每經(jīng)編輯 龐靜濤    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

為避免房價(jià)短期內(nèi)快速上漲，3月18日蘇州出臺(tái)了今年全國首個(gè)“限價(jià)令”。然而一周后，這一政策就有被“玩壞”的節(jié)奏...

限價(jià)襲來，蘇州多項(xiàng)目玩“虛高”報(bào)價(jià)

如何“玩壞”？比如像蘇州的“旭輝鉑悅府”，項(xiàng)目最新一批房源申報(bào)價(jià)格為70000元/平方米，刷新了蘇州新房預(yù)售價(jià)格的紀(jì)錄。

但邦爺查閱項(xiàng)目銷售紀(jì)錄發(fā)現(xiàn)，截至3月14日，其售出房源實(shí)際最高價(jià)格僅34500元/平方米。這意味著，即使項(xiàng)目遭遇“限價(jià)令”，實(shí)際價(jià)格漲超100%，也不會(huì)突破70000元/平方米的申報(bào)價(jià)限制，踩不到限價(jià)的紅線。

不過有旭輝蘇州公司相關(guān)人員表示，新出的一批預(yù)售是該項(xiàng)目的三期房源，此前一批的預(yù)售價(jià)格也上到了6萬/平方米。

旭輝集團(tuán)品牌主管劉笑一則表示，旭輝鉑悅府價(jià)格審批在新政前，而且該批房源已接近售罄。“預(yù)售價(jià)格高于實(shí)際售價(jià)是開發(fā)商的申報(bào)習(xí)慣，旭輝的定價(jià)尊重市場。”

旭輝項(xiàng)目并非個(gè)例，蘇州商品房網(wǎng)上銷售管理系統(tǒng)顯示，截至3月29日，蘇州最新發(fā)出預(yù)售證的8個(gè)住宅項(xiàng)目的申報(bào)價(jià)格，均大幅高于此前的實(shí)際成交價(jià)（成交價(jià)數(shù)據(jù)來源中指院），虛高十分明顯。

▲預(yù)售證公布時(shí)間截至3.29，最新售價(jià)截至3.14

從上表就可以看出，蘇州多個(gè)項(xiàng)目新一輪的申報(bào)價(jià)格，較近期最高售價(jià)普遍高了30%-70%（旭輝更是高出102.9%），基本可以理解為多報(bào)了3-7成，若不考慮其他漲價(jià)因素，新一批房源在實(shí)際賣房定價(jià)時(shí)，就有3-7成的操作空間。

而據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，雖然“虛高報(bào)價(jià)”是開發(fā)商的慣用手法，但一般也就多報(bào)3成。而這一輪“限價(jià)令”襲來，看樣子蘇州開發(fā)商做的準(zhǔn)備”相當(dāng)充分“。

“玩壞”限價(jià)令？開發(fā)商怎敢？

但是，為什么開發(fā)商能夠這樣玩？這或許和“限價(jià)令”本身的不清晰有關(guān)。

蘇州“限價(jià)令”提出：新房申報(bào)價(jià)格“3個(gè)月內(nèi)不宜調(diào)高，6個(gè)月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過6%”；申報(bào)的預(yù)售價(jià)格為申報(bào)房源的的最高售價(jià)，開發(fā)商不得擅自在實(shí)際銷售中突破此價(jià)格。

申報(bào)價(jià)格，即預(yù)售價(jià)格，是開發(fā)商在開盤定價(jià)前到物價(jià)部門備案的價(jià)格，備案后開發(fā)商才能向房管部門申請銷售許可證。

但新政頒布了一周，很多人就發(fā)現(xiàn)了問題。比如，政策要求“新批準(zhǔn)的商品住宅項(xiàng)目首次價(jià)格，應(yīng)科學(xué)合理申報(bào)價(jià)格“，但怎樣才算“科學(xué)、合理”？相關(guān)物價(jià)部門是無規(guī)可循的。

以蘇州高新區(qū)為例，該區(qū)物價(jià)部門相關(guān)工作人員表示，如何界定科學(xué)、合理的價(jià)格，上一級(jí)單位仍未下發(fā)新的執(zhí)行細(xì)則。蘇州住建局則向邦爺表示，“價(jià)格審批屬物價(jià)局”。而蘇州物價(jià)局截至發(fā)稿仍未給予答復(fù)。

另外，調(diào)價(jià)幅度的參照價(jià)格均為同一項(xiàng)目前一批次申報(bào)水平，而前一批價(jià)格申報(bào)的依據(jù)是更早之前的審批水平，所以新項(xiàng)目的價(jià)格首次申報(bào)成關(guān)鍵。 但新項(xiàng)目預(yù)售價(jià)的申報(bào)認(rèn)定并無明確規(guī)范。

上述物價(jià)部門工作人員就告訴邦爺，此前蘇州新房首次申報(bào)，價(jià)格主要是企業(yè)向物價(jià)部門備案，物價(jià)部門不會(huì)強(qiáng)制干涉企業(yè)報(bào)價(jià)，價(jià)格主要靠市場調(diào)節(jié)。

蘇州某住宅項(xiàng)目報(bào)批負(fù)責(zé)人也告訴邦爺，蘇州對(duì)新項(xiàng)目的價(jià)格審批的確并無限制，政府僅規(guī)定實(shí)際售價(jià)不高于預(yù)售價(jià)，并未規(guī)定企業(yè)預(yù)售價(jià)格的浮動(dòng)范圍，大部分的企業(yè)為靈活定價(jià)都會(huì)報(bào)高預(yù)售價(jià)，范圍一般在30%左右。

多個(gè)熟悉報(bào)批環(huán)節(jié)的開發(fā)商人士則向邦爺表示，因?yàn)闆]有物價(jià)部門干涉企業(yè)的首次申報(bào)價(jià)格，所以只要企業(yè)首次申請的預(yù)售價(jià)夠高，后期的申報(bào)增幅有限制也不怕。

標(biāo)準(zhǔn)不明確，便會(huì)有漏洞可鉆，這是使蘇州限價(jià)令，以及其他很多政令效果大打折扣的重要原因。

【樓市調(diào)控征集令】滬深調(diào)控：開發(fā)商該怎么辦？

上海、深圳等多地出臺(tái)樓市調(diào)控政策，限制外來人口購房，并提高首付比例。北京更表示，多次離婚者將限制購房，江蘇也出臺(tái)限貸政策。一時(shí)間，風(fēng)雨欲來，房地產(chǎn)似乎又要回到2011年樓市調(diào)控后市場低迷的那一刻。然而，上個(gè)雙休日臨滬、臨滬城市的熱銷，以及部分二線城市的成交火爆，又給行業(yè)看到了新的希望。那么，應(yīng)對(duì)一線城市的樓市調(diào)控，開發(fā)商應(yīng)該怎么辦？邦地產(chǎn)29日至30日將舉辦線上研討，歡迎各位地產(chǎn)人掃二維碼入群，我們將就以下問題進(jìn)行討論：

一、 一線市場有無必要在短期內(nèi)進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，快速出貨？

二、 被限購的客源，是否可能內(nèi)部消化，成為臨滬、臨深城市項(xiàng)目的主要目標(biāo)客群？

三、 商業(yè)項(xiàng)目如何抓住機(jī)會(huì)，快速消化，并有效提價(jià)？

四、 公司下一步并購項(xiàng)目，應(yīng)該重點(diǎn)考慮哪些城市和產(chǎn)品類型？

五、 今年的最佳銷售節(jié)點(diǎn)還是在上半年嗎？

編輯：王婷婷 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波