每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

兩天前，邦地產(chǎn)發(fā)布的文章《上海樓市調(diào)控第一天成交量史上最高！ 可是一大波退房正在路上？》指出了天量成交隱藏的“后遺癥”。

隨后，網(wǎng)上一篇《強烈要求上海政府設(shè)樓市新政緩沖期，給我們非滬籍人員一條活路》又指出一個現(xiàn)狀：“3.24晚網(wǎng)簽系統(tǒng)的癱瘓，導(dǎo)致一部分人沒能成功網(wǎng)簽，錯過了政策落地前的買房末班車。”

有非上海戶籍的“新上海人”讀了這些文章就不禁感嘆道：曾經(jīng)上海是我的夢想，現(xiàn)在夢要碎了嗎？

沒外地人買房可能嗎？

這事要慢慢說來...最近邦爺在某業(yè)內(nèi)微信群看到一句話：從2016年3月25日到2016年7月之前，上海外地人買房的成交量幾乎為零！里面說到“因為上海社保是統(tǒng)一在2011年7月改繳的”。

這可不得了！帶著疑問，邦爺趕緊查閱了相關(guān)資料，事實卻證明，其實早在2009年，上海就規(guī)定外來人口要繳納社保。

2011年6月15日，上海市人社局又發(fā)布政策，將農(nóng)業(yè)戶口的外來務(wù)工人員納入上海城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險體系。

所以，邦爺覺得應(yīng)該不可能只有10%的外地人有購房資格，接下來4個月沒有外地人買房的情況，也幾乎不可能發(fā)生。

限購究竟能限制多少購房需求？

但究竟有多少人被限制買房呢？這目前還是一個未知數(shù)，但根據(jù)上海中原2015年全年的二手住宅成交數(shù)據(jù)，我們可以粗略看一下，可能會受新政影響的購房者的比例。

▲圖片來源：中原研究

首先從上表可見，非上海戶籍的客戶成交量已經(jīng)占到總體成交的47.54%，這是一個很高的比重。而這些非上海戶籍的購房者中，哪些人被限購了呢？

▲圖片來源：中原研究  資料來源：《上海統(tǒng)計年鑒》2014-2015，中原集團研究中心

從參保人數(shù)的數(shù)據(jù)構(gòu)成看，27歲以上的非上海戶籍的購房客戶中，可能有1/4的比例會被“連續(xù)5年社保”限購，占2015年中原購房人數(shù)的10.50%。

2015年因為 “330政策”而選擇購房的市民中，有23.68%已有一套以上住房，但3月25日新政之后，這部分客戶在當(dāng)前限購條件下購買住房，需要5成甚至7成的首付，因此假定這部分客戶至少有一半會改變購房計劃，這一比例基本會在11.84%。

最后，27歲以下購房者占比5.6%，新政后也被限制了資格。

三重因素之下，據(jù)測算，3月25日這一輪“史上最嚴限購政策”會抑制大約27.9%的購房需求。

限購不能削弱上海國際競爭力！

另一方面，我們要注意，上海到2014年末已經(jīng)流失了近15萬人。

國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，到2014年末，上海全市常住人口總數(shù)為2425.68萬人，而到了2015年末，上海市戶籍常住人口1433.62萬人，外來常住人口981.65萬人。相比2014年末，外來常住人口減少14.77萬人，同比降幅為1.5％。

別小看這一數(shù)據(jù)，要知道上海本地戶籍工作人口只有635萬人，外地戶籍工作人口達到了706萬人！

這是2014年的數(shù)據(jù)，2015年一組出自上海醫(yī)院的出生人口數(shù)據(jù)則顯示，外來戶籍新生人口已占全市出生人口的51.2%！

這些都說明，如果限購過于嚴厲，不僅會導(dǎo)致一部分非戶籍人群離開上海，還可能動搖上海的國際競爭力，錯失“十三五”的發(fā)展契機。就連邦爺都不敢想象，如果身邊的非戶籍的新上海人都離開了，上海會變成什么樣。

但另一方面，上海的城市荷載能力確實有限，容納2500萬以上人口幾乎無能為力。

所以，邦爺覺得比較好的辦法是在限制新上海人在滬購房的同時，也讓他們能夠在上海周邊安家。

比如，在大虹橋設(shè)置跨省公交樞紐，讓住在昆山、嘉興、太倉的新上海人方便去大虹橋上班；打通上海部分區(qū)縣之間的斷頭路，打破地方保護；比如向太倉、嘉興、昆山輸出類似福山路外國語小學(xué)、世界外國語小學(xué)之類的民辦優(yōu)質(zhì)教育；把三甲的醫(yī)院遷入臨滬城市...

給新上海人更多心靈上的撫慰，而不是冷冰冰的行政“一刀切”，邦爺認為，這是更有效的方式。

所以，希望上海能給那些，由于網(wǎng)上系統(tǒng)崩潰，錯過網(wǎng)簽機會的市民一個能夠買房的機會，讓他們“上海安居夢”得以實現(xiàn)。這才是胸懷博大、海納百川的上海性格。

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編輯：王婷婷 審核：楊羚強 終審：蔡戰(zhàn)波