每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

3月25日，上海房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)站（“網(wǎng)上房地產(chǎn)”）日交易量，最終鎖定在2499套！

“這應(yīng)該是上海有史以來日成交量最高的一天。”優(yōu)淘城總裁薛建雄就說。的確，這一數(shù)字，在網(wǎng)上房地產(chǎn)建立的十多年里，也很少見。

更耐人尋味的是，當(dāng)天上午，上海剛剛公布了被稱為“史上最嚴(yán)”的樓市限購措施，根據(jù)上?！蛾P(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，上海規(guī)定非戶籍上海家庭必須社保連續(xù)繳納五年，才能有購房資格。同時(shí)，二套房認(rèn)房又認(rèn)貸，既會查詢購房者名下是否有其他房貸，也會查詢名下是否有房。二套房的首付成數(shù)也提高到了五成，非普通商品房提高到七成。而根據(jù)之前上海劃定的普通商品住宅總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，大多數(shù)的在售新盤都屬于非普通住宅。

這樣嚴(yán)格的調(diào)控政策，居然成就了史上最高的日成交套數(shù)！這到底是怎么回事？

邦爺根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)分析，從政策發(fā)布到各交易中心落地執(zhí)行會有一段真空期，即一般是政策下達(dá)的第二天才開始執(zhí)行。因此，不排除一部分人抱著試一試的心態(tài)趕著網(wǎng)簽，那些在周四晚間沒能趕上網(wǎng)簽?zāi)┌嘬嚨馁彿空?，也紛紛寄希望?ldquo;真空期“。就是這些“簽約大軍”，促成了當(dāng)日成交量的歷史新紀(jì)錄。

暗藏退房潮？

但應(yīng)該注意的是，新的數(shù)據(jù)記錄產(chǎn)生了，后續(xù)市場可能會出現(xiàn)一些波動(dòng)，比如退房潮。

因?yàn)樽〗ㄎ嚓P(guān)領(lǐng)導(dǎo)在25日舉行的記者招待會上已經(jīng)明確表示，《意見》從即日起施行，已經(jīng)在進(jìn)行交易的，以網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)。也就是說，25日起網(wǎng)簽要執(zhí)行新的標(biāo)準(zhǔn)?。?！

但之前有網(wǎng)傳消息說，在3月24日的新房簽約量中，有一部分是沒有購房資格的買房人的無效網(wǎng)簽。對此，中原地產(chǎn)分析師盧文曦也說，購房資格通常在網(wǎng)簽之后審核。

邦爺了解到，一些還有幾個(gè)月才有購房資格的購房者，的確有在最近幾天加緊簽約。但按盧文曦說法，這些已經(jīng)成功網(wǎng)簽的購房者，最終會因?yàn)橘彿抠Y格不符合要求不得不退房。不過她也表示，這個(gè)比例不會很高。

如果上述分析是對的，在未來幾天上海將很快出現(xiàn)大規(guī)模的退房潮，大批購房者因?yàn)樗炗喌馁彿亢贤瑹o效，而不得不退房。

某資深中介人士也介紹稱，自3月份以來，購房者分化較明顯。一部分人知道調(diào)控即將落地，所以持觀望態(tài)度，并不著急入市。但也有一波人群著急入市，他們也正是此次被限購的主力——社保剛滿2年的非戶籍群體。這部分人也是受此次調(diào)控新政影響最大的人群。

上海中原成交的統(tǒng)計(jì)顯示，2015年上海購房者中：外地27歲以下占5.6%（這部分人在新政后就不能買房了）。外地人總數(shù)占48%，假設(shè)其中1/4不滿足連續(xù)5年社保，占10%（扣掉27歲以下）。非首套24%，假設(shè)其中一半受影響，占12%。也就是說，在購房人群里，受影響的占28%。

購房資格大匯總

購房資格已經(jīng)成為大家討論的熱點(diǎn)話題。邦爺匯總后大致如下：

情況一：

購房人在3月25日之前已經(jīng)累計(jì)繳納24個(gè)月社保，但3月份繳納的社保單尚未拉出。浦東和嘉定兩區(qū)交易中心的工作人員表示，這類人群并不在新政限購之內(nèi)，依舊享受2個(gè)月的社保政策。（此處應(yīng)該有掌聲~~）

情況二：

購房人已經(jīng)繳納23個(gè)月社保，到4月份就滿24個(gè)月，很遺憾，此類情況在限購之列。

邦爺認(rèn)為，這幾天各家開發(fā)商和房屋中介有必要加緊啟動(dòng)對業(yè)務(wù)員的政策培訓(xùn)，以避免因個(gè)別業(yè)務(wù)員的頂風(fēng)作案(忽悠客戶，讓他們先網(wǎng)簽，等滿了兩個(gè)月再去交易中心進(jìn)行審核)，拖累整個(gè)公司。因?yàn)樯虾Ｗ蛱烀鞔_進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，規(guī)范從業(yè)行為,嚴(yán)肅查處違法違規(guī)行為。正愁找殺雞儆猴的對象呢！

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