每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

“滬9條執(zhí)行后，上海許多地方出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下跌，一套掛牌價(jià)1150萬(wàn)元的別墅，竟愿降價(jià)到990萬(wàn)元賣(mài)！”相信昨天很多人都見(jiàn)過(guò)這條新聞。所以，你的第一反應(yīng)會(huì)是——上海房?jī)r(jià)要跌了？

如果你真信了，那基本就是被騙的節(jié)奏...

上海多房源秒降50-160萬(wàn)？！

其實(shí)不止昨天這條新聞，最近有小伙伴也告訴邦爺，他意向購(gòu)買(mǎi)的一個(gè)小區(qū)，房源價(jià)格和年初相比，已經(jīng)跌了50萬(wàn)不止。

但真的降價(jià)了嗎？

先不說(shuō)邦爺聽(tīng)到的這些“降價(jià)”都是個(gè)例，受到自身的特殊因素影響。就算是那個(gè)“一夜降價(jià)160萬(wàn)”的別墅，也是炒作大于實(shí)際。

因?yàn)橄嚓P(guān)中介告訴邦爺，那套聲稱(chēng)掛牌價(jià)1100萬(wàn)的房子，實(shí)際成交價(jià)從來(lái)沒(méi)有到達(dá)過(guò)1100萬(wàn)元。換句話說(shuō)，那套房子本來(lái)就不值，也值不上1100萬(wàn)，在990萬(wàn)的價(jià)格成交，是合理水平，并不算降。

但這里面隱藏的一個(gè)問(wèn)題，大家需要注意，那就是“虛高報(bào)價(jià)”。

在行情好時(shí)，有的中介機(jī)構(gòu)會(huì)傾向于把報(bào)價(jià)抬高一些，一方面是為了籠絡(luò)業(yè)主，讓業(yè)主愿意把房子放在該機(jī)構(gòu)賣(mài)，另一方面也可以通過(guò)抬高預(yù)期而最終實(shí)現(xiàn)抬高成交價(jià)。

某中介內(nèi)部人士也告訴邦爺，報(bào)高價(jià)的目的只有一個(gè)：為了吸引眼球，營(yíng)造出市場(chǎng)熱、價(jià)格將不斷上揚(yáng)的假象。

不過(guò)，房源的價(jià)格還是由賣(mài)方做主，比如嘉華苑小區(qū)一套70平方米的復(fù)式房源，3月初掛牌價(jià)430萬(wàn)，新政出臺(tái)后，房東在市場(chǎng)行情的影響下，把價(jià)格下調(diào)到370萬(wàn)，也是常有的事。

上海房?jī)r(jià)的真相

那么，現(xiàn)在上海真實(shí)的市場(chǎng)情況是怎樣呢？

我們先從年初房?jī)r(jià)的上漲說(shuō)起。

今年2月，全市二手住宅成交26600套，同比增長(zhǎng)163.5%，成交均價(jià)26100元/平，同比上漲15.1%。這一波行情主要是由于此前的多重利好政策，刺激了新一批購(gòu)房人入市，房東也借勢(shì)叫價(jià)。中原地產(chǎn)某分行經(jīng)理就告訴邦爺，年初契稅新政發(fā)布后，漲價(jià)的業(yè)主比例達(dá)到5-6成。

到了3月，二手住宅成交井噴，小陽(yáng)春行情超出市場(chǎng)預(yù)判。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)就顯示，3月二手住宅成交5.7萬(wàn)套，環(huán)比增加112.15%，同比增加170.77%，這一交易量?jī)H次于2013年3月的歷史高點(diǎn)。另外，成交均價(jià)26622元/平方米，也環(huán)比上漲了2.0%。

而根據(jù)中原門(mén)店調(diào)研結(jié)果顯示，截止目前，上海市中心大部分板塊的掛牌價(jià)格，依然沒(méi)有明顯松動(dòng)的跡象，房東持“堅(jiān)挺”的房?jī)r(jià)預(yù)期。

有業(yè)內(nèi)人士也分析認(rèn)為，如今市場(chǎng)觀望氣息濃厚，新政之前雙方一致認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲，但政策出臺(tái)后買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期出現(xiàn)了分歧，很多買(mǎi)房人認(rèn)為房?jī)r(jià)將有調(diào)整的空間，不過(guò)短期內(nèi)不少房東依然認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)堅(jiān)挺。

不過(guò)，應(yīng)該注意的是，自新政以來(lái)，看房人數(shù)的確是明顯減少了的，成交量也呈現(xiàn)較大幅度下滑。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，清明小長(zhǎng)假期間，上海全市二手房成交量3271套，就同比減少了52.1%。中原地產(chǎn)中環(huán)以外區(qū)域門(mén)店來(lái)客量，也比平時(shí)減少了4-5成，類(lèi)似陸家嘴這樣的中心區(qū)門(mén)店來(lái)客量，甚至比平時(shí)減少7-8成。

同樣的情況也發(fā)生在了銀行，有銀行個(gè)貸部的朋友就告訴邦爺，近兩周前來(lái)來(lái)辦理貸款的購(gòu)房人少了近7成，以前每周至少20組，現(xiàn)在只有不到10組。

在這種情況下，上述中介人士就表示，現(xiàn)在無(wú)論是買(mǎi)家還是賣(mài)家，心態(tài)都不那么急了，虛標(biāo)的掛牌價(jià)也逐漸開(kāi)始回調(diào)，市場(chǎng)心態(tài)趨于理性。

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編輯：王婷婷 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波