現(xiàn)的，要點(diǎn)是取得抵扣本單位應(yīng)繳納的增值稅款。

舉個(gè)例子，以房?jī)r(jià)為100萬元、物料成本40萬元來算，原先按5%繳納營(yíng)業(yè)稅5萬元，增值稅40/（1+17%）*17%=5.81（萬元），合計(jì)約10.81萬元；“營(yíng)改增”后，如果房地產(chǎn)業(yè)的增值稅稅率定為11%，則銷項(xiàng)稅額為100/（1+11%）*11%=9.9（萬元），進(jìn)項(xiàng)稅額為40/（1+17%）*17%=5.81（萬元），等于少繳了4.09萬元。

上海新閔律師事務(wù)所律師劉福元告訴邦爺，按新規(guī)的話，企業(yè)改善辦公條件比如購(gòu)置辦公樓的成本就會(huì)降低。同時(shí)，由于企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅，被納入抵扣范圍，這也會(huì)刺激企業(yè)購(gòu)置辦公樓，如此寫字樓庫(kù)存也能得到有效去化。

可想而知，一旦“營(yíng)改增”落定，增值稅發(fā)票可能會(huì)成為樓盤的標(biāo)配。

不過，劉福元介紹說，目前能確認(rèn)的只有購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)可抵扣。

怎樣賣房能抵扣更多增值稅？

根據(jù)增值稅繳納的有關(guān)規(guī)定，涉及房屋購(gòu)買的諸多消費(fèi)支出，都可以抵扣增值稅，但目前明確抵扣的是精裝修的商用物業(yè)。

在裝修領(lǐng)域，目前大部分的裝修人工支出和大量的裝修小配件，是很難直接取得增值稅專用發(fā)票的。但全裝修商用物業(yè)，可以取得足夠的增值稅發(fā)票。

所以，向企業(yè)用戶提供精裝修辦公樓、根據(jù)用戶需要定制精裝修商鋪等情況，可能會(huì)被市場(chǎng)推崇。

除了精裝修房屋，開發(fā)商還可以把電視、空調(diào)、沙發(fā)、家居等一系列軟裝納入房屋內(nèi)。按照國(guó)稅總局頒布的增值稅有關(guān)規(guī)定，只要能說明房屋的這些設(shè)備和企業(yè)的生產(chǎn)有直接關(guān)系，就可以納入到增值稅抵扣范圍。

另外，既然企業(yè)購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，只要和生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)有關(guān)，就可以抵扣。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)增值稅征收管理若干問題的通知》(國(guó)稅發(fā)【1995】192號(hào))規(guī)定，原則上，物業(yè)管理費(fèi)、以及購(gòu)買時(shí)的貸款將都能納入增值稅抵扣。

開發(fā)商A企業(yè)將一套房屋以600（稅前價(jià)格）萬價(jià)格賣給B企業(yè)，此時(shí)就需要繳納66萬的稅金，但由于之前已經(jīng)繳納了55萬的稅金，那此時(shí)，A企業(yè)只需繳納66-55=11萬的稅金。對(duì)于稅務(wù)局來說，這套600的萬房子需要交66萬的稅，之前55萬的留底稅金。

但新城高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷提醒，企業(yè)買房的抵扣增值稅只是一方面，最重要的還是投資回報(bào)。

即使能夠抵稅，投資回報(bào)率不高，也成問題。所以企業(yè)首先還是應(yīng)該考慮將盈利覆蓋經(jīng)營(yíng)成本和稅收成本，因?yàn)槿绻挥髽I(yè)也就沒有動(dòng)力去做這些事。

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編輯：王婷婷 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波